Stellen Sie sich vor: Sie haben einen Immobilienmakler über eine E-Mail kontaktiert, nachdem Sie eine Online-Anzeige gesehen haben. Nach einem kurzen Telefonat unterschreiben Sie den Vertrag - und schon zwei Tage später ändern Sie Ihre Meinung. Können Sie den Vertrag einfach zurücknehmen? Ja, und zwar ohne Angabe von Gründen. Das ist kein Mythos, sondern ein gesetzlich verankertes Recht, das seit 2014 auch für Immobilienmakler gilt.
Wann gilt das Widerrufsrecht bei Immobilienmaklern?
Das Widerrufsrecht gilt nur, wenn der Vertrag als Fernabsatzvertrag zustande gekommen ist. Das bedeutet: Sie haben den Makler nicht persönlich in dessen Büro getroffen, um den Vertrag zu unterschreiben. Es reicht, wenn alles über Telefon, E-Mail, SMS oder Brief passiert ist - auch wenn Sie danach noch ein persönliches Treffen haben. Wichtig ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses.
Beispiel: Sie schreiben eine E-Mail an einen Makler, fragen nach einer Wohnung, bekommen die Unterlagen zugeschickt, telefonieren nochmal, und unterschreiben den Vertrag dann bei einem Termin im Büro des Maklers. In diesem Fall ist der Vertrag nicht ein Fernabsatzvertrag. Das Widerrufsrecht entfällt. Denn der Vertragsschluss erfolgte nicht fernmündlich, sondern vor Ort.
Anders sieht es aus, wenn Sie den Vertrag online unterschreiben, per E-Mail zurücksenden oder ihn nach einem Telefonat per Post erhalten und unterschreiben. Dann haben Sie 14 Tage Zeit, ihn zu widerrufen - ohne Grund, ohne Konsequenzen, ohne Strafe.
Wie lange hat man Zeit, zu widerrufen?
Die gesetzliche Frist beträgt 14 Tage, beginnend mit dem Tag, an dem Sie den Vertrag unterschrieben haben. Das steht in § 356 BGB. Aber es gibt eine riesige Ausnahme: Wenn der Makler Ihnen nicht ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht informiert hat, dann verlängert sich die Frist auf 12 Monate und 14 Tage.
Das ist kein Tippfehler. Das ist der Knackpunkt, der vielen Maklern das Leben schwer macht. Viele Unternehmen denken, sie hätten alles richtig gemacht, wenn sie ein Standard-Dokument beigefügt haben. Aber wenn das Dokument fehlerhaft ist - zum Beispiel wenn das Muster-Widerrufsformular nicht enthalten ist, oder wenn nicht klar steht, dass das Recht nicht verfällt - dann gilt: Frist verlängert. Sie haben bis zu einem Jahr, um zu widerrufen.
Ein Fall aus der Praxis: Ein Kunde unterschrieb im Januar 2024 einen Maklervertrag. Der Makler hatte die Belehrung zwar geschickt, aber nicht mit dem korrekten Musterformular. Im Dezember 2024 widerruft der Kunde - und hat recht. Der Makler verliert seine Provision, obwohl er drei Wohnungen vorgestellt und zwei Besichtigungen organisiert hat. Der BGH hat das bereits bestätigt.
Was passiert, wenn man widerruft?
Wenn Sie widerrufen, wird der Vertrag rückgängig gemacht. Das bedeutet: Sie bekommen Ihr Geld zurück, falls Sie schon eine Anzahlung gezahlt haben. Der Makler muss seine Leistungen zurücknehmen. Klingt einfach - aber hier wird’s knifflig.
Ein Makler kann nicht einfach „zurücknehmen“, was er schon getan hat: Besichtigungen, Fotos, Anzeigen, Gespräche mit Käufern. Deshalb hat das Gesetz eine Lösung: Der Makler kann Anspruch auf Wertersatz haben. Aber nur, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind:
- Er hat Sie ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt - mit korrektem Musterformular, deutlicher Hinweispflicht.
- Er hat Sie ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Sie bei Nutzung der Leistung Wertersatz zahlen müssen.
Wenn eine der beiden Bedingungen fehlt - und das passiert oft - dann bekommt der Makler nichts. Keine Provision, kein Ersatz, kein Cent. Selbst wenn er die Wohnung erfolgreich vermittelt hat.
Wie widerruft man richtig?
Der Widerruf muss nicht formell sein. Sie können ihn mündlich sagen, per WhatsApp schreiben oder per E-Mail senden. Aber: Wer beweist das später? Deshalb: Schreiben Sie es auf.
Die sicherste Methode: Ein Einwurfeinschreiben mit Rückschein. Oder eine E-Mail mit Lesebestätigung. Wichtig ist: Der Widerruf muss an die Adresse gerichtet werden, die im Vertrag als Widerrufsadresse steht - nicht an die allgemeine Geschäftsadresse.
Ein Beispiel: Der Makler hat in seinem Vertrag als Widerrufsadresse „Postfach 123, 79100 Freiburg“ angegeben. Sie schreiben eine E-Mail an [email protected] - das ist kein gültiger Widerruf. Sie müssen an die im Vertrag genannte Adresse schreiben. Sonst gilt er als nicht erfolgt.
Und vergessen Sie nicht: Der Widerruf muss klar und deutlich sein. „Ich möchte den Vertrag stornieren“ reicht. „Ich bin unsicher, ob ich das richtig mache“ - das reicht nicht.
Wann verliert man das Widerrufsrecht?
Es gibt nur einen Weg, das Recht zu verlieren: Wenn Sie ausdrücklich zustimmen, dass der Makler seine Leistung sofort erbringt - und gleichzeitig bestätigen, dass Sie damit Ihr Widerrufsrecht verlieren.
Das ist ein ganz besonderer Fall. Der Makler muss Ihnen dazu ein eigenes Formular geben, das Sie unterschreiben. Es muss klar stehen: „Ich verstehe, dass der Makler jetzt mit der Vermittlung beginnt und ich danach nicht mehr widerrufen kann.“
Wenn Sie das nicht unterschreiben - und der Makler trotzdem loslegt - dann bleibt Ihr Widerrufsrecht bestehen. Selbst wenn er schon 10 Besichtigungen organisiert hat.
Warum ist das für Makler so riskant?
Die Immobilienbranche hat sich lange auf das Vertrauen verlassen. Ein Kunde unterschreibt, der Makler beginnt zu arbeiten - und nach drei Wochen wird die Wohnung verkauft. Dann wird die Provision fällig. Alles klar.
Seit 2014 ist das anders. Jetzt kann der Kunde bis zu einem Jahr später widerrufen - und der Makler bleibt auf seinen Kosten sitzen. Besonders bei Online-Maklern, die ihre Dienste über Webseiten anbieten, ist das ein großes Risiko. Viele haben keine klare Belehrung, keine korrekten Formulare, keine Dokumentation.
Ein Makler aus Köln berichtete 2025, dass er in drei von zehn Fällen seine Provision verlor, weil die Belehrung nicht den aktuellen Anforderungen entsprach. Kein Fehler des Kunden - nur eine fehlerhafte E-Mail.
Was ändert sich bald?
Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2025 Fragen an den Europäischen Gerichtshof (EuGH) gestellt. Es geht um die genaue Formulierung der Widerrufsbelehrung: Muss sie wirklich jedes Detail enthalten? Was gilt als „ausreichend klar“? Wie genau muss das Musterformular aussehen?
Die Antwort des EuGH wird in den nächsten 12 bis 18 Monaten kommen. Sie wird die Praxis für alle Makler verändern. Wahrscheinlich wird es noch strengere Regeln geben - vielleicht sogar eine Pflicht, die Belehrung per Video oder Audio zu bestätigen.
Aber eines ist sicher: Das Widerrufsrecht bleibt. Es ist kein temporäres Gesetz. Es ist Teil der EU-Verbraucherrechterichtlinie - und wird nicht wieder abgeschafft.
Was sollten Kunden tun?
- Prüfen Sie immer, ob der Vertrag per E-Mail, Telefon oder Online zustande gekommen ist.
- Halten Sie alle Dokumente - besonders die Widerrufsbelehrung - auf.
- Wenn Sie unsicher sind: Warten Sie die 14 Tage ab. Nutzen Sie die Zeit, um andere Angebote zu vergleichen.
- Wenn Sie widerrufen wollen: Schreiben Sie es auf - und senden Sie es an die richtige Adresse.
Was sollten Makler tun?
- Prüfen Sie Ihre Verträge und Belehrungen auf den neuesten Stand - mit aktuellem Musterformular.
- Verwenden Sie keine Standard-Vorlagen aus dem Internet. Die sind oft veraltet.
- Stellen Sie sicher, dass die Widerrufsadresse im Vertrag korrekt steht - und dass der Kunde sie auch versteht.
- Belegen Sie jede Belehrung mit einer Unterschrift - und archivieren Sie sie.
- Wenn Sie unsicher sind: Beraten Sie sich mit einem Fachanwalt für Immobilienrecht.
Das Widerrufsrecht ist kein Trick, kein Ausweg, kein Risiko - es ist ein Recht. Und wie jedes Recht: Wer es kennt, nutzt es. Wer es ignoriert, verliert.
Kann ich als Kunde einen Maklervertrag widerrufen, wenn ich bereits eine Wohnung besichtigt habe?
Ja, Sie können den Vertrag widerrufen, auch wenn Sie bereits eine oder mehrere Wohnungen besichtigt haben. Die Besichtigung ist keine Leistung, die Ihr Widerrufsrecht verliert. Solange Sie nicht ausdrücklich zugestimmt haben, dass der Makler sofort mit der Vermittlung beginnen darf, bleibt Ihr Widerrufsrecht bestehen - auch wenn der Makler schon viel Zeit investiert hat.
Muss ich den Widerruf schriftlich machen?
Nein, der Widerruf ist formfrei - er kann auch mündlich oder per WhatsApp erfolgen. Aber aus Beweisgründen ist ein schriftlicher Widerruf, etwa per E-Mail oder Einwurfeinschreiben, unbedingt zu empfehlen. Mündliche Widerrufe sind später kaum nachzuweisen - und der Makler könnte behaupten, er habe nichts erhalten.
Was passiert, wenn der Makler die Widerrufsbelehrung vergessen hat?
Wenn der Makler Sie nicht ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht informiert hat, verlängert sich die Frist von 14 Tagen auf 12 Monate und 14 Tage. In diesem Fall können Sie bis zu einem Jahr nach Vertragsabschluss widerrufen - und der Makler hat keinen Anspruch auf Provision, es sei denn, er kann nachweisen, dass Sie ihn ausdrücklich über die Wertersatzpflicht informiert haben.
Gilt das Widerrufsrecht auch für selbstständige Makler?
Ja, das Widerrufsrecht gilt für alle Unternehmer - egal ob selbstständiger Makler, Makleragentur oder große Immobilienfirma. Es ist ein Verbraucherschutzrecht, das zwischen Verbrauchern (Privatpersonen) und Unternehmern (Gewerbetreibende) gilt. Selbstständige Makler sind Unternehmer im Sinne des BGB - also unterliegen sie denselben Regeln wie große Unternehmen.
Kann ich das Widerrufsrecht verkaufen oder abtreten?
Nein, das Widerrufsrecht ist eine persönliche Rechtsposition des Verbrauchers und kann nicht übertragen werden. Auch wenn Sie den Vertrag an einen Freund weitergeben, bleibt das Widerrufsrecht bei Ihnen. Der Freund hat kein eigenes Widerrufsrecht - es sei denn, er schließt selbst einen neuen Vertrag mit dem Makler.