Teilvermietung einer Immobilie: So wirken sich Steuern auf Mieteinnahmen und Verkauf aus

Wenn du deine Wohnung oder dein Haus nicht komplett vermietest, sondern nur einen Teil - etwa eine Einliegerwohnung, ein Zimmer oder eine separate Etage -, dann spricht man von Teilvermietung. Das ist keine Seltenheit mehr. Viele Eigenheimbesitzer tun das, um die Kosten für ihre Immobilie zu senken. Aber was passiert mit den Steuern? Das ist der Punkt, den die meisten übersehen - und der später teuer werden kann.

Was genau ist teilvermietet?

Teilvermietung bedeutet: Du wohnst selbst in der Immobilie, aber ein Teil davon wird an Mieter vergeben. Das kann ein separates Apartment in einem Zweifamilienhaus sein, ein Zimmer im Dachgeschoss, oder sogar eine kleine Wohnung, die du über Airbnb für ein paar Tage vermietest. Wichtig ist: Der vermietete Teil muss nutzbar sein, als eigenständige Wohneinheit. Ein gemeinsam genutztes Bad oder die Küche zählen nicht dazu - das ist kein vermieteter Teil, das ist nur Mitbenutzung.

Wie werden die Kosten aufgeteilt?

Du kannst nur die Kosten absetzen, die direkt mit dem vermieteten Teil zu tun haben. Aber wie rechnest du das aus? Die einfachste und meistgenutzte Methode ist die Flächenanteilsmethode. Du misst die Gesamtfläche deiner Immobilie und die Fläche, die vermietet wird. Der Anteil ist dann der Anteil, den du absetzen darfst.

Beispiel: Dein Haus hat 200 Quadratmeter. Du vermietest 60 Quadratmeter. Das sind 30 Prozent. Wenn deine gesamten jährlichen Kosten - Zinsen, Reparaturen, Versicherung, Grundsteuer - 15.000 Euro betragen, kannst du 4.500 Euro (30 Prozent) als Werbungskosten absetzen. Das ist steuerlich ein großer Vorteil. Aber Achtung: Du musst es nachweisen. Fotos, Grundrisse, Mietvertrag - alles brauchst du aufbewahren.

Was ist mit der Miete?

Die Höhe der Miete spielt auch eine Rolle. Wenn du zu wenig verlangst, wird das Finanzamt misstrauisch. Es will nicht, dass du deine Steuern durch zu niedrige Mieten manipulierst.

Die Regel ist einfach: Wenn du mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangst, kannst du alle Kosten zu 100 Prozent absetzen. Das ist der sogenannte 66-Prozent-Schutz. Wenn du weniger verlangst, dann wird der Abzug gekürzt. Beispiel: Deine ortsübliche Miete für die Wohnung wäre 800 Euro. Du nimmst nur 400 Euro. Das ist 50 Prozent. Dann darfst du nur 50 Prozent der Kosten absetzen. Das steht in § 21 Abs. 2 EStG.

Das ist ein wichtiger Punkt: Du musst die ortsübliche Miete nachweisen. Nutze die Daten von Immobilienportalen wie ImmobilienScout24 oder WG-Gesucht. Sie zeigen, was andere in deiner Straße oder deinem Viertel für ähnliche Wohnungen verlangen. Das ist dein Beweis.

Was kannst du absetzen?

Nicht nur die Mieteinnahmen zählen - auch die Kosten. Du kannst absetzen:

Zinsen für die Baufinanzierung (nur der Anteil des vermieteten Teils)
Grundsteuer (anteilig)
Versicherungen (Hausrat, Feuer, Haftpflicht - nur für den vermieteten Teil)
Reparaturen und Instandhaltung (z. B. neue Fenster im Zimmer, neue Heizung für die Einliegerwohnung)
Werbungskosten wie Mietvermittlungsgebühren oder Rechtsanwaltskosten für den Mietvertrag
Abnutzung (AfA) des Gebäudes: 2 Prozent pro Jahr bei Gebäuden nach 1924, 2,5 Prozent bei älteren Gebäuden

Was du nicht absetzen kannst: Renovierungen, die du für dich selbst machst. Wenn du die Küche im Erdgeschoss neu machst, weil du sie lieber magst, bleibt das privat. Nur die Arbeiten, die den vermieteten Teil betreffen, zählen.

Steuerberater prüft Mietvertrag, Flächenberechnung und ortsübliche Mietdaten an einem Schreibtisch.

Was passiert beim Verkauf?

Hier wird es knifflig. Wenn du deine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufst, ist der Gewinn steuerpflichtig - das ist die sogenannte Spekulationsfrist. Aber bei Teilvermietung ist das anders: Nur der Teil, der vermietet wurde, ist steuerpflichtig.

Das hat der Bundesfinanzhof im Juli 2022 klargestellt (Urteil IX R 20/21). Wenn du ein Zimmer über Airbnb vermietet hast - auch nur drei Nächte im Jahr - und dann die Immobilie nach acht Jahren verkaufst, dann ist der Gewinn aus diesem Zimmer steuerbar. Nicht der ganze Hauswert, nur der Anteil, der vermietet war.

Das bedeutet: Du musst wissen, wie viel Prozent der Immobilie vermietet waren. Wenn du 30 Prozent vermietet hattest, dann ist 30 Prozent des Verkaufsgewinns steuerpflichtig. Der Rest bleibt frei. Aber: Wenn du den vermieteten Teil später selbst nutzt - etwa weil der Mieter ausgezogen ist -, ändert das nichts. Der Zeitpunkt der Vermietung zählt, nicht der Zeitpunkt des Verkaufs.

Und das ist wichtig: Selbst wenn du nur ein paar Tage im Jahr vermietet hast, zählt das. Die Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder HomeAway melden jetzt automatisch an das Finanzamt. Sie müssen das seit 2023. Du kannst dich nicht mehr verstecken.

Was ist mit Sanierungen und Denkmalschutz?

Wenn du deine Immobilie sanierst, kannst du die Kosten für den vermieteten Teil absetzen - sogar als Sonderabschreibung. Bei einer Sanierung im vermieteten Bereich zählst du die Kosten als Werbungskosten. Du kannst sie nicht sofort absetzen, sondern über mehrere Jahre. Aber es gibt eine Ausnahme: Denkmalgeschützte Gebäude.

Bei solchen Objekten gibt es eine besondere Regelung: Du kannst bis zu 9 Prozent pro Jahr absetzen - und das über 10 Jahre. Das ist ein echter Vorteil. Wenn du ein altes Haus in Freiburg oder Heidelberg hast, das unter Denkmalschutz steht, und du einen Teil vermietest, dann solltest du das genau prüfen. Vielleicht lohnt sich die Sanierung sogar mehr, als du denkst.

Was du nicht vergessen darfst

Die Teilvermietung klingt einfach - aber sie hat viele Fallstricke:

Du musst den Mietvertrag schriftlich haben - auch bei Freunden oder Verwandten.
Du musst die Mieteinnahmen in deiner Einkommensteuererklärung in der Anlage V angeben.
Du musst die Kosten genau dokumentieren - Rechnungen, Fotos, Flächenberechnungen.
Du musst die ortsübliche Miete nachweisen - sonst wird der Abzug gekürzt.
Du musst wissen: Die Mietpreisbremse gilt auch für Teilvermietung. Du kannst nicht beliebig viel verlangen.
Du musst dich an das Mietrecht halten - Kündigungsschutz, Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnung.

Und: Deine Hausratversicherung könnte dich überraschen. Viele Versicherungen decken Schäden durch Mieter nicht ab, wenn du nicht explizit eine Vermietung angemeldet hast. Prüfe deine Versicherung - sonst bist du im Schadensfall auf eigenen Kosten.

Haus mit transparentem Anteil, der die steuerlich absetzbare vermietete Fläche von 30% zeigt.

Was ist mit dem Kaufpreis?

Wenn du die Immobilie neu kaufst und später teilvermieten willst, dann ist es klug, den Kaufpreis zwischen Grundstück und Gebäude aufzuteilen. Warum? Weil du nur das Gebäude abschreiben kannst. Das Grundstück nicht. Wenn du 80 Prozent des Kaufpreises auf das Gebäude legst, kannst du mehr absetzen. Das ist legal - und wird oft von Steuerberatern empfohlen.

Beispiel: Du kaufst ein Haus für 400.000 Euro. Du teilst 300.000 Euro auf das Gebäude und 100.000 Euro auf das Grundstück. Dann kannst du 300.000 Euro über 50 Jahre abschreiben - also 6.000 Euro pro Jahr. Wenn du 30 Prozent vermietest, sind das 1.800 Euro Absetzbetrag pro Jahr. Ohne Aufteilung wärst du viel schlechter dran.

Wann solltest du einen Steuerberater hinzuziehen?

Wenn du dir unsicher bist - und das solltest du sein -, dann hole dir Hilfe. Ein Steuerberater, der sich auf Immobilien spezialisiert hat, kann dir helfen:

Die richtige Aufteilung der Flächen zu berechnen
Die ortsübliche Miete nachzuweisen
Die Absetzbarkeit von Sanierungen zu prüfen
Die Folgen eines späteren Verkaufs zu berechnen
Die Meldepflichten bei Airbnb und Co. zu klären

Die Kosten für eine Beratung lohnen sich. Ein Fehler in der Steuererklärung kann dir später Tausende Euro kosten. Und das Finanzamt prüft immer häufiger - besonders bei Vermietungen über Plattformen.

Fazit: Teilvermietung ist ein Vorteil - aber kein Spiel

Teilvermietung kann deine Immobilienkosten deutlich senken. Du bekommst Miete, sparst Steuern, bleibst in deinem Zuhause. Aber es ist kein „schnelles Geld“. Es ist eine Verpflichtung. Du musst dokumentieren, nachweisen, rechnen und dich an die Regeln halten. Wer das tut, profitiert. Wer es ignoriert, riskiert Nachzahlungen, Zinsen und Strafen.

Die Regeln sind klar. Die Rechtsprechung ist scharf. Und das Finanzamt weiß genau, was passiert - dank der Meldungen von Airbnb und Co. Wenn du teilvermieten willst, dann tu es richtig. Sonst wird es teuer.

Kann ich ein Zimmer über Airbnb vermieten und trotzdem alle Kosten absetzen?

Ja, aber nur, wenn du mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangst. Wenn du das Zimmer nur für 30 Euro pro Nacht vermietest, aber die ortsübliche Miete 100 Euro beträgt, dann darfst du nur 30 Prozent der Kosten absetzen. Außerdem musst du die Mieteinnahmen in der Anlage V angeben. Und: Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist der Gewinn aus diesem Zimmer steuerpflichtig - egal wie kurz du es vermietet hast.

Muss ich den vermieteten Teil auch versichern?

Ja. Deine normale Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung deckt Schäden durch Mieter oft nicht ab, wenn du nicht explizit die Vermietung angemeldet hast. Du brauchst eine spezielle Vermieterversicherung oder eine Erweiterung deiner bestehenden Police. Frag deine Versicherung - sonst bist du im Schadensfall selbst verantwortlich.

Darf ich meine Eltern in der Einliegerwohnung wohnen lassen und trotzdem absetzen?

Nein. Wenn du deine Eltern, Kinder oder Partner ohne Miete wohnen lässt, gilt das nicht als Vermietung. Das Finanzamt erkennt keine Mieteinnahmen - und damit auch keine Absetzbarkeit der Kosten. Es muss eine echte, bezahlte Vermietung sein. Sonst ist es eine private Zuwendung, und du kannst nichts absetzen.

Was passiert, wenn ich später die gesamte Immobilie selbst nutze?

Das ändert nichts an der Vergangenheit. Wenn du das Zimmer früher vermietet hast, bleibt die steuerliche Behandlung bestehen. Du hast die Kosten abgesetzt - das bleibt. Wenn du später die Immobilie verkaufst, wird der Gewinn aus dem früher vermieteten Teil weiterhin steuerpflichtig sein - auch wenn du ihn jetzt selbst nutzt. Die Vergangenheit zählt.

Kann ich die Abschreibung für das Gebäude erhöhen, wenn ich es sanieren lasse?

Nein, die jährliche Abschreibung (AfA) bleibt bei 2 Prozent (oder 2,5 Prozent bei älteren Gebäuden). Aber Sanierungskosten kannst du als Werbungskosten absetzen - und zwar über mehrere Jahre. Bei denkmalgeschützten Gebäuden gibt es eine Sonderregel: Du kannst bis zu 9 Prozent pro Jahr abschreiben. Das ist die einzige Möglichkeit, die Abschreibung zu erhöhen.