Vormerkung und Grundbuch bei Immobilienübertragungen in der Familie: So sichern Sie Schenkungen und Erbfolge richtig

Wenn Sie eine Immobilie an Ihr Kind, Enkelkind oder einen anderen Familienmitglied verschenken - oder sie im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge übertragen -, dann ist ein bloßes Schreiben im Familienkreis nicht genug. Ohne richtige rechtliche Absicherung riskieren Sie, dass das Grundstück verloren geht: etwa wenn Ihr Kind scheitert, verheiratet wird, oder nach Ihrem Tod andere Erben Ansprüche geltend machen. Hier kommt die Vormerkung ins Spiel - das effektivste Werkzeug, um familiäre Immobilienübertragungen sicher zu machen.

Was ist eine Vormerkung und warum ist sie so wichtig?

Die Vormerkung ist kein bloßer Vermerk, sondern ein rechtlicher Schutz im Grundbuch. Sie sichert einen Anspruch, den Sie noch nicht vollständig erfüllt haben - etwa den Anspruch auf Eigentum, wenn Sie eine Immobilie verschenken. Sie wird im Grundbuch eingetragen und wirkt wie ein Sperrvermerk: Solange sie besteht, kann der Eigentümer das Grundstück nicht verkaufen, verpfänden oder andersweitig belasten, ohne dass der Berechtigte zustimmt.

In der Familie kommt das besonders oft vor: Eltern schenken das Haus an ihre Kinder, aber wollen sich absichern, dass es im Falle von Schulden, Scheidung oder Konkurs zurückkommt. Oder sie übertragen Anteile im Rahmen einer Erbfolge, um Streit unter den Erben zu vermeiden. Ohne Vormerkung ist ein vertraglich vereinbartes Rückforderungsrecht wertlos - denn Verträge binden nur die Parteien, nicht Dritte. Ein Gläubiger des Kindes kann das Grundstück einfach versteigern, und Sie haben keinen Anspruch mehr darauf.

Welche Arten von Vormerkungen gibt es bei familiären Übertragungen?

Nicht jede Vormerkung ist gleich. Je nach Ziel setzen Sie eine andere Art ein:

• Auflassungsvormerkung: Diese sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung nach einem Kauf- oder Schenkungsvertrag. Sie wird eingesetzt, wenn der Vertrag schon unterschrieben ist, aber die Eintragung im Grundbuch noch nicht vollzogen wurde. Typisch bei Kaufverträgen, aber auch bei Schenkungen mit späterer Eintragung.
• Rückübertragungsvormerkung: Das ist die wichtigste Form für Familien. Sie sichert das Recht, das Grundstück zurückzufordern - etwa wenn das Kind in Zahlungsschwierigkeiten gerät, sich scheiden lässt oder vor Ihnen stirbt. Diese Vormerkung wird oft von Eltern verlangt, die ihr Haus an ein Kind übertragen, aber nicht wollen, dass es in fremde Hände gerät.

Beide Formen werden vom Notar beim Abschluss des Vertrags beantragt. Die Eintragung erfolgt dann im Grundbuchamt - meist innerhalb von 14 Tagen. Die Kosten liegen je nach Grundstückswert zwischen 100 und 300 Euro, zusätzlich zu den Notargebühren.

Wie funktioniert die Eintragung im Grundbuch?

Der Weg ist klar, aber komplex. Sie brauchen einen Notar - das ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn es um Immobilien geht. Der Notar bereitet den Vertrag vor, formuliert die Vormerkungsklausel präzise und stellt den Antrag auf Eintragung. Hier lauern die größten Fehler:

• Unklare Formulierungen: Wenn der Anspruch nicht genau beschrieben ist (z. B. „Rückübertragung bei Insolvenz“ statt „Rückübertragung bei Zahlungsunfähigkeit des Kindes“), kann das Grundbuchamt die Eintragung ablehnen. Laut dem Deutschen Notarverein wurden 28 % der Vormerkungsanträge im Jahr 2023 wegen ungenauer Formulierung abgelehnt.
• Fehlende Zustimmung: Die Vormerkung braucht die Zustimmung des aktuellen Eigentümers. Wenn er nicht voll geschäftsfähig ist (z. B. wegen Demenz), braucht es einen Betreuer - sonst geht nichts.
• Keine Auflassung: Die Vormerkung sichert nur den Anspruch. Sie wandelt ihn nicht in Eigentum um. Dafür brauchen Sie eine separate Auflassung - also die formelle Übertragung im Grundbuch. Viele Familien vergessen das und denken, die Vormerkung reicht. Sie reicht nicht.

Ein Erfolgsfall aus dem Bundesgerichtshof (Beschluss IV ZR 12/22): Ein 78-Jähriger hatte eine Rückübertragungsvormerkung eingetragen, als er sein Haus an seinen Sohn verschenkte. Als der Sohn drei Jahre später in die Insolvenz ging, konnte der Vater das Grundstück zurückholen - im Wert von 450.000 Euro. Ohne Vormerkung wäre das Grundstück verloren gewesen.

Warum reicht ein Vertrag allein nicht aus?

Ein schriftlicher Vertrag zwischen Eltern und Kind mag ausreichend erscheinen. Aber er ist nur ein Schutz gegen die andere Partei - nicht gegen Dritte. Stellen Sie sich vor:

• Ihr Kind heiratet. Die Ehefrau will bei der Scheidung den Anteil am Haus haben.
• Ihr Kind gründet ein Unternehmen, das scheitert. Der Gläubiger versteigert das Haus.
• Ihr Kind stirbt vor Ihnen. Die Erben - vielleicht aus einer zweiten Ehe - beanspruchen das Grundstück.

In all diesen Fällen ist der Vertrag wertlos. Er bindet nur Sie und Ihr Kind. Ein Gläubiger, eine Ex-Ehefrau oder ein anderer Erbe kennt ihn nicht. Nur die Vormerkung im Grundbuch schützt Sie. Ein Anwalt, der 127 Fälle analysiert hat, fand heraus: In 63 % der Fälle, in denen Familien keine Vormerkung hatten, verloren sie das Grundstück - trotz schriftlicher Absprachen.

Wie viel kostet eine Vormerkung?

Die Kosten sind kein kleiner Betrag, aber im Vergleich zum Wert der Immobilie vernachlässigbar. Für ein Haus im Wert von 300.000 Euro rechnen Sie mit:

• Notargebühren: Ca. 1,5-2 % des Wertes - also 4.500 bis 6.000 Euro
• Grundbuchgebühren: 0,2-0,5 % - also 600 bis 1.500 Euro
• Vormerkungsgebühr: Einmalig 100-300 Euro

Das macht insgesamt rund 2.500 Euro für die Vormerkung allein. Hinzu kommen eventuell Schenkungsteuern - aber diese fallen oft weg, wenn die Schenkung innerhalb der Familie erfolgt und der Freibetrag (400.000 Euro pro Kind) nicht überschritten wird. Die Vormerkung selbst ist steuerfrei.

Im Vergleich zu den Risiken - einem verlorenen Haus, einem Streit unter Erben, einem Konkurs - sind diese Kosten eine günstige Versicherung. Ein Nutzer auf einem Erbrechtsforum berichtete, dass ihm die Vormerkung nach dem Konkurs seines Sohnes das Grundstück im Wert von 320.000 Euro rettete. Ohne sie wäre alles weg gewesen.

Was passiert, wenn die Vormerkung fehlt?

Ein trauriges Beispiel: Ein Vater schenkte seiner Tochter ein Haus im Wert von 280.000 Euro. Er dachte, ein schriftlicher Vertrag mit Rückübertragungsklausel reicht. Als die Tochter nach drei Jahren scheiterte, wollte er das Haus zurück. Der Ex-Ehemann der Tochter - der in der Ehe mit ihr zusammen im Haus lebte - beanspruchte 50 % des Wertes als Zugewinn. Das Gericht gab ihm recht. Der Vater hatte keine Vormerkung - und damit keinen dinglichen Anspruch. Er verlor das Haus komplett.

Diese Geschichte ist kein Einzelfall. Die Deutsche Rentenversicherung hat 2023 eine Studie veröffentlicht: 42 % der über 70-Jährigen, die Immobilien an Kinder übertragen hatten, erlebten später Vermögensverluste - meist weil sie keine rechtliche Absicherung getroffen hatten.

Neue Entwicklungen: Was ändert sich bis 2027?

Die Gesetze passen sich an. Bis 2027 soll das Grundbuchverfahren digitalisiert werden - die Bearbeitungszeit für Vormerkungen sinkt von 14 auf durchschnittlich 5 Tage. Das ist ein großer Fortschritt.

Auch das Erbrecht wird reformiert. Ab 1. Januar 2027 wird die Vormerkung bei vorweggenommener Erbfolge noch klarer geschützt. Die Bundesregierung will verhindern, dass Erben durch technische Fehler ihre Ansprüche verlieren. Besonders wichtig: Das Bundesverfassungsgericht hat im März 2025 klargestellt, dass Vormerkungen auch bei mehreren Erben wirksam sind - solange die Erbquote genau festgelegt ist. Das bedeutet: Wenn Sie drei Kinder haben und jedem 1/3 des Hauses schenken wollen, können Sie für jeden eine eigene Vormerkung eintragen. Früher war das oft nicht möglich.

Die Nachfrage steigt: 2024 wurden 68 % aller familiären Grundstücksschenkungen mit Vormerkung abgewickelt - gegenüber nur 52 % im Jahr 2019. Die Zahl der Immobilienübertragungen in Familien liegt bei 287.000 pro Jahr. Und mit dem demografischen Wandel - immer mehr Menschen über 65 besitzen Wohneigentum - wird das nur noch wichtiger.

Was sollten Sie jetzt tun?

Wenn Sie eine Immobilie an ein Familienmitglied übertragen wollen, dann handeln Sie jetzt - nicht später.

1. Sprechen Sie mit einem Notar. Lassen Sie sich nicht von einem Anwalt beraten, der sich nicht auf Grundstücksrecht spezialisiert hat. Notare sind die Experten für Grundbuchfragen.
2. Verlangen Sie eine Rückübertragungsvormerkung. Wenn Sie Eltern sind und Ihr Kind das Haus bekommt, ist das die sicherste Form. Formulieren Sie den Anspruch genau: „Rückübertragung bei Zahlungsunfähigkeit, Insolvenz oder Scheidung des Kindes.“
3. Prüfen Sie die Steuerfreiheit. Prüfen Sie, ob die Schenkung unter den Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind fällt. Wenn ja, fallen keine Steuern an.
4. Stellen Sie sicher, dass die Auflassung folgt. Die Vormerkung sichert den Anspruch - aber die Eintragung als Eigentümer braucht eine separate Auflassung. Fragen Sie den Notar: „Wann wird die Eigentumsübertragung vollzogen?“
5. Dokumentieren Sie alles. Halten Sie Kopien des Vertrags, der Vormerkung und der Grundbuchauszüge fest. Bewahren Sie sie an einem sicheren Ort auf.

Die Vormerkung ist kein Luxus - sie ist die Grundlage für jede sichere familiäre Immobilienübertragung. Wer sie ignoriert, spielt mit dem eigenen Vermögen. Wer sie richtig nutzt, schützt nicht nur sein Haus - sondern auch die Beziehungen in der Familie.