Immobilienfonds und REITs: So funktioniert die Besteuerung für Anleger in Deutschland
Wenn du in Immobilien investieren willst, aber keine eigene Wohnung oder ein Haus kaufen möchtest, dann bist du wahrscheinlich auf Immobilienfonds oder REITs gestoßen. Beide Anlageformen erlauben es dir, indirekt in Immobilien zu investieren - doch ihre steuerliche Behandlung ist komplett anders. Viele Anleger wissen nicht, wie stark sich das auf ihre Rendite auswirkt. Und das ist kein kleiner Unterschied. Es geht um Hunderte, manchmal sogar Tausende Euro pro Jahr, die du entweder sparst - oder verlierst.
Was ist eigentlich der Unterschied zwischen Immobilienfonds und REITs?
Immobilienfonds sind Investmentfonds, die in deutsche Wohn- und Gewerbeimmobilien investieren. Du kaufst Anteile am Fonds, und der Fonds verwaltet die Immobilien für dich. REITs (Real Estate Investment Trusts) sind börsennotierte Gesellschaften, die wie Aktien gehandelt werden. Sie müssen mindestens 90 Prozent ihres Gewinns als Dividende an die Anleger ausschütten und mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in Immobilien halten. Das klingt simpel - aber die Steuern machen den Unterschied.
Ein wichtiger Punkt: In Deutschland dürfen REITs seit dem REIT-Gesetz von 2007 keine Wohnimmobilien halten. Das ist ein großer Nachteil im Vergleich zu Immobilienfonds, die Wohnungen, Häuser und Gewerbeobjekte problemlos in ihrem Portfolio haben. Das reduziert die Auswahl an REITs und macht sie weniger vielseitig.
Die große Steuerreform: Was hat sich 2018 geändert?
Bevor 2018 wurden Immobilienfonds ähnlich wie Aktienfonds besteuert. Dann kam die Investmentsteuerreform - und alles änderte sich. Seit dem 1. Januar 2018 zahlen Immobilienfonds eine Pauschalsteuer von 15 Prozent auf Einkünfte aus deutschen Immobilien: also Mieten und Gewinne aus dem Verkauf. Das klingt nach viel - aber hier kommt der Knackpunkt: Diese Steuer wird auf Fonds-Ebene gezahlt. Für dich als Anleger ändert sich dadurch etwas Wichtiges: Du bekommst eine Teilfreistellung.
Bei offenen Immobilienfonds, die in deutsche Immobilien investieren, sind 60 Prozent deiner Ausschüttungen steuerfrei. Das bedeutet: Wenn der Fonds dir 1.000 Euro Dividende auszahlt, musst du nur 400 Euro versteuern. Bei Fonds mit Auslandsimmobilien steigt die Freistellung sogar auf 80 Prozent. Das ist ein klarer Vorteil gegenüber REITs - die keine Teilfreistellung haben.
Wie werden REITs besteuert?
REITs selbst zahlen keine Körperschafts- oder Gewerbesteuer - solange sie ihre Gewinne ausschütten. Das ist ihr großer Vorteil: Keine doppelte Besteuerung auf Unternehmensebene. Aber dafür musst du als Anleger alles zahlen.
Alle Dividenden von REITs unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 Prozent. Dazu kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent - das macht 26,375 Prozent. Wenn du Kirchensteuer zahlst, kommen noch 8 oder 9 Prozent hinzu. Also maximal 27,9951 Prozent. Und das auf den vollen Betrag - ohne Teilfreistellung.
Beispiel: Du bekommst 3.000 Euro Dividende von einem REIT pro Jahr. Der Sparer-Pauschbetrag von 801 Euro (für Alleinstehende) wird abgezogen. Bleiben 2.199 Euro zu versteuern. Davon zahlst du 579,99 Euro Abgeltungsteuer. Du behältst also nur 2.420,01 Euro. Bei einem Immobilienfonds mit 60 Prozent Teilfreistellung hättest du nur 40 Prozent von 3.000 Euro = 1.200 Euro versteuert. Das wären 316,50 Euro Abgeltungsteuer - und du behieltest 2.683,50 Euro. Fast 260 Euro mehr pro Jahr - nur wegen der Teilfreistellung.
Was passiert, wenn du deine Anteile verkaufst?
Bei Immobilienfonds: Egal, ob du die Anteile nach einem Monat oder nach zehn Jahren verkaufst - Gewinne unterliegen immer der Abgeltungsteuer. Keine Ausnahme. Das ist ein Nachteil gegenüber Aktien, wo nach einem Jahr Kapitalgewinne steuerfrei sind.
Bei REITs ist es anders. Wenn du REIT-Aktien mindestens ein Jahr hältst, sind Gewinne aus dem Verkauf steuerfrei. Das ist ein klarer Vorteil. Du kannst also länger halten, ohne Steuern zu zahlen - und profitierst von der höheren Liquidität, die börsengehandelte Aktien bieten.
Was ist mit ausländischen REITs?
Wenn du in US-amerikanische REITs investierst, wird dort schon eine Quellensteuer von 15 Prozent einbehalten. In Deutschland kannst du diese Steuer anrechnen - aber nur, wenn du sie nachweist. Das bedeutet: Du musst die Quellensteuerbescheinigung vom Broker oder Fondsanbieter einreichen. Sonst zahlst du doppelt - und das kann schnell mehrere hundert Euro kosten.
Bei deutschen Immobilienfonds mit Auslandsimmobilien gibt es keine solchen Probleme. Die Teilfreistellung von 80 Prozent gilt automatisch - du musst nichts beantragen. Der Fonds berechnet das für dich.
Warum investieren trotzdem so viele in REITs?
Die Steuern sind höher - aber REITs haben andere Vorteile. Sie sind börsengehandelt. Du kannst sie jederzeit kaufen oder verkaufen - wie eine Aktie. Immobilienfonds hingegen werden nur einmal täglich zum Nettoinventarwert abgerechnet. Das ist langsamer.
Außerdem schütten REITs oft mehr aus. Sie müssen mindestens 90 Prozent des Gewinns ausschütten. Immobilienfonds haben keine solche Pflicht - manche schütten nur 50 oder 60 Prozent. Ein REIT mit 7 Prozent Dividendenrendite bringt dir mehr Cash - auch wenn du davon mehr Steuern zahlen musst.
Ein Anleger schreibt auf finanzen.net: „Die volle Versteuerung tut weh - aber die höheren Ausschüttungen kompensieren das oft.“ Das ist kein Mythos. Viele REITs zahlen 6 bis 8 Prozent Rendite - Immobilienfonds eher 4 bis 5 Prozent. Der Unterschied in der Rendite kann die höhere Steuerlast ausgleichen - besonders wenn du langfristig hältst und Kapitalgewinne steuerfrei verkaufst.
Was sagt die Politik? Ist eine Änderung in Sicht?
Die aktuelle Situation ist ungleich. Immobilienfonds profitieren von der Teilfreistellung, REITs von der steuerfreien Kapitalgewinnbesteuerung nach einem Jahr. Die Bundesregierung hat im Koalitionsvertrag 2021-2025 versprochen, die Besteuerung „vereinfacht und fairer“ zu gestalten. Experten erwarten bis 2025 eine Angleichung - etwa eine Teilfreistellung von 30 Prozent für REITs. Das wäre ein großer Schritt.
Aber es gibt Widerstand. Die Deutsche Industrie- und Handelskammer warnt: Wenn REITs zu stark begünstigt werden, verliert der Staat bis zu 1,2 Milliarden Euro pro Jahr an Steuereinnahmen. Immobilienfonds hingegen verwalten mit 224 Milliarden Euro deutlich mehr Geld als REITs mit 68 Milliarden Euro. Die Teilfreistellung ist ein wichtiger Grund dafür.
Ein weiterer Punkt: Die Übergangsregelung für Immobilienfonds, die Immobilien vor 2018 gekauft haben, läuft 2027 aus. Dann müssen auch diese Fonds die volle 15-prozentige Körperschaftsteuer zahlen - und die Teilfreistellung sinkt. Das könnte viele Anleger dazu bringen, auf REITs umzusteigen.
Was solltest du tun?
Wenn du auf Sicherheit und stabile Ausschüttungen Wert legst - und du nicht oft handeln willst - ist ein Immobilienfonds mit deutschem Schwerpunkt die bessere Wahl. Die 60 Prozent Teilfreistellung sparen dir jährlich Hunderte Euro Steuern. Du musst nichts tun - der Fonds rechnet es für dich.
Wenn du flexibel sein willst, kurzfristig handeln möchtest, oder eine höhere Rendite suchst - dann sind REITs interessant. Die steuerfreie Kapitalgewinnbesteuerung nach einem Jahr und die höheren Ausschüttungen können die höhere Dividendensteuer ausgleichen. Aber du musst die Abgeltungsteuer auf den vollen Betrag zahlen - und dich um die Quellensteuer bei ausländischen REITs kümmern.
Ein Tipp: Lass dir von deinem Broker oder Depotbank eine jährliche Steuerbescheinigung zukommen. Dort steht genau, wie viel du von welchem Fonds oder REIT bekommen hast. Das spart dir Ärger bei der Steuererklärung.
Steuerliche Zusammenfassung: Immobilienfonds vs. REITs
| Aspekt | Immobilienfonds | REITs |
|---|---|---|
| Steuer auf Gewinne aus deutschen Immobilien | 15 % Körperschaftsteuer (auf Fonds-Ebene) | Keine Körperschaftsteuer |
| Steuer auf Ausschüttungen (Dividenden) | 40 % versteuerbar (60 % Teilfreistellung) | 100 % versteuerbar (keine Teilfreistellung) |
| Abgeltungsteuer auf Dividenden | 25 % + Solidaritätszuschlag + Kirchensteuer auf 40 % des Betrags | 25 % + Solidaritätszuschlag + Kirchensteuer auf 100 % des Betrags |
| Kapitalgewinne beim Verkauf | Immer steuerpflichtig | Steuerfrei nach 1 Jahr Haltedauer |
| Wohnimmobilien erlaubt? | Ja | Nein (in Deutschland) |
| Liquidität | Nur einmal täglich handelbar | Taglich börsengehandelt |
Was passiert, wenn du ausländische REITs kaufst?
Wenn du in US-REITs investierst, wird dir die Quellensteuer von 15 Prozent direkt abgezogen. In Deutschland kannst du diese Steuer von deiner Abgeltungsteuer abziehen - aber nur, wenn du die Bescheinigung vom Broker einreichst. Ohne Nachweis zahlst du doppelt. Das ist ein häufiger Fehler. Viele Anleger bekommen ihre Steuerbescheinigung erst im Februar - und vergessen dann, sie in der Einkommensteuererklärung einzutragen. Das kostet Geld.
Ein Tipp: Nutze ein Depot bei einer deutschen Bank, die dir die Quellensteuerbescheinigung automatisch ausstellt. Das spart Zeit und Ärger.
Frequently Asked Questions
Bekomme ich bei Immobilienfonds wirklich 60 Prozent steuerfrei?
Ja - bei offenen Immobilienfonds, die mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in deutsche Immobilien investieren, sind 60 Prozent der Ausschüttungen steuerfrei. Das ist automatisch geregelt. Du musst nichts berechnen. Dein Depotbank oder Fondsverwalter gibt dir eine jährliche Steuerbescheinigung, auf der nur der versteuerbare Teil (40 %) aufgeführt ist.
Kann ich REITs in meiner Riester-Rente halten?
Nein. REITs sind keine zulässigen Anlagen für Riester-Renten. Nur bestimmte Fonds, Lebensversicherungen und Sparpläne sind erlaubt. REITs kannst du nur in einem privaten Depot halten. Wenn du steuerlich begünstigt investieren willst, sind Immobilienfonds in einer Riester-Rente möglich - aber nur, wenn sie als „Riester-fähig“ gekennzeichnet sind.
Muss ich die Steuer auf REIT-Dividenden selbst anrechnen?
Nein - die Abgeltungsteuer wird automatisch von deiner Bank abgezogen, wenn du ein Depot in Deutschland hast. Du musst die Dividenden nicht extra in deiner Steuererklärung angeben - es sei denn, du hast den Sparer-Pauschbetrag von 801 Euro nicht voll ausgeschöpft. Dann kannst du ihn in der Steuererklärung nutzen, um deine Steuerlast zu senken.
Was passiert, wenn ich Immobilienfonds und REITs mische?
Das ist eine gute Strategie. Immobilienfonds geben dir langfristige, steuerbegünstigte Ausschüttungen. REITs bieten höhere Renditen und Flexibilität. Ein Mix aus beiden kann deine Gesamtsteuerlast senken - besonders wenn du REITs nur kurzfristig hältst und Kapitalgewinne steuerfrei verkaufst. Viele Anleger nutzen diesen Ansatz: 70 % Immobilienfonds für die Basis, 30 % REITs für die Rendite.
Gibt es eine Mindestanlagesumme für REITs?
Nein. REITs sind börsengehandelt - du kannst schon mit 100 Euro einsteigen, wenn dein Broker Mini-Order erlaubt. Immobilienfonds haben oft einen Mindestbeitrag von 50 oder 100 Euro pro Monat - aber das ist kein Hindernis. Beide Formen sind für Kleinanleger zugänglich.
Was kommt als Nächstes?
Die EU plant eine Harmonisierung der REIT-Besteuerung. Vielleicht dürfen deutsche REITs bald wieder Wohnimmobilien halten - das würde ihr Marktvolumen deutlich vergrößern. Und wenn die Teilfreistellung für REITs kommt, könnte sich die gesamte Anlagestrategie verschieben. Wer jetzt in Immobilienfonds investiert, hat kurzfristig den Vorteil. Wer in REITs setzt, hat langfristig mehr Flexibilität. Beide haben ihre Berechtigung - aber nur, wenn du die Steuern verstehst.