Wie viel kostet die Restaurierung eines 100 Jahre alten Hauses? - Kostenübersicht 2025

Ein 100 Jahre altes Haus zu kaufen, klingt wie ein Traum: hohe Decken, original Holzdielen, massive Ziegelwände, Fenster mit kleinen Scheiben. Doch sobald du den ersten Schritt ins Innere tust, merkst du: Das ist kein Traum, das ist ein Projekt. Und das erste, was dich trifft, ist die Frage: Wie viel kostet die Restaurierung eines 100 Jahre alten Hauses? Die Antwort ist nicht einfach. Es gibt keine Pauschale. Aber ich kann dir sagen, was wirklich auf dich zukommt - basierend auf echten Projekten in der Steiermark, in Graz und in anderen alten Städten Österreichs.

Was macht ein 100-Jahre-Haus so teuer?

Ein Haus aus den 1920er-Jahren ist kein modernes Gebäude mit isolierten Wänden und doppelten Fenstern. Es ist ein Architekturdenkmal - oft mit handgefertigten Details, aber auch mit versteckten Problemen. Die meisten Leute denken, die Kosten liegen bei der Fassade oder beim Dach. Tatsächlich sind es die unsichtbaren Dinge, die das Budget sprengen.

Die Fundamente sind oft aus Naturstein und ohne Beton. Die Außenwände sind bis zu 60 Zentimeter dick - und meistens ohne Dämmung. Die Holzbalken sind aus Kiefer oder Eiche, aber oft von Holzwürmern oder Feuchtigkeit angegriffen. Die Elektrik? Ein Wirrwarr aus altem Kabel, das noch mit Porzellanisolatoren gesichert ist. Die Wasserleitungen? Aus Blei oder Gusseisen - und längst nicht mehr nach heutigen Normen.

Das Problem: Du kannst nicht einfach ein paar neue Fenster einbauen und den Boden abschleifen. Jeder Schritt muss planmäßig, oft mit Genehmigungen und unter Denkmalschutzauflagen erfolgen. In Graz, wo viele Häuser im Stadtzentrum unter Denkmalschutz stehen, musst du bei jeder Veränderung beim Landesdenkmalamt anmelden. Das kostet Zeit. Und Zeit kostet Geld.

Die großen Kostenblöcke - was du wirklich bezahlst

Ein 100-Jahre-Haus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche - das ist ein typischer Fall. Hier ist, wofür du dein Geld ausgibst:

• Dach und Dachstuhl: 25.000 bis 45.000 Euro. Ein altes Dach hat oft verfaulte Sparren, fehlende Dachpfannen und keine Dampfbremse. Die neue Dachkonstruktion muss stabil sein, aber auch historisch passend. Ziegel oder Schiefer? Beides ist teuer. Und wenn das Dach abgedichtet wird, muss auch die Dämmung nachträglich eingebaut werden - ohne die Dachform zu verändern.
• Außenwände und Fassade: 30.000 bis 50.000 Euro. Die Putzschichten sind oft abgeplatzt, die Mauerwerke feucht. Du kannst nicht einfach neuen Putz draufmachen. Die alte Substanz muss gereinigt, stabilisiert und mit kalkbasierten Putzen wiederhergestellt werden. Isolierung von außen? Nur mit Genehmigung. Innen dämmen? Dann riskierst du Schimmel an den kalten Wänden. Viele Sanierer entscheiden sich für Innendämmung mit Holzfaserplatten - das ist teurer, aber sicherer.
• Fenster und Türen: 15.000 bis 25.000 Euro. Originalfenster aus Holz sind wertvoll - aber oft undicht. Eine professionelle Restaurierung kostet 800 bis 1.500 Euro pro Fenster. Neue Fenster mit Isolierverglasung, die historisch aussehen, kosten mindestens 1.200 Euro pro Stück. Und das sind oft 15 bis 20 Fenster.
• Elektrik und Sanitär: 18.000 bis 30.000 Euro. Alte Leitungen müssen raus. Neue Kabel müssen in Kanälen verlegt werden - ohne die Wände aufzuschlagen. Die Bäder? Oft nur mit Holzfußboden und einer einzigen Leitung. Ein modernes Badezimmer mit Fußbodenheizung und Duschwanne kostet allein 8.000 bis 12.000 Euro. Und das muss in den alten Raum passen.
• Böden: 8.000 bis 15.000 Euro. Die alten Dielen sind oft wackelig, verrottet oder mit Teppich verklebt. Sie zu restaurieren, bedeutet: abschleifen, füllen, ölen. Das ist arbeitsintensiv. Wer neue Dielen legt, muss auf Holzart und Verlegemuster achten - sonst passt es nicht zur Historie.
• Heizung: 12.000 bis 25.000 Euro. Eine moderne Gas-Brennwertheizung? Möglich. Aber in einem Denkmal oft nicht erlaubt. Luft-Wasser-Wärmepumpe? Nur mit Genehmigung. Viele Sanierer entscheiden sich für Pelletöfen oder Holzpelletkessel - die sind teuer, aber akzeptiert. Die Fußbodenheizung? Nur mit speziellen Unterlagen und geringer Aufbauhöhe.

Das macht zusammen: 108.000 bis 190.000 Euro. Und das ist nur die Grundsanierung. Keine Innenausstattung, keine Küchenmodernisierung, keine neue Beleuchtung - nur das, was nötig ist, damit das Haus bewohnbar ist.

Was du nicht auf dem Schirm hast - aber bezahlen musst

Die meisten Sanierer unterschätzen die versteckten Kosten. Hier sind die drei größten Überraschungen:

1. Asbest und Schadstoffe: In 40 % der alten Häuser in Österreich wurde Asbest in Dachplatten, Bodenbelägen oder Isolierungen verwendet. Das muss professionell entfernt werden - mit speziellen Containern, Schutzanzügen und Genehmigungen. Das kostet 5.000 bis 15.000 Euro, je nach Menge.
2. Denkmalschutzauflagen: Du darfst nicht einfach ein neues Fenster einbauen, das „ähnlich“ aussieht. Es muss exakt die gleiche Form, die gleiche Glasstärke, die gleiche Farbe haben. Die Kosten für ein genehmigtes Fenster können 30 % höher sein als ein normales. Und wenn du dich nicht an die Vorgaben hältst, bekommst du eine Auflage - und musst alles wieder rausreißen.
3. Zeitverzögerungen: Die Genehmigungen für die Sanierung dauern oft 3 bis 6 Monate. Baufirmen haben Wartelisten. Wenn es regnet, kann der Außenputz nicht aufgetragen werden. Das bedeutet: Du musst noch ein Jahr in einer Mietwohnung wohnen - und bezahlst zwei Mieten gleichzeitig.

Ein Bekannter in Graz hat sein Haus 2023 gekauft. Er hatte 120.000 Euro budgetiert. Am Ende hat er 185.000 Euro ausgegeben - und das, weil er Asbest entdeckte, ein Fenster nicht genehmigt bekam und die Heizung erst nach 8 Monaten installiert werden konnte. Er hat sich nicht beschwert. Aber er sagt: „Ich wusste nicht, dass ein Haus aus dem Jahr 1925 auch eine Zeitmaschine ist.“

Wie du Kosten sparen kannst - ohne Qualität zu verlieren

Ja, es gibt Wege, die Kosten zu senken. Aber nicht, indem du billigere Materialien nimmst. Sondern indem du klug planst.

• Arbeit selbst machen: Wenn du handwerklich geschickt bist, kannst du Boden abschleifen, alte Tapeten entfernen, Türen streichen. Das spart 15.000 bis 25.000 Euro. Aber: Keine Elektrik, keine Sanitärinstallationen - das muss ein Profi machen. Sonst riskierst du Schäden und Versicherungsprobleme.
• Stufenweise sanieren: Nicht alles auf einmal. Erst Dach, dann Außenwände, dann Innenausbau. So kannst du die Kosten über mehrere Jahre verteilen. Und du hast Zeit, Geld zu sparen.
• Förderungen nutzen: In Österreich gibt es viele Förderungen für Altbausanierungen. Die Wohnbauförderung zahlt bis zu 15.000 Euro für Energieeffizienz. Der Denkmalschutz-Förderfonds zahlt bis zu 30 % der Kosten für originalgetreue Sanierungen. Und in Graz gibt es noch zusätzliche Stadtprogramme - aber du musst dich rechtzeitig anmelden.
• Materialien aus dem Altbau wiederverwenden: Alte Ziegel, Türen, Fensterläden, Treppenstufen - die kannst du aufbewahren und wiederverwenden. Das spart nicht nur Geld, sondern gibt dem Haus seinen Charakter zurück.

Was du vor dem Kauf wissen musst

Bevor du den Kaufvertrag unterschreibst, hole dir drei Gutachten:

1. Statikgutachten: Ist das Fundament noch tragfähig? Sind die Balken noch stabil? Ein Gutachten kostet 800 bis 1.500 Euro - aber es verhindert, dass du ein Haus kaufst, das später einstürzt.
2. Sanierungskostengutachten: Ein Architekt oder Bauingenieur schätzt die Kosten für die komplette Sanierung. Das ist kein Angebot - das ist eine realistische Prognose. Mit diesem Papier kannst du deine Finanzierung planen.
3. Denkmalschutzprüfung: Ist das Haus unter Schutz? Welche Teile dürfen nicht verändert werden? Diese Infos bekommst du beim Landesdenkmalamt - kostenlos, aber nur nach schriftlicher Anfrage.

Ein Haus aus dem Jahr 1925 ist kein billiger Einstieg in die Eigenheimwelt. Es ist eine Investition in Geschichte, in Handwerkskunst, in Stabilität. Wer es sanieren will, muss bereit sein, Geld, Zeit und Geduld zu investieren. Aber wer es schafft, lebt nicht nur in einem Haus - er lebt in einem Stück Österreich.

Wie viel kostet die Restaurierung eines 100 Jahre alten Hauses? - Die Wahrheit

Die einfache Antwort: Zwischen 100.000 und 200.000 Euro. Die ehrliche Antwort: Es hängt davon ab, was du willst. Willst du nur ein warmes, trockenes Zuhause? Dann bist du bei 110.000 Euro. Willst du ein historisch authentisches, energieeffizientes, modernes Zuhause mit allen Annehmlichkeiten? Dann wirst du 180.000 Euro und mehr ausgeben.

Die gute Nachricht: Ein gut restauriertes 100-Jahre-Haus ist heute wertvoller als ein Neubau. Es hat Charakter. Es hat Geschichte. Und es wird nicht einfach kopiert. Wer das richtige Haus findet - und die richtigen Leute an seiner Seite hat - hat nicht nur ein Zuhause. Er hat ein Erbe.