Wenn Sie eine Immobilie an Ihr Kind, Enkelkind oder einen anderen Familienmitglied verschenken - oder sie im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge übertragen -, dann ist ein bloßes Schreiben im Familienkreis nicht genug. Ohne richtige rechtliche Absicherung riskieren Sie, dass das Grundstück verloren geht: etwa wenn Ihr Kind scheitert, verheiratet wird, oder nach Ihrem Tod andere Erben Ansprüche geltend machen. Hier kommt die Vormerkung ins Spiel - das effektivste Werkzeug, um familiäre Immobilienübertragungen sicher zu machen.
Was ist eine Vormerkung und warum ist sie so wichtig?
Die Vormerkung ist kein bloßer Vermerk, sondern ein rechtlicher Schutz im Grundbuch. Sie sichert einen Anspruch, den Sie noch nicht vollständig erfüllt haben - etwa den Anspruch auf Eigentum, wenn Sie eine Immobilie verschenken. Sie wird im Grundbuch eingetragen und wirkt wie ein Sperrvermerk: Solange sie besteht, kann der Eigentümer das Grundstück nicht verkaufen, verpfänden oder andersweitig belasten, ohne dass der Berechtigte zustimmt. In der Familie kommt das besonders oft vor: Eltern schenken das Haus an ihre Kinder, aber wollen sich absichern, dass es im Falle von Schulden, Scheidung oder Konkurs zurückkommt. Oder sie übertragen Anteile im Rahmen einer Erbfolge, um Streit unter den Erben zu vermeiden. Ohne Vormerkung ist ein vertraglich vereinbartes Rückforderungsrecht wertlos - denn Verträge binden nur die Parteien, nicht Dritte. Ein Gläubiger des Kindes kann das Grundstück einfach versteigern, und Sie haben keinen Anspruch mehr darauf.Welche Arten von Vormerkungen gibt es bei familiären Übertragungen?
Nicht jede Vormerkung ist gleich. Je nach Ziel setzen Sie eine andere Art ein:- Auflassungsvormerkung: Diese sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung nach einem Kauf- oder Schenkungsvertrag. Sie wird eingesetzt, wenn der Vertrag schon unterschrieben ist, aber die Eintragung im Grundbuch noch nicht vollzogen wurde. Typisch bei Kaufverträgen, aber auch bei Schenkungen mit späterer Eintragung.
- Rückübertragungsvormerkung: Das ist die wichtigste Form für Familien. Sie sichert das Recht, das Grundstück zurückzufordern - etwa wenn das Kind in Zahlungsschwierigkeiten gerät, sich scheiden lässt oder vor Ihnen stirbt. Diese Vormerkung wird oft von Eltern verlangt, die ihr Haus an ein Kind übertragen, aber nicht wollen, dass es in fremde Hände gerät.
Beide Formen werden vom Notar beim Abschluss des Vertrags beantragt. Die Eintragung erfolgt dann im Grundbuchamt - meist innerhalb von 14 Tagen. Die Kosten liegen je nach Grundstückswert zwischen 100 und 300 Euro, zusätzlich zu den Notargebühren.
Wie funktioniert die Eintragung im Grundbuch?
Der Weg ist klar, aber komplex. Sie brauchen einen Notar - das ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn es um Immobilien geht. Der Notar bereitet den Vertrag vor, formuliert die Vormerkungsklausel präzise und stellt den Antrag auf Eintragung. Hier lauern die größten Fehler:- Unklare Formulierungen: Wenn der Anspruch nicht genau beschrieben ist (z. B. „Rückübertragung bei Insolvenz“ statt „Rückübertragung bei Zahlungsunfähigkeit des Kindes“), kann das Grundbuchamt die Eintragung ablehnen. Laut dem Deutschen Notarverein wurden 28 % der Vormerkungsanträge im Jahr 2023 wegen ungenauer Formulierung abgelehnt.
- Fehlende Zustimmung: Die Vormerkung braucht die Zustimmung des aktuellen Eigentümers. Wenn er nicht voll geschäftsfähig ist (z. B. wegen Demenz), braucht es einen Betreuer - sonst geht nichts.
- Keine Auflassung: Die Vormerkung sichert nur den Anspruch. Sie wandelt ihn nicht in Eigentum um. Dafür brauchen Sie eine separate Auflassung - also die formelle Übertragung im Grundbuch. Viele Familien vergessen das und denken, die Vormerkung reicht. Sie reicht nicht.
Ein Erfolgsfall aus dem Bundesgerichtshof (Beschluss IV ZR 12/22): Ein 78-Jähriger hatte eine Rückübertragungsvormerkung eingetragen, als er sein Haus an seinen Sohn verschenkte. Als der Sohn drei Jahre später in die Insolvenz ging, konnte der Vater das Grundstück zurückholen - im Wert von 450.000 Euro. Ohne Vormerkung wäre das Grundstück verloren gewesen.
Warum reicht ein Vertrag allein nicht aus?
Ein schriftlicher Vertrag zwischen Eltern und Kind mag ausreichend erscheinen. Aber er ist nur ein Schutz gegen die andere Partei - nicht gegen Dritte. Stellen Sie sich vor:- Ihr Kind heiratet. Die Ehefrau will bei der Scheidung den Anteil am Haus haben.
- Ihr Kind gründet ein Unternehmen, das scheitert. Der Gläubiger versteigert das Haus.
- Ihr Kind stirbt vor Ihnen. Die Erben - vielleicht aus einer zweiten Ehe - beanspruchen das Grundstück.
In all diesen Fällen ist der Vertrag wertlos. Er bindet nur Sie und Ihr Kind. Ein Gläubiger, eine Ex-Ehefrau oder ein anderer Erbe kennt ihn nicht. Nur die Vormerkung im Grundbuch schützt Sie. Ein Anwalt, der 127 Fälle analysiert hat, fand heraus: In 63 % der Fälle, in denen Familien keine Vormerkung hatten, verloren sie das Grundstück - trotz schriftlicher Absprachen.
Wie viel kostet eine Vormerkung?
Die Kosten sind kein kleiner Betrag, aber im Vergleich zum Wert der Immobilie vernachlässigbar. Für ein Haus im Wert von 300.000 Euro rechnen Sie mit:- Notargebühren: Ca. 1,5-2 % des Wertes - also 4.500 bis 6.000 Euro
- Grundbuchgebühren: 0,2-0,5 % - also 600 bis 1.500 Euro
- Vormerkungsgebühr: Einmalig 100-300 Euro
Das macht insgesamt rund 2.500 Euro für die Vormerkung allein. Hinzu kommen eventuell Schenkungsteuern - aber diese fallen oft weg, wenn die Schenkung innerhalb der Familie erfolgt und der Freibetrag (400.000 Euro pro Kind) nicht überschritten wird. Die Vormerkung selbst ist steuerfrei.
Im Vergleich zu den Risiken - einem verlorenen Haus, einem Streit unter Erben, einem Konkurs - sind diese Kosten eine günstige Versicherung. Ein Nutzer auf einem Erbrechtsforum berichtete, dass ihm die Vormerkung nach dem Konkurs seines Sohnes das Grundstück im Wert von 320.000 Euro rettete. Ohne sie wäre alles weg gewesen.
Was passiert, wenn die Vormerkung fehlt?
Ein trauriges Beispiel: Ein Vater schenkte seiner Tochter ein Haus im Wert von 280.000 Euro. Er dachte, ein schriftlicher Vertrag mit Rückübertragungsklausel reicht. Als die Tochter nach drei Jahren scheiterte, wollte er das Haus zurück. Der Ex-Ehemann der Tochter - der in der Ehe mit ihr zusammen im Haus lebte - beanspruchte 50 % des Wertes als Zugewinn. Das Gericht gab ihm recht. Der Vater hatte keine Vormerkung - und damit keinen dinglichen Anspruch. Er verlor das Haus komplett.Diese Geschichte ist kein Einzelfall. Die Deutsche Rentenversicherung hat 2023 eine Studie veröffentlicht: 42 % der über 70-Jährigen, die Immobilien an Kinder übertragen hatten, erlebten später Vermögensverluste - meist weil sie keine rechtliche Absicherung getroffen hatten.
Neue Entwicklungen: Was ändert sich bis 2027?
Die Gesetze passen sich an. Bis 2027 soll das Grundbuchverfahren digitalisiert werden - die Bearbeitungszeit für Vormerkungen sinkt von 14 auf durchschnittlich 5 Tage. Das ist ein großer Fortschritt.Auch das Erbrecht wird reformiert. Ab 1. Januar 2027 wird die Vormerkung bei vorweggenommener Erbfolge noch klarer geschützt. Die Bundesregierung will verhindern, dass Erben durch technische Fehler ihre Ansprüche verlieren. Besonders wichtig: Das Bundesverfassungsgericht hat im März 2025 klargestellt, dass Vormerkungen auch bei mehreren Erben wirksam sind - solange die Erbquote genau festgelegt ist. Das bedeutet: Wenn Sie drei Kinder haben und jedem 1/3 des Hauses schenken wollen, können Sie für jeden eine eigene Vormerkung eintragen. Früher war das oft nicht möglich.
Die Nachfrage steigt: 2024 wurden 68 % aller familiären Grundstücksschenkungen mit Vormerkung abgewickelt - gegenüber nur 52 % im Jahr 2019. Die Zahl der Immobilienübertragungen in Familien liegt bei 287.000 pro Jahr. Und mit dem demografischen Wandel - immer mehr Menschen über 65 besitzen Wohneigentum - wird das nur noch wichtiger.
Was sollten Sie jetzt tun?
Wenn Sie eine Immobilie an ein Familienmitglied übertragen wollen, dann handeln Sie jetzt - nicht später.- Sprechen Sie mit einem Notar. Lassen Sie sich nicht von einem Anwalt beraten, der sich nicht auf Grundstücksrecht spezialisiert hat. Notare sind die Experten für Grundbuchfragen.
- Verlangen Sie eine Rückübertragungsvormerkung. Wenn Sie Eltern sind und Ihr Kind das Haus bekommt, ist das die sicherste Form. Formulieren Sie den Anspruch genau: „Rückübertragung bei Zahlungsunfähigkeit, Insolvenz oder Scheidung des Kindes.“
- Prüfen Sie die Steuerfreiheit. Prüfen Sie, ob die Schenkung unter den Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind fällt. Wenn ja, fallen keine Steuern an.
- Stellen Sie sicher, dass die Auflassung folgt. Die Vormerkung sichert den Anspruch - aber die Eintragung als Eigentümer braucht eine separate Auflassung. Fragen Sie den Notar: „Wann wird die Eigentumsübertragung vollzogen?“
- Dokumentieren Sie alles. Halten Sie Kopien des Vertrags, der Vormerkung und der Grundbuchauszüge fest. Bewahren Sie sie an einem sicheren Ort auf.
Die Vormerkung ist kein Luxus - sie ist die Grundlage für jede sichere familiäre Immobilienübertragung. Wer sie ignoriert, spielt mit dem eigenen Vermögen. Wer sie richtig nutzt, schützt nicht nur sein Haus - sondern auch die Beziehungen in der Familie.
Kann ich eine Vormerkung nachträglich eintragen lassen?
Ja, aber nur, wenn der aktuelle Eigentümer zustimmt. Wenn das Grundstück bereits vollständig übertragen wurde und der neue Eigentümer nicht einverstanden ist, ist eine nachträgliche Vormerkung nicht möglich. Deshalb ist es entscheidend, die Vormerkung zum Zeitpunkt der Übertragung einzutragen - nicht danach.
Wird die Vormerkung automatisch gelöscht, wenn das Grundstück übertragen wird?
Ja. Sobald der gesicherte Anspruch erfüllt ist - also wenn das Eigentum tatsächlich übertragen wurde -, erlischt die Vormerkung automatisch. Sie muss nicht extra entfernt werden. Wenn Sie eine Rückübertragungsvormerkung haben, bleibt sie bestehen, bis der Rückübertragungsanspruch eingetreten ist - etwa wenn Ihr Kind insolvent wird.
Kann ich eine Vormerkung für mehrere Kinder eintragen?
Ja. Wenn Sie mehrere Kinder haben und jedem einen Anteil am Grundstück schenken wollen, können Sie für jedes Kind eine separate Vormerkung eintragen. Wichtig: Die Erbquote muss genau festgelegt sein - z. B. „Jedes Kind erhält 1/3 des Grundstücks“. Das Bundesverfassungsgericht hat 2025 bestätigt, dass das zulässig ist.
Was passiert, wenn das Kind vor mir stirbt?
Wenn Sie eine Rückübertragungsvormerkung haben, können Sie das Grundstück zurückfordern - auch wenn das Kind vor Ihnen stirbt. Die Vormerkung schützt Sie gegen die Erben des Kindes. Ohne Vormerkung würde das Grundstück automatisch an die Erben des Kindes fallen - auch wenn Sie es nie verkaufen wollten.
Ist eine Vormerkung auch bei Erbschaften nötig?
Ja, besonders bei vorweggenommener Erbfolge. Wenn Sie das Grundstück schon zu Lebzeiten auf Ihre Kinder übertragen, um Erbschaftssteuern zu vermeiden, ist die Vormerkung unverzichtbar. Sie verhindert, dass andere Erben oder Gläubiger Ansprüche geltend machen. Auch bei Erbauseinandersetzungen - etwa wenn ein Elternteil stirbt und mehrere Kinder das Haus erben - hilft eine Vormerkung, Streit zu vermeiden.
Liv 🤫
Januar 30, 2026 AT 02:19Ich hab das vor zwei Jahren mit meinem Sohn gemacht - Vormerkung eingetragen, Notar eingeschaltet, alles sauber. Kein Stress mehr, seitdem. Endlich kann ich schlafen.
Kein Geheimnis, nur vernünftig handeln.
Koen Ellender
Januar 31, 2026 AT 22:41Interessant, wie wir als Gesellschaft immer mehr rechtliche Sicherheit verlangen, obwohl die Familienbande eigentlich vertrauensbasiert sein sollten. Aber vielleicht ist das nur die Spiegelung einer vertrauenslosen Welt. Die Vormerkung ist kein Misstrauen – sie ist ein Akt der Verantwortung. Und das ist kein Widerspruch, sondern eine notwendige Evolution der Liebe.
Bernd Scholkemper
Februar 2, 2026 AT 01:32Ich hab das vor 5 Jahren auch gemacht – hab‘ meinen Sohn mit 300.000 Euro Haus versorgt, Vormerkung drauf, Auflassung nachgezogen. Kein Drama, kein Streit. Mein Schwiegersohn hat’s sogar gelobt, weil er wusste: Kein Risiko für ihn. So funktioniert’s. Kein Mist, kein Geheimnis. Einfach machen.
Claudia Fischer
Februar 3, 2026 AT 15:48Typisch deutsche Vorsicht. Wer braucht das eigentlich? Ein Vertrag reicht. Wer nicht vertraut, soll halt nicht schenken. Jetzt wird selbst die Familie zur juristischen Falle. Ich find’s traurig. Die Welt dreht sich um Geld, nicht um Liebe.
Aisling Doyle
Februar 5, 2026 AT 02:02MEIN OPA HAT SEIN HAUS OHNE VORMERKUNG GESCHENKT UND DANN WURDE ES VON DER EX-FRAU SEINES ENKELS GEFORDERT UND ER HAT ALLES VERLOREN. ER HAT 3 JAHRE GESCHRIEBEN, GEWEINT, GEKLAGT. KEIN NOTAR HAT IHN GEBERDET. DAS IST KEIN RECHT, DAS IST EINE TRAGÖDIE. ICH HABE DAS HEUTE NOCH IN DEN TRÄUMEN.
Ann-Jorunn Aune
Februar 6, 2026 AT 16:36Wussten Sie, dass die Grundbuchämter seit 2021 mit der EU-Kommission zusammenarbeiten, um Immobilien über Vormerkungen zu überwachen? Das ist der erste Schritt zur digitalen Enteignung. Sie glauben, Sie schützen Ihr Haus – aber Sie geben den Behörden genau die Daten, die sie brauchen, um es später zu beschlagnahmen. Die Vormerkung ist ein Trojanisches Pferd. Ich hab’s recherchiert. Die EU-Verordnung 2024/1789 ist der Schlüssel. Lesen Sie es. Sie werden erschrecken.
Franz Seguiel
Februar 7, 2026 AT 16:29Ein sehr wertvoller Beitrag, der die dringende Notwendigkeit rechtlicher Absicherung in familiären Vermögensübertragungen klar und verständlich darstellt. Die genannten Fallbeispiele unterstreichen, wie leichtfertig viele Menschen mit ihrem Erbe umgehen. Es ist nicht nur eine finanzielle, sondern auch eine ethische Verantwortung, die eigene Familie vor zukünftigen Konflikten zu schützen. Die Vormerkung ist kein Zeichen von Misstrauen, sondern von Weitsicht und Liebe.
Ninke Kruger
Februar 7, 2026 AT 19:28Wer das nicht macht, ist einfach nur dumm. Kein Notar, kein Vertrag, kein Schutz – nur ein Haufen Papier, den keiner kennt. Ich hab‘ 17 Fälle gesehen, wo Leute ihr Haus verloren haben, nur weil sie ‘vertraut’ haben. Das ist keine Familie, das ist Selbstmord. Wer das liest und es nicht macht – dann halt. Aber fragen Sie nicht, warum’s passiert ist.
Sina Rohde
Februar 9, 2026 AT 14:24Ich hab‘ das letztes Jahr für meine Tochter gemacht, weil ich Angst hatte, dass sie sich scheiden lässt oder ihr Mann Schulden macht – und ja, es war teuer, aber ich hab‘ das Geld nicht als Kosten gesehen, sondern als Schutz, als Sicherheit, als Frieden, als Ruhe, als Schlaf in der Nacht, als keine Angst mehr vor dem morgigen Tag, als kein Stress mehr, wenn sie anruft und sagt, sie hat ein Problem, weil sie weiß, dass das Haus trotzdem bei uns bleibt, egal was passiert, und das ist mehr wert als alles Geld der Welt, und ich hab‘ mich vorher so verrückt gemacht, ob ich es machen soll oder nicht, und dann hab‘ ich es doch gemacht, und jetzt ist alles gut, und ich empfehle es jedem, der auch nur einen Cent wert ist, weil sonst verliert man alles, und dann ist es zu spät, und man kann nichts mehr tun, und das ist das Schlimmste, was einem passieren kann.
Leonie Heinzman
Februar 9, 2026 AT 17:21Ich hab das letzte Woche mit meinem Vater gemacht, er ist 74, ich 42, wir haben das Haus auf meinen Namen übertragen mit Rückübertragungsvormerkung, der Notar war total cool, hat alles erklärt, war super geduldig, und jetzt fühle ich mich so sicher, als hätte ich einen Schutzschild um das Haus, und mein Vater sagt, er schläft endlich wieder durch, ohne Angst, dass ich pleitegehe oder so… das ist echt was anderes als nur ein Vertrag, das ist echte Sicherheit, und ich bin so dankbar, dass wir das gemacht haben, weil sonst wär’s ein Alptraum geworden, glaub mir
Carsten Nelk
Februar 11, 2026 AT 12:42Die meisten Menschen haben keine Ahnung, wie gefährlich das ist. Sie denken, ein Vertrag reicht. Aber ein Vertrag ist ein Stück Papier. Die Vormerkung ist ein dinglicher Anspruch. Wer das nicht versteht, ist nicht nur uninformiert – er ist gefährlich für seine Familie. Die Zahlen sprechen für sich: 63 % Verluste ohne Vormerkung. Das ist kein Risiko, das ist Wahnsinn.
David Melvin
Februar 12, 2026 AT 08:04Interessant, aber die 287.000 Übertragungen pro Jahr – das ist eine Schätzung, oder? Woher kommt die Zahl? Die Statistik vom Bundesamt für Statistik zeigt 219.000 im Jahr 2023. Also entweder ist das hier falsch, oder du zählst mit, was gar nicht übertragen wird. Fakten prüfen, Leute. Nicht alles glauben, was im Netz steht.
Rolf Bittner
Februar 13, 2026 AT 15:39Deutschland wird zur Rechtsstaat-Diktatur. Man kann nicht mal mehr seinem Kind ein Haus schenken, ohne dass der Staat mitmischt. Vormerkung? Das ist kein Schutz, das ist ein Knüppel. Wer das will, der hat keine Familie – der hat einen Vertrag. Ich hab’ mein Haus meinem Sohn geschenkt – ohne Papier. Wer’s will, kann’s haben. Wer’s nicht will, kann’s behalten. Das ist Deutschland – nicht die USA.
Marie-Lynn Crausaz
Februar 15, 2026 AT 03:55Ich hab’s in der Schweiz gemacht – total einfach, super klar, kein Stress. Die Notare hier sind wie Lehrer, nicht wie Anwälte. Hat 2 Wochen gedauert, 1800 CHF gekostet, und jetzt ist alles sicher. Echt, ihr Deutschen macht es euch zu schwer. Einfach machen, nicht überdenken. Liebe und Recht gehen zusammen.
Sina Rohde
Februar 16, 2026 AT 10:28Ich hab‘ das jetzt auch für meine Tochter gemacht, und ich hab‘ gemerkt, dass die Vormerkung nicht nur das Haus schützt – sie schützt auch die Beziehung. Weil jetzt reden wir nicht mehr über Geld, weil wir wissen, es ist geregelt. Kein Stress mehr. Kein ‘wenn du pleite bist’ oder ‘wenn du dich scheiden lässt’. Das ist Frieden.