Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten, dann sind die Kaufnebenkosten nicht einfach eine Kostenstelle - sie sind ein steuerlicher Hebel. Viele Anleger unterschätzen, wie viel Geld sie durch eine korrekte Absetzung sparen können. Dabei geht es nicht nur um die Grunderwerbsteuer oder die Notargebühren. Es geht darum, diese Kosten als Teil der Anschaffungskosten zu verbuchen und über Jahre hinweg steuerlich abzuschreiben. Das macht den Unterschied zwischen einer teuren Investition und einer rentablen Kapitalanlage.
Was genau zählt zu den Kaufnebenkosten?
Beim Kauf einer vermieteten Immobilie fallen Kosten an, die nicht der Kaufpreis selbst sind, aber unverzichtbar sind. Dazu gehören:
- Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland)
- Notargebühren für den Kaufvertrag
- Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch
- Käuferschuldige Maklerkosten
- Gutachterkosten (z. B. für den Bausachverständigen)
Bei einer selbstgenutzten Wohnung sind diese Kosten steuerlich völlig nutzlos. Sie zahlen sie, und das ist’s. Bei einer vermieteten Immobilie dagegen werden sie als Anschaffungskosten verbucht - und das ändert alles.
Wie werden Kaufnebenkosten steuerlich abgesetzt?
Die Absetzung erfolgt über die lineare Abschreibung für Abnutzung (AfA). Das bedeutet: Sie verteilen die Kosten gleichmäßig über mehrere Jahre auf die Steuererklärung. Die Absetzungsrate hängt vom Baujahr des Gebäudes ab:
- Bis 1924 gebaut: 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre
- Nach 1925 gebaut: 2 % pro Jahr über 50 Jahre
Das Finanzamt behandelt vermietete Immobilien als Investitionsobjekt - nicht als Konsumgut. Deshalb dürfen Sie die Kosten nicht einfach abziehen, sondern müssen sie amortisieren. Das klingt kompliziert, ist aber in der Praxis einfach: Sie addieren alle Kaufnebenkosten zum Kaufpreis, teilen das Ergebnis durch 40 oder 50, und tragen das Jahr für Jahr in Ihrer Steuererklärung als Abschreibung ein.
Die Sonderabschreibung seit 2023: 5 % zusätzlich
Seit Anfang 2023 gibt es eine wichtige Neuerung: Wer eine neu geschaffene Mietwohnung kauft, kann zusätzlich 5 % der Anschaffungskosten pro Jahr absetzen - und das nicht nur im ersten Jahr, sondern in den ersten vier Jahren. Das ist ein echter Bonus.
Doch Vorsicht: Diese Regelung hat klare Voraussetzungen:
- Die Wohnung muss nach Fertigstellung mindestens zehn Jahre lang vermietet werden
- Die Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten) dürfen maximal 5.200 Euro pro Quadratmeter betragen
- Maximal absetzbar sind 4.000 Euro pro Quadratmeter
- Diese zusätzliche Abschreibung ist freiwillig - Sie können sie auch ganz ignorieren
Das gilt nur für Neubauten oder umfassende Modernisierungen, die eine neue Wohnung schaffen. Altbauten, die nur renoviert werden, fallen nicht darunter. Und: Diese 5 % werden zusätzlich zur normalen 2 % oder 2,5 % Abschreibung berechnet. Sie können also in den ersten vier Jahren bis zu 7 % pro Jahr abschreiben - wenn alle Bedingungen erfüllt sind.
Was noch absetzbar ist: Mehr als nur die Kaufnebenkosten
Die Kaufnebenkosten sind nur der Anfang. Als Vermieter können Sie viele weitere Kosten als Werbungskosten absetzen:
- Zinsen auf Ihre Immobilienfinanzierung - voll absetzbar
- Grundsteuer - nur, wenn der Mieter sie nicht in den Nebenkosten bezahlt
- Erhaltungsaufwendungen wie Dachreparatur, Heizungstausch, Fenstererneuerung
- Modernisierungen wie Dachgeschossausbau, Einbau einer neuen Küche oder Barrierefreiheit
- Vorschüsse für Erhaltungsrücklagen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft - wenn das Geld bereits ausgegeben wurde
Wichtig: Erhaltungsaufwendungen werden im Jahr voll abgesetzt. Modernisierungen werden hingegen über die AfA verteilt - ähnlich wie die Kaufnebenkosten. Viele Anleger verwechseln das. Ein neuer Kamin ist eine Modernisierung. Ein kaputter Heizkörper, der ersetzt wird, ist eine Erhaltung. Der Unterschied hat steuerliche Konsequenzen.
Was passiert, wenn die Wohnung leer steht?
Es kommt vor: Sie haben eine Wohnung, aber keinen Mieter. Kann man dann trotzdem die Kosten absetzen? Ja - aber nur, wenn Sie die Vermietungsabsicht nachweisen.
Das Finanzamt akzeptiert folgende Nachweise:
- Immobilienportale mit aktiven Inseraten
- Dokumentierte Wohnungsbesichtigungen mit Interessenten
- Schriftliche Absagen von potenziellen Mietern
- Verträge mit Maklern oder Wohnungssuchenden
Ohne Nachweis gilt die Wohnung als nicht vermietet - und dann dürfen Sie die Kosten nicht als Werbungskosten absetzen. Das ist einer der häufigsten Fehler: Ein leerstehendes Objekt wird als „privat“ angesehen, obwohl der Eigentümer es aktiv vermieten will. Die Folge: Steuernachzahlung.
Wie wird das in der Steuererklärung erfasst?
Alle Einnahmen und Ausgaben aus der Vermietung werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung erfasst. Hier tragen Sie ein:
- Alle Mieteinnahmen des Jahres
- Alle absetzbaren Kosten: Abschreibungen, Zinsen, Grundsteuer, Reparaturen
- Die Summe der Werbungskosten in Zeile 82
Der Gewinn - also die Mieteinnahmen minus aller Kosten - ist dann steuerpflichtig. Aber: Es gibt einen Grundfreibetrag. Für Alleinstehende liegt er 2026 bei 10.347 Euro, für Paare bei 20.694 Euro. Das bedeutet: Erst wenn Ihre jährliche Mietrendite über diesem Betrag liegt, müssen Sie Steuern zahlen.
Ein Beispiel: Sie vermieten eine Wohnung und erzielen 12.000 Euro Miete pro Jahr. Ihre Kosten (Abschreibungen, Zinsen, Reparaturen) betragen 11.500 Euro. Ihr Gewinn: 500 Euro. Keine Steuer. Denn erstmals ab 10.347 Euro wird es relevant.
Was sind die häufigsten Fehler?
Steuerberater sehen immer wieder dieselben Fehler - und sie kosten Geld:
- Falsche Klassifizierung: 37 % der Anleger halten Modernisierungen für Erhaltungsaufwendungen und schreiben sie sofort ab - statt sie über 50 Jahre zu verteilen.
- Kein Nachweis der Vermietungsabsicht: 28 % haben keine Inserate, Besichtigungen oder Dokumente, wenn die Wohnung leer ist.
- Unvollständige Dokumentation: Viele sammeln keine Quittungen für Notar, Makler oder Gutachter - und vergessen später, wie viel sie ausgegeben haben.
- Verwechslung von privaten und gewerblichen Kosten: Wer die Immobilie nur teilweise vermietet, muss die Kosten genau aufteilen. Ein Teil ist privat, ein Teil gewerblich.
Die Lösung? Dokumentieren Sie alles. Speichern Sie Rechnungen, Verträge, Inserate. Machen Sie eine Datei mit allen Kaufnebenkosten - mit Datum, Betrag und Beleg. Das spart später Stress und Geld.
Warum lohnt sich das?
Die steuerliche Absetzung der Kaufnebenkosten ist kein kleiner Bonus - sie ist ein wesentlicher Teil der Rendite. Eine Studie der Deutschen Vermögensberatung AG aus Februar 2023 zeigt: Wer alle Kosten korrekt absetzt, erhöht seine jährliche Rendite um 1,2 bis 1,8 Prozentpunkte. Bei einer Immobilie mit 50.000 Euro Gewinn pro Jahr sind das 600 bis 900 Euro mehr im Jahr. Über zehn Jahre: bis zu 9.000 Euro.
Und das ist nur der Anfang. Die Sonderabschreibung von 5 % seit 2023 macht es noch attraktiver. Besonders in Ballungsräumen, wo die Baukosten hoch sind, kann diese Regelung den Unterschied zwischen Gewinn und Verlust ausmachen.
Die Politik fördert aktiv Wohnraum. Das Finanzamt belohnt, wer investiert. Aber: Nur wer die Regeln kennt, profitiert davon.
Was tun, wenn es kompliziert wird?
Die Abgrenzung zwischen absetzbaren und nicht-absetzbaren Kosten ist komplex. Ein Steuerberater ist kein Luxus - er ist eine Investition. Eine Umfrage des Bundesverbandes deutscher Steuerberater (BDS) aus Januar 2023 zeigt: Die durchschnittliche Bearbeitungszeit für eine vermietete Immobilie liegt bei 3 bis 5 Stunden pro Fall. Das ist kein einfaches Formular - das ist ein komplettes Projekt.
Wenn Sie unsicher sind: Holen Sie sich Hilfe. Ein guter Steuerberater prüft:
- Ob Ihre Kaufnebenkosten richtig erfasst wurden
- Ob die Sonderabschreibung für Sie in Frage kommt
- Ob Ihre Modernisierungen richtig klassifiziert sind
- Ob Sie die Vermietungsabsicht dokumentiert haben
Die Kosten für die Beratung sind absetzbar. Und sie sparen oft viel mehr, als sie kosten.
Können Kaufnebenkosten bei einer vermieteten Immobilie vollständig im ersten Jahr abgesetzt werden?
Nein. Kaufnebenkosten werden als Anschaffungskosten behandelt und müssen über die lineare Abschreibung (AfA) verteilt werden - entweder 2 % pro Jahr über 50 Jahre (Gebäude nach 1925) oder 2,5 % über 40 Jahre (Gebäude bis 1924). Eine Einmalabsetzung ist nicht erlaubt. Die einzige Ausnahme ist die Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren, die zusätzlich zur normalen AfA gilt - aber auch diese ist nicht eine Einmalzahlung, sondern eine jährliche Abschreibung.
Wird die Grunderwerbsteuer auch bei einer vermieteten Eigentumswohnung absetzbar?
Ja. Die Grunderwerbsteuer ist ein wesentlicher Bestandteil der Kaufnebenkosten und wird vollständig in die Anschaffungskosten einbezogen. Sie erhöht damit den abschreibbaren Gebäudewert. Dies gilt für alle Arten von vermieteten Immobilien - ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus. Die Steuerhöhe variiert je nach Bundesland, aber die Absetzbarkeit ist bundesweit einheitlich.
Was passiert, wenn ich die Immobilie nach 10 Jahren verkaufe?
Wenn Sie die Immobilie nach 10 Jahren verkaufen, müssen Sie die Abschreibungen, die Sie in den letzten Jahren geltend gemacht haben, als sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) zurückzahlen - aber nur, wenn Sie einen Gewinn erzielen. Die Steuer wird auf den Gewinn erhoben, der sich aus dem Verkaufspreis minus den noch verbliebenen Anschaffungskosten ergibt. Die Sonderabschreibung von 5 % bleibt nicht unberücksichtigt: Auch diese Abschreibungen werden bei einem Verkauf steuerlich nachgerechnet. Ein Verkauf nach 10 Jahren ist daher kein Steuervorteil, sondern ein normaler Verkauf mit steuerlicher Nachberechnung.
Kann ich die Kosten für eine Immobilie absetzen, die ich nur teilweise vermiete?
Ja, aber nur anteilig. Wenn Sie eine Wohnung selbst nutzen und einen Teil vermieten, müssen Sie die Kosten aufteilen. Beispiel: Sie bewohnen 60 % der Wohnung, vermieten 40 %. Dann dürfen Sie nur 40 % der Kaufnebenkosten, Zinsen und Reparaturen als Werbungskosten absetzen. Dasselbe gilt für Grundsteuer, Hausgeld oder Versicherungen. Eine genaue Aufteilung ist Pflicht - sonst riskieren Sie eine Nachzahlung.
Müssen alle Kaufnebenkosten nachgewiesen werden?
Ja. Das Finanzamt verlangt Belege für alle Kosten, die als Anschaffungskosten verbucht werden. Dazu gehören Rechnungen vom Notar, vom Grundbuchamt, vom Makler und die Grunderwerbsteuerbescheinigung. Ohne Nachweis werden diese Kosten nicht anerkannt. Es reicht nicht, sich zu erinnern. Sie müssen die Belege mindestens zehn Jahre aufbewahren - und besser noch länger. Digitale Kopien reichen aus, solange sie lesbar und vollständig sind.
Mary Maus
Februar 10, 2026 AT 22:23