Tiefgarage und Stellplätze bei Eigentumswohnungen inspizieren: So vermeiden Sie teure Fehler

Bevor Sie eine Eigentumswohnung mit Tiefgarage kaufen, sollten Sie die Tiefgarage nicht nur kurz anschauen - Sie müssen sie inspizieren, als wären Sie der nächste Eigentümer, der für alles zahlen muss. Viele kaufen die Wohnung, weil der Stellplatz im Keller liegt, und merken erst später: Die Abdichtung ist kaputt, die Beleuchtung reicht nicht, und die Kosten für die Sanierung landen auf ihrer Rechnung - obwohl sie gar keinen Stellplatz haben.

Prüfen Sie die Teilungserklärung als Erstes

Die Teilungserklärung ist das wichtigste Dokument, das Sie vor dem Kauf bekommen müssen. Sie sagt, ob der Stellplatz ein Sondereigentum ist (also nur Ihnen gehört) oder ein Sondernutzungsrecht (Sie nutzen ihn, aber er gehört der Gemeinschaft). Die meisten Stellplätze in Tiefgaragen sind nur Sondernutzungsrechte. Das klingt nach einem kleinen Unterschied, hat aber große Folgen.

Wenn der Stellplatz Sondereigentum ist, zahlen Sie nur für Ihre eigene Fläche. Wenn es ein Sondernutzungsrecht ist, können Sie trotzdem zur Sanierung der gesamten Tiefgarage herangezogen werden - auch wenn Sie keinen Platz haben. Ein Fall aus Baden-Württemberg zeigt: Ein Eigentümer musste 4.200 Euro zahlen, obwohl er gar keinen Stellplatz besaß. Warum? Weil die Teilungserklärung nicht klar war.

Prüfen Sie also: Steht da explizit, ob der Stellplatz Teileigentum ist? Ist die Tiefgarage als Untergemeinschaft ausgewiesen? Das bedeutet: Sie ist baulich vom Wohnhaus getrennt und kann eigene Kosten haben. Der Bundesgerichtshof hat das 2021 klargestellt. Ohne diese Trennung ist die Kostenverteilung rechtlich unsicher.

Was muss technisch in Ordnung sein?

Schauen Sie sich die Tiefgarage nicht nur von außen an. Gehen Sie hinein. Nehmen Sie eine Taschenlampe mit. Prüfen Sie:

Beleuchtung: Sind alle Lampen kaputt? Die Mindestanforderung sind 50 Lux im Fahrbereich. Wenn es dunkel ist, ist das ein Sicherheitsrisiko - und ein Verstoß gegen die Verkehrssicherungspflicht.
Feuchtigkeit und Schimmel: Schauen Sie an den Wänden und der Decke. Ist die Abdichtung gerissen? 73 % aller Schäden in Tiefgaragen kommen von undichten Flächen. Das ist Gemeinschaftseigentum - und die Kosten tragen alle Eigentümer.
Fluchtweg: Ist der Ausgang frei? Die Breite muss mindestens 1,20 Meter betragen. Ist er mit Fahrrädern oder Mülltonnen zugestellt? Das ist illegal.
Deckenhöhe: Messen Sie mit einem Maßband. Mindestens 2,10 Meter sind Pflicht. Wenn Ihr Auto knapp durchpasst, ist das kein Problem - aber wenn Sie ein SUV oder einen Van haben, könnte es knapp werden.
Rangierabstand: Stellen Sie sich vor, Sie fahren mit einem normalen Pkw (ca. 4,50 m lang, 1,80 m breit) ein. Haben Sie an allen Seiten mindestens 50 cm Platz? Sonst ist der Platz nicht nutzbar - und das kann ein Grund sein, den Kauf zu verweigern.

Ein Urteil des Kammergerichts Berlin (2020) sagt: Ein Stellplatz muss ohne außergewöhnliches Rangieren nutzbar sein. Wenn der Platz so eng ist, dass Sie drei Mal ein- und ausparken müssen, ist er rechtlich unzulässig.

Kosten: Was zahlen Sie wirklich?

Ein Stellplatz in der Tiefgarage kostet im Durchschnitt 18.500 Euro - aber das ist nur der Anschaffungspreis. Die laufenden Kosten sind oft höher als gedacht.

Die Instandhaltung kostet im Schnitt 3,20 Euro pro Quadratmeter und Monat. Für einen typischen Platz von 12,5 m² sind das über 40 Euro im Monat - nur für Wartung. Dazu kommen:

Reparatur der Abdichtung: 15.000-30.000 Euro für die ganze Garage
Neue Beleuchtung: 5.000-10.000 Euro
Brandschutz nach DIN 14095: Feuerlöscher alle 30 m, Rauchabzug, Notbeleuchtung

Und dann gibt es noch die Sonderumlagen. Wenn die Gemeinschaft beschließt, die Tiefgarage zu sanieren, müssen alle Eigentümer zahlen - auch die, die keinen Stellplatz haben. Das ist legal, wenn die Teilungserklärung das so vorsieht. Aber es ist unfair - und genau deshalb streiten sich 62 % der Eigentümer laut Mieterbund über diese Kosten.

Frage an den Verwalter: Wie hoch ist die Rücklage für die Tiefgarage? Eine gute Gemeinschaft hat mindestens 5.000-8.000 Euro pro Stellplatz angespart. Wenn die Rücklage leer ist, kommen Sie später mit einer hohen Nachzahlung.

Teilungserklärung mit hervorgehobenen Begriffen zu Sondereigentum und Untergemeinschaft.

Stellplatz oder kein Stellplatz - was ist der Unterschied?

Nicht jeder, der eine Wohnung kauft, bekommt auch einen Stellplatz. Manche Wohnungen haben gar keinen - und manche haben zwei. Prüfen Sie:

Steht der Stellplatz in der Teilungserklärung als Teileigentum oder als Sondernutzungsrecht?
Wird er mit der Wohnung verkauft - oder ist er separat?
Wurde er jemals verliehen oder vermietet? Falls ja: Wer hat das Recht, ihn zu nutzen?

Wenn der Stellplatz nicht mit der Wohnung verbunden ist, kann der Verkäufer ihn später verkaufen - und Sie sitzen ohne Platz da. Das passiert öfter, als man denkt. Ein Nutzer im Forum berichtet: „Wir haben die Wohnung gekauft, weil der Stellplatz dabei war. Ein Jahr später wurde er verkauft - ohne uns zu fragen.“

Verlangen Sie einen Auszug aus dem Grundbuch. Dort steht, wer Eigentümer des Stellplatzes ist. Wenn es nicht klar ist, lassen Sie sich von einem Fachanwalt beraten. Die Kosten dafür: ca. 400 Euro - aber sie sparen Ihnen später 10.000 Euro.

Was ist mit Elektromobilität?

2026 ist kein Jahr mehr, in dem man fragt: „Brauche ich eine Lademöglichkeit?“ Die Antwort ist: Ja. 73 % der neuen Tiefgaragen haben Ladesäulen. Aber wenn die alte Tiefgarage keine hat, müssen Sie sie nachrüsten - und das kostet mindestens 2.100 Euro pro Platz.

Frage an die Gemeinschaft: Wurde schon geplant, Lademöglichkeiten einzubauen? Wenn nein: Wer zahlt das? Wenn die Gemeinschaft das nicht beschlossen hat, müssen Sie als Einzelperson die Kosten tragen - oder auf eine Ladesäule verzichten.

Ein Tipp: Fragen Sie, ob die Tiefgarage bereits auf die zukünftige Last der Elektroautos ausgelegt ist. Viele alte Anlagen haben nur 16 A Stromanschluss - das reicht nicht für eine moderne Wallbox. Die Umstellung auf 32 A kostet zusätzlich 3.000-5.000 Euro.

Elektro-Ladestation wird in alte Tiefgarage nachgerüstet, Arbeiter und Bewohner im Hintergrund.

Wie vermeiden Sie Streit später?

Die meisten Streitigkeiten in Eigentümergemeinschaften drehen sich um Tiefgaragen. 78 % der Gerichtsfälle sind darauf zurückzuführen - das sagt die Universität Leipzig. Sie können das verhindern:

Führen Sie ein Tiefgaragenbuch: Notieren Sie alle Reparaturen, Kosten, Beschlüsse. Das spart später Streit.
Verlangen Sie eine jährliche Sichtung: Die Verkehrssicherungspflicht muss jährlich überprüft werden. Lassen Sie sich einen Protokollauszug zeigen. Kosten: ca. 150 Euro - aber vermeidet Schadensersatzklagen.
Prüfen Sie die Abrechnung: Wird die Tiefgarage pro Stellplatz abgerechnet? Oder wird sie auf alle Wohnungen verteilt? Letzteres ist unfair, wenn nur 60 % der Eigentümer einen Platz haben.
Vermeiden Sie zweckwidrige Nutzung: Keine Fahrräder, keine Lagerung, kein Werkzeug. Das ist oft verboten - und kann zu Bußgeldern führen.

Was ist mit der Zukunft?

Ab 1. Juli 2025 gilt eine neue Teilungserklärungsverordnung: Alle neuen Teilungserklärungen müssen die Tiefgarage explizit regeln. Das ist gut - aber für Bestandsimmobilien gilt das nicht. Das bedeutet: Wenn Sie eine Wohnung aus 2020 kaufen, ist die Regelung noch nach altem Recht. Und das ist oft unklar.

Experten warnen: Bis 2028 werden 42 % der bestehenden Tiefgaragen eine große Sanierung brauchen. Wenn Sie jetzt nicht prüfen, wer zahlt, werden Sie später derjenige sein, der die Rechnung bekommt.

Die gute Nachricht: Eine gut organisierte Tiefgarage steigert den Wert der Wohnung um bis zu 4,7 %. Aber nur, wenn sie sauber, sicher und klar geregelt ist. Ein schlecht gepflegter Keller senkt den Wert - und macht Sie zum Sündenbock.

Wenn Sie unsicher sind: Lassen Sie sich von einem Fachanwalt für Immobilienrecht beraten. Nicht von Ihrem Makler. Nicht von Ihrem Notar. Sondern von jemandem, der sich mit Wohnungseigentumsrecht auskennt. Das ist keine Verschwendung - das ist Vorsorge.

Checkliste: Was Sie vor dem Kauf prüfen müssen

Teilungserklärung: Ist der Stellplatz Teileigentum oder Sondernutzungsrecht?
Wurde die Tiefgarage als Untergemeinschaft ausgewiesen?
Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage?
Wie ist die Beleuchtung? (Mindestens 50 Lux)
Wie ist die Deckenhöhe? (Mindestens 2,10 m)
Wie groß ist der Rangierabstand? (Mindestens 0,50 m an allen Seiten)
Wurde die Abdichtung in den letzten 10 Jahren erneuert?
Gibt es einen klaren Fluchtweg? (1,20 m breit, frei von Hindernissen)
Wurden Lademöglichkeiten geplant oder installiert?
Wird die Tiefgarage pro Stellplatz abgerechnet?

Wenn Sie mindestens 8 von 10 Punkten mit „ja“ beantworten können, ist die Tiefgarage in gutem Zustand. Bei weniger als 6 „ja“: Ziehen Sie sich zurück. Der Kauf ist riskant.

Kann ich einen Stellplatz in der Tiefgarage ohne Wohnung kaufen?

Ja, das ist möglich - aber nur, wenn die Teilungserklärung das erlaubt. In vielen Gebäuden sind Stellplätze an die Wohnung gebunden. Wenn Sie keinen Wohnungskauf planen, müssen Sie prüfen, ob der Stellplatz separat veräußert werden darf. Fragt den Verwalter oder prüft das Grundbuch. Achten Sie darauf, dass die Kosten für Instandhaltung und Sanierung klar geregelt sind - sonst zahlen Sie für etwas, das Ihnen nicht gehört.

Was passiert, wenn ich keinen Stellplatz habe, aber trotzdem für die Tiefgarage zahlen muss?

Das ist rechtlich zulässig, wenn die Teilungserklärung das so vorsieht. In vielen Fällen wird die Tiefgarage als Gemeinschaftseigentum behandelt - und alle Eigentümer tragen die Kosten. Das ist unfair, aber nicht illegal. Wenn Sie keinen Platz haben und trotzdem zahlen sollen, sollten Sie prüfen, ob die Regelung im Grundbuch steht. Falls nicht, können Sie eine Änderung der Teilungserklärung beantragen - aber dafür brauchen Sie die Zustimmung der Mehrheit.

Ist eine Tiefgarage immer besser als ein Freiflächenstellplatz?

Nicht immer. Tiefgaragen sind teurer in der Anschaffung und teurer in der Instandhaltung. Aber sie bieten besseren Schutz vor Wetter, Diebstahl und Beschädigung. Laut Polizeilicher Kriminalstatistik 2024 werden Fahrzeuge in Tiefgaragen 67 % seltener beschädigt. Wenn Sie in einer Stadt mit viel Regen, Schnee oder hohem Diebstahlrisiko leben, lohnt sich die Investition. In ländlichen Gebieten mit wenig Verkehr und niedriger Kriminalität ist ein Freiflächenplatz oft ausreichend und günstiger.

Darf ich in meiner Tiefgarage ein Fahrrad abstellen?

Nur, wenn die Teilungserklärung das erlaubt. In den meisten Fällen ist die Nutzung ausschließlich für Kraftfahrzeuge vorgesehen. Ein Fahrrad abzustellen, ist zweckwidrig - und kann zu einer Abmahnung führen. Wenn die Gemeinschaft das toleriert, ist das keine Genehmigung. Später, bei einer Sanierung, kann das zur Räumungspflicht führen. Besser: Klären Sie es schriftlich mit der Gemeinschaft, bevor Sie es tun.

Was tun, wenn die Tiefgarage nach dem Kauf saniert werden muss?

Wenn Sie erst nach dem Kauf erfahren, dass eine große Sanierung ansteht, prüfen Sie: Wurde Ihnen das vorher mitgeteilt? Wenn nein, haben Sie möglicherweise einen Anspruch auf Schadensersatz - besonders wenn der Verkäufer oder Makler es verschwiegen hat. In jedem Fall: Informieren Sie die Gemeinschaft sofort. Bitten Sie um einen detaillierten Sanierungsplan und eine Kostenaufstellung. Prüfen Sie, ob die Rücklage ausreicht. Falls nicht: Werden Sonderumlagen erhoben? Und: Haben Sie die Möglichkeit, gegen den Beschluss zu stimmen? Sie haben ein Mitspracherecht - nutzen Sie es.