Teilfreistellung: Was Sie über Baurecht, WEG und Genehmigungen wissen müssen

Wenn Sie in einer Teilfreistellung, eine rechtliche Regelung im Wohnungseigentumsgesetz, die es einem Eigentümer erlaubt, Teile des Gemeinschaftseigentums für sich allein zu nutzen, ohne die Zustimmung aller zu benötigen. Auch bekannt als Teilungsvereinbarung, ist sie ein Schlüsselinstrument, um individuelle Wünsche im gemeinsamen Haus umzusetzen – ohne dass jede kleinste Änderung eine Eigentümerversammlung braucht. Viele wissen nicht, dass sie damit beispielsweise eine Wand im Keller entfernen, einen Balkon abdichten oder einen Türspion in eine gemeinsame Eingangstür einbauen können – ohne dass die ganze Gemeinschaft zustimmen muss. Doch nur, wenn die Voraussetzungen stimmen.

Teilfreistellung ist kein Freifahrtschein. Sie muss im Teilungserklärung, das zentrale Dokument, das festlegt, welche Teile eines Gebäudes einzelnen Wohnungseigentümern gehören und welche Gemeinschaftseigentum sind explizit geregelt sein. Ohne diese Eintragung im Grundbuch ist jede Veränderung am Gemeinschaftseigentum – egal wie klein – zustimmungsbedürftig, eine Maßnahme, die die Rechte oder Nutzungsmöglichkeiten anderer Eigentümer beeinträchtigt und daher die Zustimmung der Gemeinschaft erfordert. Das bedeutet: Wer einen neuen Lichtschalter in einem Treppenhaus einbauen will, braucht die Mehrheit – es sei denn, die Teilfreistellung erlaubt es. Und genau hier scheitern viele Projekte: Weil niemand die Teilungserklärung gelesen hat.

Was viele nicht wissen: Teilfreistellung kann auch negative Folgen haben. Wenn Sie beispielsweise einen Teil des Dachbodens für sich freistellen, sind Sie allein verantwortlich für Instandhaltung und Reparaturen – auch wenn die anderen nichts davon haben. Und wer glaubt, dass Teilfreistellung eine Ausrede für bauliche Übergriffe ist, liegt falsch. Die Rechtsprechung prüft streng, ob die Änderung tatsächlich nur die Nutzung beeinflusst – oder ob sie das äußere Erscheinungsbild, die Statik oder die Nutzung anderer beeinträchtigt. Ein Fenster in eine Außenwand? Meist nicht erlaubt. Eine Innentür aus Holz, die zuvor eine massive Betonwand ersetzt? Vielleicht doch – wenn sie in der Teilungserklärung steht.

Die Themen, die hier auftauchen, sind keine Theorie. Sie kommen aus echten Fällen: aus Sanierungen, die scheiterten, weil niemand die Teilungserklärung prüfte; aus Wohnungseigentümern, die sich über Jahre mit Nachbarn stritten, weil sie dachten, sie dürften etwas tun; aus Handwerkern, die einen Türspion einbauten – und dann eine Abmahnung bekamen, weil die Tür Gemeinschaftseigentum war. In den Artikeln unten finden Sie konkrete Beispiele: Wie Sie prüfen, ob Ihre Maßnahme teilfreigestellt ist. Was Sie tun, wenn die Teilungserklärung nicht klar ist. Wie Sie die Zustimmung der Gemeinschaft richtig beantragen – und warum ein Notaranderkonto manchmal sinnvoll ist, wenn es um große Veränderungen geht.