Teilungserklärung: Was sie ist, warum sie beim Immobilienkauf wichtig ist und was Sie wissen müssen

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, bekommen Sie nicht nur vier Wände und einen Schlüssel – Sie bekommen einen Anteil an einem Teilungserklärung, Ein rechtliches Dokument, das die Aufteilung eines Gebäudes in einzelne Wohnungseigentümer und gemeinschaftliche Flächen regelt. Auch bekannt als Wohnungseigentumserklärung, ist sie das Fundament, auf dem Ihr Eigentum basiert. Ohne sie gibt es keine klare Antwort auf die Frage: Wer darf was tun? Wer zahlt für den Aufzug? Wer entscheidet über die Fassadensanierung?

Diese Erklärung ist kein bloßes Formular – sie legt fest, wie das Gebäude aufgeteilt ist: welche Räume Ihnen gehören, welche Flächen gemeinsam genutzt werden (wie Treppenhaus, Keller, Garten), und wie die Kosten dafür verteilt werden. Sie enthält auch die Gemeinschaftsordnung, Die Regeln, die alle Wohnungseigentümer im Haus einhalten müssen – von der Hundeerlaubnis bis zur Lautstärke nach 22 Uhr. Und sie ist verknüpft mit dem Grundbuch, Das offizielle Register, in dem Ihr Eigentumsanteil und Ihre Anteile an den Gemeinschaftsflächen eingetragen sind. Wenn Sie die Teilungserklärung nicht gelesen haben, bevor Sie unterschreiben, wissen Sie nicht, was Sie wirklich kaufen.

Vielleicht denken Sie: Ich kaufe eine Wohnung, nicht ein Gesetzbuch. Aber die Teilungserklärung entscheidet darüber, ob Sie Ihren Balkon umbauen dürfen, ob Sie eine Wärmepumpe einbauen können, oder ob die Nachbarn einen Aufzug installieren dürfen – auch wenn Sie dagegen sind. Sie regelt, wer wie viel zahlt, wenn die Heizung kaputt geht oder die Fassade saniert wird. Und sie bestimmt, ob Sie als Eigentümer überhaupt ein Stimmrecht haben – oder nur zahlen müssen.

Die meisten Käufer bekommen diese Dokumente erst kurz vor Notartermin. Und dann ist es oft zu spät. Denn wenn die Teilungserklärung sagt, dass Sie 12 % der Gemeinschaftskosten tragen – aber nur 8 % der Wohnfläche haben –, können Sie nicht einfach protestieren. Die Regeln stehen schwarz auf weiß. Und sie sind bindend, auch wenn sie unfair wirken.

Immer wieder tauchen in den Beiträgen auf dieser Seite Fragen auf, die direkt mit der Teilungserklärung zusammenhängen: Warum kostet die Sanierung des Dachgeschosses plötzlich mehr als erwartet? Wer zahlt, wenn der Keller feucht wird? Kann ich meinen Balkon verglasen? All diese Fragen haben ihre Antwort in der Teilungserklärung – nicht im Vertrag, nicht im Angebot, nicht in der Werbung. Nur dort.

Was Sie hier finden, sind Artikel, die genau diese Themen aufgreifen – von der Berechnung der Nebenkosten bis zur Bauleitplanung, von der Renovierung im Altbau bis zur rechtlichen Absicherung beim Immobilienkauf. Sie lernen, wie Sie die Teilungserklärung lesen, welche Punkte kritisch sind, und wie Sie vermeiden, dass Sie später für Fehler anderer zahlen. Es geht nicht um Theorie. Es geht darum, dass Sie als Eigentümer nicht überrascht werden – sondern wissen, was auf Sie zukommt.