REIT Steuer: Wie Immobilieninvestitionen in Deutschland wirklich besteuert werden

Wenn Sie in Immobilien investieren, ist REIT Steuer, die Besteuerung von Einkünften aus Immobilienfonds und -vermietungen in Deutschland. Auch bekannt als Vermietungseinkommensteuer, regelt sie, wie viel von Ihren Mieteinnahmen an das Finanzamt geht – und was Sie legal behalten dürfen. Viele glauben, dass Immobilien einfach steuerfrei sind. Das stimmt nicht. In Deutschland werden Mieteinnahmen als Einkommen aus Vermietung und Verpachtung behandelt – und das hat Konsequenzen.

Die Grunderwerbsteuer, eine einmalige Steuer beim Kauf einer Immobilie ist nur der Anfang. Danach kommt die jährliche Besteuerung: Wer eine Wohnung vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern – abzüglich aller zulässigen Abschreibungen und Werbungskosten. Dazu gehören Reparaturen, Versicherungen, Zinsen für den Kredit, sogar die Fahrtkosten zur Wohnung. Die Steuerersparnis, durch Abschreibungen und Betriebskosten reduziertes zu versteuerndes Einkommen ist oft der entscheidende Faktor, ob eine Immobilie rentabel ist oder nicht.

Einige Anleger denken, dass sie mit einem REIT (Immobilienfonds) automatisch steuerlich besser dran sind. Aber auch hier gilt: Die Ausschüttungen aus Fonds werden als Kapitalerträge besteuert – und zwar mit der Abgeltungssteuer plus Soli und Kirchensteuer. Es gibt keine automatische Steuervergünstigung. Wer glaubt, dass Fonds steuerfrei sind, macht einen schwerwiegenden Fehler. Die Vermietungseinkommen, das jährliche Einkommen aus der Vermietung von Wohn- oder Gewerberäumen bleibt das zentrale Thema, egal ob Sie direkt in eine Wohnung investieren oder über einen Fonds.

Was viele nicht wissen: Die Steuerlast ändert sich je nach Bundesland. Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 % in Sachsen und 6,5 % in Bayern – und das ist nur der Anfang. Wer eine Immobilie kauft, um sie zu vermieten, muss auch die Abschreibung auf den Gebäudewert planen. 2 % pro Jahr sind erlaubt – und das kann über 20 Jahre hinweg Tausende Euro an Steuern sparen. Aber nur, wenn Sie die Unterlagen ordentlich führen.

Und dann gibt es noch die Unterschiede zwischen privater und gewerblicher Vermietung. Wer nur eine Wohnung vermietet, gilt als privater Vermieter. Wer mehr als zehn Wohnungen hat oder aktiv modernisiert, kann als gewerblicher Vermieter gelten – mit anderen Regeln, anderen Abschreibungen und anderen Pflichten. Die Grenze ist fließend – und das Finanzamt prüft genau.

Die Beiträge auf dieser Seite zeigen, wie Sie Nebenkosten beim Immobilienkauf richtig kalkulieren, wie Sie Fassadenschäden erkennen, bevor sie teuer werden, und wie Sie Smart-Home-Technik nutzen, um Ihre Immobilie wertbeständig zu halten. Sie finden Checklisten für die Zweitbesichtigung, Rechner für die Grunderwerbsteuer und konkrete Tipps zur Kostenplanung – alles, was Sie brauchen, um nicht nur eine Immobilie zu kaufen, sondern auch richtig zu versteuern.