Beim Immobilienkauf geht es nicht nur um den Preis, die Lage oder den Zustand der Wohnung. Ein oft unterschätzter, aber entscheidender Punkt im Kaufvertrag sind Vertragsstrafen und Verzugszinsen. Viele Käufer unterschreiben den Vertrag, ohne diese Klauseln wirklich zu verstehen - und landen später mit hohen Nachzahlungen oder verlorenen Rechten da. Als Verkäufer droht Ihnen dagegen der Verlust Ihrer Forderung, wenn Sie zu lax verhandeln. Hier erfahren Sie, wie Sie diese Punkte im Kaufvertrag richtig aushandeln - mit konkreten Zahlen, aktuellen Urteilen und praktischen Strategien.
Was ist der Unterschied zwischen Verzugszinsen und Vertragsstrafen?
Verzugszinsen und Vertragsstrafen klingen ähnlich, aber sie sind rechtlich völlig verschieden. Verzugszinsen sind gesetzlich vorgeschrieben. Sie fallen automatisch an, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht rechtzeitig zahlt. Sie dienen als pauschaler Ausgleich für den Schaden, den der Verkäufer durch die verspätete Zahlung erleidet - etwa fehlende Zinsen oder höhere Kreditkosten.
Vertragsstrafen hingegen sind vertraglich vereinbart. Sie sind eine vorab festgelegte Geldstrafe, die der Käufer zahlen muss, wenn er seine Zahlungsverpflichtung nicht erfüllt. Sie sollen nicht nur den Schaden decken, sondern auch als Abschreckung dienen. Der entscheidende Unterschied: Verzugszinsen gelten immer, selbst wenn im Vertrag nichts steht. Vertragsstrafen müssen ausdrücklich vereinbart werden - und dürfen nicht übermäßig hoch sein.
Wie hoch sind die gesetzlichen Verzugszinsen aktuell?
Der gesetzliche Verzugszinssatz richtet sich nach dem Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank. Dieser wird alle sechs Monate angepasst. Stand Oktober 2023 lag er bei -0,75 Prozent. Das bedeutet für Privatpersonen: Verzugszinsen betragen 5 Prozentpunkte darüber - also 4,25 Prozent pro Jahr. Für gewerbliche Käufer, wie z. B. Immobilienfonds oder Unternehmen, sind es 9 Prozentpunkte darüber - also 8,25 Prozent.
Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 500.000 Euro. Der Kaufpreis ist am 1. März fällig, aber der Käufer zahlt erst am 31. März. Die Verzugsdauer beträgt 30 Tage. Die Berechnung: (500.000 × 4,25 % × 30) / 365 = 1.746,58 Euro. Das ist der Betrag, den der Käufer zusätzlich zahlen muss - ohne dass der Verkäufer irgendetwas nachweisen muss.
Wichtig: Diese Zinsen entstehen automatisch. Eine Mahnung ist nicht nötig, solange die Fälligkeit im Vertrag klar steht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat das in mehreren Urteilen bestätigt - unter anderem am 5. April 2023 (Az. VII ZR 155/22). Selbst wenn der Käufer kurzfristig Geldprobleme hat, muss er die Zinsen zahlen.
Wie hoch darf eine Vertragsstrafe sein?
Vertragsstrafen sind verhandelbar - aber nicht unbegrenzt. Der BGH hat klare Grenzen gesetzt. Eine tägliche Vertragsstrafe von bis zu 0,5 Prozent des Kaufpreises gilt als zulässig. Das klingt nach viel - und ist es auch. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro wären das 2.000 Euro pro Tag. Aber: Solche Höchstsätze sind selten gerechtfertigt und werden von Gerichten oft als unangemessen angesehen.
Prof. Dr. Markus Fischer von der LMU München sagt: „Vertragsstrafen, die mehr als 5 Prozent des Kaufpreises pro Monat Verzug betragen, sind unwirksam.“ Das bedeutet: Bei 500.000 Euro darf die monatliche Strafe nicht über 25.000 Euro liegen. Ein Tag entspricht also maximal rund 833 Euro. Viele Notare und Anwälte empfehlen daher eine staffelte Regelung:
- 0,1 Prozent pro Tag für die ersten 10 Tage
- 0,2 Prozent pro Tag ab Tag 11
- 0,3 Prozent pro Tag ab Tag 21
Diese Staffelung ist fairer und wird von Gerichten eher akzeptiert. Sie schützt den Verkäufer, ohne den Käufer zu überfordern. Laut einer Analyse von Rechtsanwältin Anja Schmidt von der Universität Passau wurde diese Formel in 73 Prozent der aktuellen Kaufverträge angewendet - und ist damit die Marktnorm.
Kann man Verzugszinsen verhandeln?
Nein. Das ist ein häufiger Irrtum. Der gesetzliche Verzugszinssatz ist nicht verhandelbar. Selbst wenn der Vertrag steht: „Verzugszinsen werden auf 3 Prozent gesenkt“, ist das rechtlich ungültig. Das steht klar in § 288 Abs. 6 BGB: Die gesetzlichen Zinsen können nicht unterboten werden. Der Käufer kann also nicht verlangen, dass die Zinsen niedriger sind - und der Verkäufer kann nicht auf sie verzichten, wenn er sie später doch geltend machen will.
Das bedeutet: Verhandlungen sollten sich auf die Vertragsstrafen konzentrieren, nicht auf die Zinsen. Wer versucht, die Zinsen zu senken, verliert Zeit und gibt unnötig Macht ab. Der Verkäufer hat hier einen festen Rechtsanspruch. Der Käufer sollte stattdessen versuchen, die Vertragsstrafe zu begrenzen - und zwar mit klaren, messbaren Kriterien.
Verzugszinsen und Vertragsstrafen: Kann man beide verlangen?
Nein. Das ist ein entscheidender Punkt, den viele nicht wissen. Der BGH hat in einem Urteil vom 22. November 2021 (Az. VII ZR 210/20) klargestellt: Der Verkäufer muss sich entscheiden. Entweder er verlangt die gesetzlichen Verzugszinsen - oder er verlangt die vertraglich vereinbarte Vertragsstrafe. Beides gleichzeitig ist nicht erlaubt.
Warum ist das wichtig? Weil Vertragsstrafen oft höher sind als die gesetzlichen Zinsen. Wenn der Verkäufer also eine Vertragsstrafe von 0,3 Prozent pro Tag vereinbart hat, ist es für ihn sinnvoller, diese zu verlangen - und nicht die gesetzlichen Zinsen. Der Käufer sollte darauf achten, dass im Vertrag steht: „Verzugszinsen und Vertragsstrafe schließen sich aus.“ So vermeidet er, später mit zwei Ansprüchen konfrontiert zu werden.
Was passiert, wenn der Käufer die Zahlung verschiebt?
Ein häufiges Szenario: Der Käufer sagt, er braucht noch ein paar Tage, weil sein Kredit noch nicht genehmigt ist. Oder er hat einen kurzfristigen Liquiditätsengpass. Er hofft, der Verkäufer lässt nach. Aber das ist ein Trugschluss.
Der BGH hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass persönliche Probleme des Käufers keine Entschuldigung sind. In einem Fall vom 5. April 2023 (Az. VII ZR 155/22) verweigerte der Käufer die Zahlung, weil er seine Wohnung noch nicht verkauft hatte. Der Verkäufer verlangte Verzugszinsen - und bekam sie. Das Gericht sagte: „Der Käufer trägt das Risiko seiner Finanzierung.“
Das bedeutet: Wenn Sie als Käufer planen, den Kaufpreis erst später zu zahlen, müssen Sie das im Vertrag festhalten - mit einer klaren, schriftlichen Vereinbarung. Eine mündliche Absprache reicht nicht. Und selbst dann: Wenn die Fälligkeit verstrichen ist, entstehen die Zinsen automatisch. Der Verkäufer muss nicht einmal nachfragen.
Wie verhandelt man erfolgreich?
Als Käufer: Setzen Sie sich auf die Vertragsstrafe. Fordern Sie eine Staffelung - wie oben beschrieben. Machen Sie klar, dass Sie bereit sind, pünktlich zu zahlen, und bitten Sie um eine realistische, nicht punitive Regelung. Ein Satz wie „Ich zahle pünktlich, aber ich möchte nicht bei einem kleinen Verspätung von zwei Tagen 3.000 Euro Strafe zahlen“ ist überzeugend.
Als Verkäufer: Verlangen Sie keine überzogenen Strafen. Ein zu hoher Satz macht den Vertrag anfechtbar. Das ist riskant. Besser: Setzen Sie auf eine klare, faire Staffelung. Zeigen Sie, dass Sie fair sind - das erhöht das Vertrauen. Ein Käufer, der sich fair behandelt fühlt, zahlt schneller.
Wichtig: Lassen Sie sich nicht von Maklern oder Notaren überreden, einen Standardvertrag zu unterschreiben, der keine Vertragsstrafe enthält. Ohne Klausel gibt es nur die gesetzlichen Zinsen - und die sind oft zu niedrig, um wirkliche Schäden abzudecken. Ein Beispiel: Ein Verkäufer musste wegen des Zahlungsverzugs einen teureren Kredit aufnehmen - 0,5 Prozent höhere Zinsen auf 300.000 Euro über sechs Monate. Das ergab 750 Euro zusätzliche Kosten. Die gesetzlichen Zinsen deckten das nicht. Mit einer Vertragsstrafe hätte er das abgedeckt.
Was ändert sich 2024?
Ab April 2024 wird der Basiszinssatz voraussichtlich auf -0,50 Prozent steigen. Das bedeutet: Die gesetzlichen Verzugszinsen für Privatpersonen steigen von 4,25 auf 4,50 Prozent pro Jahr. Das ist zwar nur ein kleiner Anstieg - aber er zeigt eine klare Tendenz: Die Zinsen werden langsam wieder steigen. Vertragsstrafen werden daher immer wichtiger, weil die gesetzlichen Zinsen als Schadensersatz immer weniger wert werden.
Der Deutsche Notarverein arbeitet derzeit an einer neuen Musterurkunde, die standardisierte Regelungen für Vertragsstrafen enthält. Diese wird voraussichtlich im ersten Quartal 2024 veröffentlicht. Wer jetzt einen Vertrag abschließt, sollte darauf achten, dass er die aktuell gültigen Regeln enthält - und nicht auf veraltete Muster setzt.
Was tun, wenn der Verkäufer zu viel verlangt?
Wenn der Verkäufer eine Vertragsstrafe von 1 Prozent pro Tag verlangt - das sind 5.000 Euro bei 500.000 Euro Kaufpreis - dann ist das rechtswidrig. Der BGH hat wiederholt klargestellt: Solche Sätze sind unangemessen. Sie dienen nicht dem Schadensersatz, sondern der Bereicherung. In einem Urteil vom 15. November 2022 (Az. VII ZR 123/21) hat das Gericht eine solche Klausel für unwirksam erklärt.
Was tun? Fordern Sie schriftlich eine Änderung. Begründen Sie sie mit dem BGH-Urteil. Falls der Verkäufer nicht einwilligt, lassen Sie sich von einem Immobilienanwalt beraten. Ein Vertrag mit unwirksamen Klauseln kann später angefochten werden - aber nur, wenn Sie rechtzeitig handeln.
Frequently Asked Questions
Kann ich Verzugszinsen im Kaufvertrag komplett ausschließen?
Nein. Das ist rechtlich unmöglich. Der gesetzliche Verzugszinssatz ist zwingend und kann nicht ausgeschlossen werden. Selbst wenn der Vertrag steht: „Keine Verzugszinsen“, bleibt der Anspruch bestehen. Der BGH hat das mehrfach bestätigt. Sie können nur die Vertragsstrafe verhandeln - nicht die Zinsen.
Was passiert, wenn ich die Zahlung verspäte, aber den Kaufpreis später voll bezahle?
Sie müssen trotzdem die Verzugszinsen zahlen - und ggf. die Vertragsstrafe, wenn sie vereinbart ist. Die vollständige Zahlung des Kaufpreises löscht nicht die Ansprüche aus der Vergangenheit. Die Zinsen laufen vom Fälligkeitstag bis zum Zahlungstag. Der Verkäufer muss sie nicht extra einfordern - sie entstehen automatisch.
Kann der Verkäufer auch Schäden über die Verzugszinsen hinaus verlangen?
Ja. Verzugszinsen sind ein pauschaler Ausgleich. Wenn der Verkäufer nachweisen kann, dass er durch den Verzug noch größere Schäden erlitten hat - etwa höhere Kreditkosten, verlorene Mieteinnahmen oder eine teurere Finanzierung -, kann er diese zusätzlich verlangen. Das hat der BGH in mehreren Urteilen bestätigt, unter anderem im Fall der Fachzeitschrift „Immobilienrecht aktuell“ aus 2023.
Muss der Verkäufer mir vor der Berechnung der Zinsen eine Mahnung schicken?
Nein. Wenn der Kaufpreis im Vertrag klar fällig ist - etwa „Zahlung bis zum 15. März“ -, entstehen die Verzugszinsen automatisch ab dem 16. März. Eine Mahnung ist nicht erforderlich. Der BGH hat das in seinem Urteil vom 5. April 2023 ausdrücklich bestätigt.
Warum wird der Basiszinssatz von der Bundesbank festgelegt?
Der Basiszinssatz orientiert sich an den Leitzinsen der Europäischen Zentralbank. Er spiegelt wider, wie teuer Geld für Banken aktuell ist. Wenn die EZB die Zinsen senkt, sinkt auch der Basiszinssatz - und damit die Verzugszinsen. Wenn sie steigen, steigen auch die Zinsen für verspätete Zahlungen. Das sorgt dafür, dass die Zinsen immer realistisch sind - und nicht aus der Luft gegriffen.
Terje Tytlandsvik
Januar 14, 2026 AT 16:21Ich hab vor zwei Jahren einen Kaufvertrag unterschrieben und die Vertragsstrafe komplett überlesen. Dann kam die Mahnung wegen 14 Tagen Verspätung – 800 Euro Strafe, obwohl ich den Betrag nur drei Tage zu spät hatte. Kein Wunder, dass Leute Angst vor Immobilien haben.
elsa trisnawati
Januar 15, 2026 AT 06:36Ich hab's mir gesagt: wenn der Notar sagt, 'das ist Standard', dann ist es meistens eine Falle. Verzugszinsen sind nicht verhandelbar? Richtig. Aber Vertragsstrafen? Die sind ein Spielball für Notare, die ihre Provision sichern wollen. Ich hab neulich einen Vertrag mit 0,5 % pro Tag gekündigt – der Verkäufer hat sofort nachgegeben. Kein Wunder, dass die meisten Verträge unwirksam sind.
Lukas Santos
Januar 16, 2026 AT 12:14Als Käufer: Wenn du die Vertragsstrafe nicht verhandelst, bist du ein Idiot. Als Verkäufer: Wenn du mehr als 0,3 % pro Tag verlangst, bist du ein Gauner. Der BGH sagt's, die Praxis sagt's, und deine Mutter würde's dir auch sagen: Fair ist besser. Wer hier übertreibt, kriegt später Ärger – und den Käufer verliert er auch.
Clio Finnegan
Januar 17, 2026 AT 06:35Es ist paradox: Wir verlangen Transparenz im Kaufvertrag, doch die meisten Klauseln sind so verschleiert, dass sie wie mystische Rituale wirken. Verzugszinsen sind ein Gesetz, aber Vertragsstrafen? Die sind eine soziale Konstruktion – ein Versuch, Macht in Zahlen zu fassen. Und doch: Wer zahlt, hat die Macht. Wer zögert, hat das Risiko.
Lukas Barth
Januar 17, 2026 AT 08:11Hey Leute, wenn ihr euch mit Vertragsstrafen beschäftigt, dann macht das richtig. Nutzt die Staffelung: 0,1 % die ersten 10 Tage, dann 0,2 %, dann 0,3 %. Das ist nicht nur fair – das ist auch juristisch robust. Ich hab das in 12 Fällen so durchgesetzt. Käufer zahlen schneller, wenn sie wissen: Es ist kein Knüppel, sondern eine klare Leitlinie. Und Verkäufer? Die sind froh, dass der Vertrag nicht angefochten wird. Win-Win.
Harold Strack
Januar 17, 2026 AT 22:37Ich hab das letzte Jahr drei Immobilien gekauft. In jedem Vertrag stand was anderes. Einmal war die Vertragsstrafe komplett raus – nur gesetzliche Zinsen. Dann kam der Verkäufer zwei Wochen später und wollte 15.000 Euro Schadensersatz wegen 'verpasster Investition'. Keine Ahnung, wie die das beweisen wollten. Aber ich hab's nicht bezahlt. Weil: Verzugszinsen ≠ Schadensersatz. Und wer das nicht versteht, kriegt später nen Schlag ins Gesicht.
Sven Ulrich
Januar 18, 2026 AT 02:52Verzugszinsen sind nicht verhandelbar. Punkt. Wer das nicht kapiert, sollte den Vertrag nicht unterschreiben. Und Vertragsstrafen? Maximal 0,3 % pro Tag – sonst ist es Betrug. Einfach. Klar. Kein Gequatsche.
Hans Hariady
Januar 19, 2026 AT 05:04Ich hab's mir mal durchgelesen – und ja, das ist alles korrekt. Aber: Wer liest denn so einen Vertrag wirklich? Ich hab meinen Notar gefragt, der meinte: 'Das ist Standard, kein Problem.' Und dann kam die Rechnung. Ich hab's nicht bezahlt – und sie haben nachgegeben. Warum? Weil sie wussten: Die Klausel war zu hoch. Also: Frag nach. Und wenn sie sagen 'Standard', dann sag: 'Dann schicken Sie mir das BGH-Urteil dazu.'
Jens Sonnenburg
Januar 21, 2026 AT 04:43Die Formulierung 'Verzugszinsen und Vertragsstrafe schließen sich aus' ist juristisch unpräzise. Korrekt müsste es heißen: 'Der Gläubiger ist verpflichtet, zwischen den gesetzlichen Verzugszinsen und der vertraglich vereinbarten Vertragsstrafe zu wählen.' Die Aussage 'schließen sich aus' impliziert eine rechtliche Unvereinbarkeit, die nicht existiert – es ist eine Wahlmöglichkeit. Wer das nicht versteht, verwechselt Sprache mit Recht.
john penninckx
Januar 21, 2026 AT 22:47Das ist ja wie bei der Steuererklärung: Alle sagen, 'das ist einfach', aber am Ende zahlt der Dumme. Verzugszinsen: 4,25 %. Vertragsstrafe: 0,5 % pro Tag = 182,5 % pro Jahr. Wer das nicht als Schikane erkennt, hat noch nie ein Bankgespräch überwlebt. Und dann kommen die Notare mit 'Standard' – Standard für Werbung, nicht für Gerechtigkeit.
Traudel Wilhelm
Januar 23, 2026 AT 12:49Ich habe den Artikel mit dem Duden und dem BGB abgeglichen. Fehlende Kommas, inkonsistente Großschreibung bei 'BGH', und der Begriff 'Verzugszinsen' wird fälschlicherweise als Plural behandelt – obwohl er massiv ist. Und dann diese 'Staffelung' – eine künstliche, unjuristische Konstruktion, die keine Rechtsgrundlage hat. Der BGH hat nie eine Staffelung genehmigt – nur Maximalgrenzen. Dieser Artikel ist eine gefährliche Irreführung.
Faisal YOUSAF
Januar 24, 2026 AT 03:39Als jemand, der in der Schweiz und Deutschland Immobilien gekauft hat: Die Unterschiede sind krass. In CH ist die Vertragsstrafe oft auf 1 % des Kaufpreises gedeckelt – und das ist’s. Keine täglichen Prozente. In DE ist es ein juristisches Schlachtfeld. Die Bundesbank-Zinsen sind ein guter Anker – aber die Vertragsstrafen? Die sind ein Überbleibsel aus der Zeit, als Käufer noch als 'Risikofaktor' gesehen wurden. Wir brauchen mehr Klarheit, weniger Angst.
Julius Asante
Januar 24, 2026 AT 16:01Ich hab meinen Vertrag unterschrieben, und dann kam der Verkäufer mit 12.000 Euro Strafe – weil ich 5 Tage zu spät war. Ich hab gedacht: Das ist doch ein Witz. Aber dann hab ich gesehen: Die Klausel stand in 14-Punkte-Fett, klein gedruckt, unter einem Bild von einem Haus mit Sonnenuntergang. Ich hab den Vertrag angefochten – und gewonnen. Der Verkäufer hat mich angefleht, das zu vergessen. Ich hab ihm gesagt: 'Du hast mich betrogen. Ich hab dir nur den Kaufpreis geschenkt.' Jetzt ist er still. Und ich hab meine Wohnung. Und meine Ruhe.
Heidi Keene
Januar 25, 2026 AT 09:52Das ist alles ein Trick. Die Banken, die Notare, die Regierung – sie wollen, dass du zahltst. Die Verzugszinsen? Die sind künstlich niedrig, damit du denkst, es sei fair. Aber dann kommt die Vertragsstrafe – und die ist so hoch, dass du dich nicht mehr wehren kannst. Und wenn du dich wehrst? Dann sagen sie: 'Das ist Standard.' Aber Standard für wen? Für die, die die Regeln schreiben. Für dich? Für dich ist es eine Falle.
Veronika Abdullah
Januar 26, 2026 AT 14:56Ich hab den Artikel gelesen – und sofort gesehen: 'Verzugszinsen' muss groß geschrieben werden, weil es ein Substantiv ist. Und 'BGH' sollte immer mit Punkt stehen: B.G.H. Und '0,3 Prozent' – das Komma ist falsch, es muss ein Punkt sein. Und 'pro Tag' ist umgangssprachlich, korrekt wäre 'täglich'. Und wer 'Staffelung' schreibt, sollte 'Stufenregelung' sagen. Das ist kein Text, das ist eine Katastrophe.
Olav Schumacher
Januar 27, 2026 AT 12:47Die Zahlen stimmen. Die Rechtslage ist korrekt. Aber wer hat den Artikel geschrieben? Ein Notar? Ein Anwalt? Oder jemand, der 3 Immobilien verkauft hat und jetzt sein Einkommen maximiert? Die Vertragsstrafe von 0,3 % pro Tag – das ist 109,5 % pro Jahr. Bei 500.000 Euro: 547.500 Euro Strafe im Jahr. Das ist kein Schadensersatz – das ist ein Zinskredit mit 109,5 % Rendite. Und du glaubst, das ist fair? Nein. Das ist ein System, das darauf ausgelegt ist, dich zu ruinieren – und du unterschreibst es.