Was wirklich zählt: Vergaberecht bei kommunalen Grundstücksverkäufen
Im Jahr 2024 hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) endgültig klargestellt: Ein einfacher Grundstücksverkauf durch eine Kommune ist nicht vergabepflichtig. Das klingt einfach - doch für Bauträger bleibt die Praxis komplex. Viele Projekte scheitern nicht an fehlendem Geld, sondern an rechtlichen Irrtümern. Warum? Weil Kommunen oft Bauleistungen in den Kaufvertrag einbauen - und Bauträger das nicht erkennen. Die Folge: Monatelange Verzögerungen, verlorene Projekte, oder gar Vertragsnichtigkeit. Es geht nicht darum, ob eine Stadt ein Grundstück verkauft. Es geht darum, was sie damit verlangt.
Die drei Säulen des Vergaberechts - und warum sie fast nie greifen
Das Vergaberecht tritt nur dann in Kraft, wenn drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind. Die erste: Der Verkäufer muss ein öffentlicher Auftraggeber sein. Das ist bei Kommunen kein Problem. Die zweite: Es muss ein öffentlicher Auftrag vorliegen. Hier liegt der Haken. Ein reiner Grundstücksverkauf ist kein Auftrag. Ein Grundstück zu verkaufen ist ein Fiskalgeschäft - wie der Verkauf von alten Büromöbeln. Es geht um Geld, nicht um Leistung. Die dritte Bedingung: Der Schwellenwert muss überschritten sein. Aktuell liegt er bei 5,15 Millionen Euro für Bauaufträge. Wenn nur einer der drei Punkte fehlt, gilt das Vergaberecht nicht.
Wann wird aus einem Grundstücksverkauf ein Bauauftrag?
Die entscheidende Frage für Bauträger lautet: Was verlangt die Kommune zusätzlich? Wenn sie nur sagt: „Hier ist das Grundstück, bauen Sie, was Sie wollen“, dann bleibt es ein reiner Verkauf. Aber sobald sie verlangt: „Sie müssen ein Gebäude mit 12 Wohnungen, barrierefreien Eingängen und einer PV-Anlage errichten und uns für 20 Jahre vermieten“, dann ist das kein Grundstücksverkauf mehr. Das ist ein Bauauftrag. Und der unterliegt dem Vergaberecht - wenn er über 5,15 Millionen Euro kostet. Die Kanzlei Görg empfiehlt deshalb: Trennen Sie klar. Der Kaufpreis für das Grundstück und die Kosten für den Bau müssen getrennt aufgeführt sein. Wenn beides in einer Zahl steht, ist das ein roter Faden für Nachprüfungsverfahren.
Die Ahlhorn-Rechtsprechung - eine Falle, die jetzt endgültig verschwunden ist
Von 2021 bis 2024 lebten Bauträger in einer Zeit der Unsicherheit. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hatte entschieden: Selbst bei einfachen Bebauungsverpflichtungen müsse ausgeschrieben werden. Das hat ganze Stadtteile lahmgelegt. Ein Projekt in Düsseldorf, das 2022 mit 40 Wohnungen geplant war, wurde wegen dieser Rechtsauffassung um neun Monate verzögert. Die Kommune glaubte, sie müsse ausschreiben - obwohl es nur ein Grundstücksverkauf mit einer Bauvorgabe war. Der EuGH hat das 2024 klar gestoppt. Die Ahlhorn-Rechtsprechung ist tot. Das ist eine enorme Erleichterung. Doch viele Kommunen haben noch nicht verstanden, dass sie nicht mehr alles ausschreiben müssen. Bauträger müssen jetzt noch vorsichtiger sein: Sie müssen prüfen, ob die Kommune noch immer falsche Annahmen hat.
Kommunale Wohnungsbaugesellschaften - ein Sonderfall
Was ist mit Wohnungsbaugesellschaften, die von der Kommune allein besessen sind? Hier wird es wieder kompliziert. Das OLG Rostock hat 2024 klargestellt: Ja, sie sind öffentliche Auftraggeber. Warum? Weil sie sozialen Wohnungsbau betreiben - und nicht nur Gewinne machen. Selbst wenn sie Gewinne erzielen, sind diese laut Gericht nur „nice to have“. Der Hauptzweck ist sozialer Wohnungsbau. Das bedeutet: Wenn eine solche Gesellschaft ein Grundstück veräußert und gleichzeitig Bauleistungen vorschreibt, gilt das Vergaberecht. Bauträger, die mit solchen Unternehmen arbeiten, müssen daher immer prüfen: Ist das ein reiner Verkauf, oder ein Bauauftrag? Die Rechtslage ist klar - aber die Praxis nicht immer.
Was passiert, wenn man das Vergaberecht ignoriert?
Wenn ein Bauträger ein Projekt gewinnt, ohne dass das Vergaberecht beachtet wurde, kann der Vertrag nachträglich für nichtig erklärt werden. Das ist kein theoretisches Risiko. Es passiert. Ein Unternehmen aus Baden-Württemberg verlor 2023 ein Projekt mit 18 Millionen Euro Bauvolumen, weil die Kommune die Ausschreibung nicht gemacht hatte. Der Vertrag wurde aufgehoben. Der Bauträger bekam seine Kosten nicht erstattet. Der Schaden: über 1,2 Millionen Euro. Auch wenn die Kommune später sagt: „Wir haben doch nur das Grundstück verkauft“, kann ein Nachprüfungsverfahren durch einen Konkurrenten ausgelöst werden. Die Folge: Alles steht still. Keine Baugenehmigung. Keine Finanzierung. Keine Baustelle.
Was tun, wenn die Kommune unsicher ist?
Die meisten Kommunen haben keine Rechtsabteilung, die sich mit Vergaberecht auskennt. Sie verlassen sich auf alte Muster oder hören auf den ersten Anwalt, der ihnen sagt: „Das müssen wir ausschreiben.“ Bauträger müssen hier aktiv werden. Ein klarer Vertrag ist der erste Schritt. Der zweite: Eine schriftliche Stellungnahme der Kommune, dass das Projekt nicht vergabepflichtig ist. Dafür reicht oft ein einfacher Satz: „Der Verkauf des Grundstücks erfolgt als reines Fiskalgeschäft. Keine Bauaufträge werden vergeben.“ Der dritte: Bei Unsicherheit immer einen Fachanwalt für Vergaberecht einschalten. Der Verband kommunaler Unternehmen (VKU) empfiehlt das ausdrücklich. Eine Beratung kostet 1.500 bis 3.000 Euro - aber sie verhindert Millionenschäden.
Die Zukunft: NRW macht den Anfang
Ab 2025 wird Nordrhein-Westfalen seine kommunalen Vergaberegeln abschaffen. Statt strenger Vorgaben gibt es nur noch vier Prinzipien: Wirtschaftlichkeit, Effizienz, Sparsamkeit und Transparenz. Das ist ein Modell, das sich in ganz Deutschland durchsetzen könnte. Es bedeutet: Kommunen dürfen nicht mehr nach starren Regeln entscheiden. Sie müssen selbst bewerten, ob ein Verfahren nötig ist. Für Bauträger ist das eine Chance. Aber auch eine Verantwortung. Wer jetzt nicht versteht, wann Vergaberecht gilt, wird auch in Zukunft auf der Strecke bleiben.
Praxis-Tipps für Bauträger - was Sie jetzt tun müssen
- Prüfen Sie immer: Ist es ein reiner Grundstücksverkauf, oder sind Bauleistungen vereinbart?
- Verlangen Sie eine klare Aufschlüsselung: Kaufpreis vs. Baukosten. Wenn beides in einem Betrag steht, ist das ein Warnsignal.
- Vermeiden Sie Verträge, in denen die Kommune vorschreibt, wie das Gebäude auszusehen hat - besonders wenn es um soziale Vorgaben geht.
- Bei Unsicherheit: Sofort einen Fachanwalt für Vergaberecht hinzuziehen. Keine Zeit verlieren.
- Halten Sie alle Kommunikation schriftlich. Mündliche Zusagen zählen nicht.
Wie viel Geld ist betroffen?
Die Bundesregierung schätzt, dass kommunale Immobilienprojekte jährlich 28,7 Milliarden Euro an Investitionen auslösen. 65 Prozent davon sind reine Grundstücksverkäufe - also ohne Vergabepflicht. Das bedeutet: Fast drei Viertel aller Projekte können jetzt schneller und einfacher umgesetzt werden. Doch die restlichen 35 Prozent - also Projekte mit Bauleistungen über 5,15 Millionen Euro - bleiben komplex. Hier ist die Prüfung entscheidend. Die gute Nachricht: Seit Mai 2024 ist der Weg klar. Die schlechte Nachricht: Viele Bauträger wissen das noch nicht.