Schimmelgutachten an Wohnimmobilien: Kosten, Ablauf und was wirklich zählt

Warum ein Schimmelgutachten mehr ist als ein einfacher Check

Wenn du Schimmel an der Wand siehst, ist der erste Gedanke oft: Schimmelgutachten machen lassen. Aber was genau bringt das eigentlich? Ein Gutachten ist nicht einfach ein Foto mit einer Bescheinigung. Es ist ein rechtlich relevanter Beweis, der klarmacht, wer für den Schimmel verantwortlich ist - und wer die Kosten trägt. In Deutschland ist das besonders wichtig, weil die Beweislast bei Mietrechtsstreitigkeiten nicht bei dir als Mieter liegt, sondern beim Vermieter. Er muss nachweisen, dass du durch falsches Lüften oder Heizen den Schimmel verursacht hast. Ohne ein fundiertes Gutachten hast du keine Chance, dich zu verteidigen.

Ein gut gemachtes Gutachten sagt nicht nur: „Da ist Schimmel.“ Es erklärt, warum er da ist. Ist es ein bautechnischer Fehler? Eine undichte Dachrinne? Eine fehlende Wärmedämmung? Oder liegt es wirklich an dir, weil du die Fenster nie aufmachst? Nur wenn diese Frage klar beantwortet ist, kannst du wissen, ob du zahlen musst - oder ob dein Vermieter handeln muss.

Wie viel kostet ein Schimmelgutachten wirklich?

Die Preise schwanken zwischen 150 und 1.500 Euro. Das klingt verwirrend. Warum so viel Unterschied? Weil es nicht nur ein Gutachten gibt. Es gibt verschiedene Arten - und du musst wissen, welches du brauchst.

• Mündliche Stellungnahme: 100-200 Euro. Nur ein kurzes Gespräch vor Ort. Kein schriftlicher Bericht. Nutzlos für Gericht oder Versicherung.
• Kurzgutachten: 200-500 Euro. Ein paar Seiten, meist mit Fotos und einer groben Einschätzung. Reicht manchmal für private Klärung, aber selten vor Gericht.
• Beweissicherungsgutachten: 300-600 Euro. Mit Luftproben, Feuchtigkeitsmessungen und detaillierter Ursachenanalyse. Ideal, wenn du mit dem Vermieter streitest.
• Vollgutachten: 500-1.000 Euro. Bis zu 50 Seiten, mit allen Messdaten, Laboranalysen, Bauplänen und klaren Sanierungsempfehlungen. Dieses Gutachten wird vor Gericht anerkannt.
• Verkehrswertgutachten: Ab 900 Euro, oft 0,5 % des Immobilienwertes. Wenn du die Wohnung verkaufst und Schimmel den Wert mindert, brauchst du dieses Gutachten. Es ist teuer, aber für den Verkauf entscheidend.

Was du auf keinen Fall tun solltest: Auf Angebote unter 300 Euro reinfallen. Die meisten davon kommen von Anbietern, die nicht unabhängig sind. Sie verdienen nicht am Gutachten, sondern am Verkauf von Antischimmelfarbe, Lüftungsgeräten oder Dämmung. Ein echter Sachverständiger hat kein Interesse daran, dir etwas zu verkaufen. Er sagt nur, was die Ursache ist - und was du dagegen tun musst.

Was passiert genau bei einer Ortsbegehung?

Ein seriöser Gutachter kommt nicht mit einem Handy und einem Blick auf die Wand. Er bringt professionelle Geräte mit. Die erste Phase ist die visuelle Inspektion: Er schaut sich alle betroffenen Stellen genau an - nicht nur die sichtbaren Flecken, sondern auch Ecken, hinter Möbeln, unter Fensterbänken. Dann folgt die Messtechnik.

• Feuchtigkeitsmessung: Mit kapazitiven oder resistiven Messgeräten wird die Feuchtigkeit in Wand, Boden und Decke gemessen. Das zeigt, ob es sich um eine chronische Feuchtigkeit handelt - oder nur um einen kurzfristigen Ausreißer.
• Thermografie: Mit einer Wärmebildkamera werden Wärmebrücken aufgespürt. Wo kalt ist, kondensiert die Luft. Das ist der Hauptgrund für Schimmel in modernen, gut gedämmten Wohnungen.
• Luftproben: In der Luft werden Schimmelsporen gesammelt und im Labor analysiert. Nicht jede Schimmelsorte ist gefährlich. Einige sind harmlos, andere wie Aspergillus oder Stachybotrys können gesundheitliche Risiken bergen. Das Gutachten muss genau sagen: Welche Art ist da? Und in welcher Konzentration?

Danach untersucht der Gutachter die baulichen Gegebenheiten: Ist die Dämmung richtig verbaut? Gibt es eine funktionierende Lüftungsanlage? Sind die Fenster dicht? Ist die Fassade undicht? Er prüft auch dein Nutzerverhalten - aber nur, um es mit den technischen Daten abzugleichen. Ein Gutachter, der nur sagt: „Sie lüften nicht genug“, ist kein echter Sachverständiger. Er muss zeigen, warum das nicht die einzige Ursache sein kann.

Warum ein Gutachten für Mieter so wichtig ist

Als Mieter hast du eine Pflicht: Du musst die Wohnung ordentlich lüften und heizen. Aber du hast keine Pflicht, für bautechnische Mängel zu zahlen. Das ist ein zentraler Punkt im deutschen Mietrecht. Der Vermieter muss beweisen, dass du den Schimmel verursacht hast. Und dafür braucht er ein Gutachten - nicht deine Aussage, nicht deine Lüftungsprotokolle, sondern ein unabhängiges, wissenschaftlich fundiertes Gutachten.

Wenn du den Schimmel entdeckst, solltest du deinem Vermieter schriftlich mitteilen: „Ich habe Schimmel in der Küche festgestellt. Bitte lassen Sie einen unabhängigen Sachverständigen einen Schimmelgutachten erstellen.“ Gib ihm eine angemessene Frist - etwa vier Wochen. Wenn er nicht reagiert, kannst du das Gutachten selbst in Auftrag geben und die Kosten später vom Vermieter verlangen - wenn das Gutachten zeigt, dass der Schimmel auf bauliche Mängel zurückzuführen ist.

Einige Vermieter versuchen, dich zu drängen, ein billiges Gutachten zu machen. Sie sagen: „Das ist doch nur ein kleiner Fleck.“ Aber ein billiges Gutachten ist kein Beweis. Es ist ein Risiko. Wenn du später vor Gericht stehst und nur ein Kurzgutachten hast, kann das Gericht es ignorieren. Dann bist du auf dich allein gestellt.

Was du bei der Auswahl eines Gutachters beachten musst

Nicht jeder, der „Schimmelgutachten“ anbietet, ist ein zertifizierter Sachverständiger. Es gibt viele Anbieter, die sich einfach „Gutachter“ nennen, aber keine Ausbildung haben. Achte auf folgende Punkte:

• Zertifizierung: Ist er bei einer anerkannten Organisation wie der DIBt, der VDI oder einer anderen anerkannten Prüfstelle zertifiziert? Frag nach dem Zertifikat.
• Unabhängigkeit: Verkauft er auch Dämmung, Lüftungsgeräte oder Farben? Dann ist er kein unabhängiger Gutachter. Er hat ein Interesse daran, dass du etwas kaufst.
• Transparenz: Bietet er ein vorheriges Angebot an? Ein seriöser Gutachter nennt dir die Kosten, bevor er kommt. Er sagt dir: „Ein Vollgutachten kostet 750 Euro, inklusive Anfahrt und Laboranalyse.“
• Erfahrung: Hat er schon mehrere Fälle vor Gericht begleitet? Frag nach Referenzen.

Ein guter Gutachter kommt nicht mit einem Standardformular. Er passt seine Untersuchung an deine Wohnung an. Er sagt nicht: „Ich mache immer das gleiche.“ Er sagt: „Bei Ihnen sieht es nach einer Wärmebrücke hinter dem Heizkörper aus - ich messe das genau.“

Was passiert nach dem Gutachten?

Das Gutachten ist nicht das Ende - es ist der Anfang. Es enthält drei Dinge: die Befunde, die Ursache und die Sanierungsempfehlungen. Die Empfehlungen sind nicht willkürlich. Sie sind technisch fundiert. Ein Gutachter sagt nicht: „Machen Sie eine neue Dämmung.“ Er sagt: „Die Wand zwischen Küche und Bad hat eine ungedämmte Betonplatte. Die Feuchtigkeit kondensiert dort. Lösung: Dämmung mit 8 cm Mineralwolle und Dampfbremse.“

Wenn du Mieter bist und das Gutachten zeigt, dass der Vermieter schuld ist, kannst du ihm schriftlich die Sanierung verlangen. Wenn er nicht handelt, kannst du die Kosten selbst vorfinanzieren und sie später vom Vermieter erstatten - inklusive Zinsen. Wenn du Eigentümer bist, kannst du mit dem Gutachten die Versicherung einschalten - oder die Wohnung sicher verkaufen.

Ein Gutachten ist auch eine Vorsorge. Es zeigt dir, wo der nächste Schimmel entstehen könnte - bevor er sichtbar wird. Ein guter Gutachter sagt: „Hier ist kein Schimmel, aber die Luftfeuchtigkeit ist hoch, und die Wand ist kalt. In zwei Jahren könnte es hier passieren.“ Das ist wertvoll. Es verhindert teure Schäden.

Was du nicht tun solltest

Vermeide diese drei häufigen Fehler:

1. Nicht auf „Schnellgutachten“ von Baumärkten gehen. Die machen Fotos, schreiben ein Blatt Papier und verkaufen dir dann eine Farbe. Das ist kein Gutachten. Das ist ein Verkaufsgespräch.
2. Nicht warten, bis es schlimmer wird. Schimmel breitet sich aus. Je früher du handelst, desto geringer sind die Kosten - und desto besser ist deine rechtliche Position.
3. Nicht ohne schriftlichen Bericht handeln. Mündliche Aussagen zählen vor Gericht nicht. Nur ein unterschriebener, datierter, mit Messwerten belegter Bericht ist gültig.

Ein Schimmelgutachten ist kein Luxus. Es ist ein Werkzeug. Ein Werkzeug, das dich vor falschen Ansprüchen schützt, dir klare Handlungsoptionen gibt und dich vor teuren Fehlentscheidungen bewahrt. Es ist der Unterschied zwischen Angst und Sicherheit.