Warum Nebenkosten beim Immobilienkauf dein Budget sprengen können
Du hast endlich die Traumwohnung gefunden. Der Preis passt, die Lage ist perfekt, der Keller ist trocken. Aber bevor du den Kaufvertrag unterschreibst: Hast du schon an die Nebenkosten gedacht? Viele Käufer denken, der angegebene Kaufpreis ist alles, was sie zahlen müssen. Das ist ein gefährlicher Irrtum. In Deutschland liegen die Nebenkosten beim Immobilienkauf durchschnittlich bei 11,2 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 420.000 Euro bedeutet das: Du brauchst zusätzlich fast 47.000 Euro in bar. Kein Kredit, keine Baufinanzierung deckt das ab. Das Geld musst du selbst aufbringen - sonst bricht der Kauf zusammen.
Die fünf größten Nebenkosten - und wie sie wirklich berechnet werden
Die Nebenkosten sind nicht irgendein Pauschalbetrag. Sie setzen sich aus klaren, gesetzlich festgelegten Posten zusammen. Hier die fünf wichtigsten - mit konkreten Zahlen für 2025.
- Grunderwerbsteuer: Das ist der größte Posten. Der Satz variiert von Bundesland zu Bundesland. In Berlin und Brandenburg sind es 6,5 Prozent, in Bayern und Sachsen-Anhalt nur 3,5 Prozent. Die Steuer wird nicht auf den Kaufpreis plus Maklerprovision berechnet, sondern nur auf den reinen Kaufpreis. Ein Beispiel: Bei 300.000 Euro Kaufpreis zahlt du in Berlin 19.500 Euro Steuer, in Bayern nur 10.500 Euro. Das macht fast 9.000 Euro Unterschied - und das nur bei dieser einen Steuer.
- Notar- und Grundbuchkosten: Diese Kosten liegen zwischen 1,0 und 2,0 Prozent des Kaufpreises. Sie setzen sich aus der Notargebühr und der Grundbuchgebühr zusammen. Die genaue Höhe richtet sich nach dem Wert der Immobilie und ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Bei 300.000 Euro Kaufpreis rechne mit etwa 5.000 bis 6.000 Euro. Das ist kein Verhandlungsposten - das ist Gesetz.
- Maklerprovision: Hier wird es knifflig. In den alten Bundesländern liegt sie meist zwischen 3,57 und 7,14 Prozent, inklusive Mehrwertsteuer. In den neuen Bundesländern ist oft 4,76 Prozent üblich. Wichtig: Wer zahlt? In vielen Fällen zahlt der Käufer, manchmal der Verkäufer, manchmal beide. Die neue Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) vom Dezember 2022 schreibt vor: Der Makler muss dir vor dem Besichtigungstermin klar sagen, wer was zahlt. Lies den Vertrag genau - kein "wie üblich" oder "das macht man so".
- Finanzierungskosten: Wenn du einen Kredit brauchst, fallen weitere Kosten an. Die Grundschuldeintragung kostet etwa 0,5 bis 1,0 Prozent des Kreditbetrags. Eine Immobilienbewertung durch die Bank kostet zwischen 300 und 800 Euro. Viele Banken verlangen diese Bewertung, um das Risiko einzuschätzen. Sie ist nicht optional - auch wenn der Verkäufer sagt, "die hat er doch schon".
- Gutachterkosten: Ein Sachverständiger prüft den Zustand der Immobilie. Das ist nicht Pflicht, aber hoch empfohlen, besonders bei älteren Häusern. Die Kosten liegen zwischen 500 und 1.500 Euro. Ein Nutzer berichtete auf ImmobilienScout24: "Die Bank hat mir nicht gesagt, dass das Gutachten 1.200 Euro kostet. Ich dachte, das ist in der Finanzierung enthalten." Falsch. Das ist eine separate Rechnung. Und wenn die Immobilie sanierungsbedürftig ist, kommen noch 5.000 bis 10.000 Euro für Reparaturen dazu.
Warum deine Schätzung von 10 Prozent nicht reicht
"Ich rechne mit 10 Prozent Nebenkosten" - das hört man oft. Aber 10 Prozent sind nur ein Durchschnittswert. In der Realität schwanken die Kosten zwischen 5 und 14 Prozent. Warum? Weil du nicht nur die Standardposten hast, sondern auch unerwartete Überraschungen. Ein Käufer in München zahlt 3,57 Prozent Maklerprovision, ein Käufer in Erfurt 6 Prozent. Ein Haus in Berlin hat 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, eines in Bayern nur 3,5 Prozent. Und dann kommt noch der Gutachter, der mehr kostet, als du dachtest, oder eine teure Nachprüfung der Abwasserleitungen, die der Notar verlangt. Die Deutsche Bank hat in einer Studie 2022 festgestellt: Selbstgerechnete Nebenkosten liegen im Durchschnitt 1.200 Euro unter dem tatsächlichen Betrag. Das ist kein kleiner Fehler - das ist ein Finanzierungsabbruch.
Die Checkliste: So planst du Nebenkosten richtig
Die gute Nachricht: Alle Kosten sind vorab berechenbar. Du musst sie nur systematisch erfassen. Hier ist deine Checkliste für 2025.
- Kaufpreis ermitteln: Notiere den genauen Kaufpreis, wie er im Vertrag steht. Ohne Provision, ohne Extras.
- Grunderwerbsteuer berechnen: Finde heraus, welcher Satz in deinem Bundesland gilt. Rechne: Kaufpreis × Steuersatz. Beispiel: 350.000 € × 6,5 % = 22.750 €.
- Notar- und Grundbuchkosten berechnen: Nimm 1,5 Prozent als Mittelwert. 350.000 € × 1,5 % = 5.250 €. Rechne mit 2 Prozent, wenn die Immobilie teurer ist.
- Maklerprovision prüfen: Frag den Makler schriftlich: "Wer zahlt wie viel?" Notiere den Prozentsatz und den Betrag. Rechne mit 5 Prozent, wenn du unsicher bist.
- Finanzierungskosten einrechnen: Wenn du einen Kredit brauchst, rechne 0,75 Prozent des Kreditbetrags für Grundschuldeintragung und 500 Euro für die Bewertung.
- Gutachterkosten einplanen: Rechne mit 1.000 Euro, auch wenn du denkst, "das brauche ich nicht". Es ist eine Versicherung.
- Reparaturkosten abschätzen: Bei Gebäuden älter als 20 Jahre: Rechne mit 3.000 bis 8.000 Euro für Sanierung. Schau dir den Dachzustand, die Heizung und die Fenster genau an.
- Summe bilden: Addiere alle Beträge. Das ist dein Gesamtbedarf an Eigenkapital.
- Mindestreserve einbauen: Addiere 1.000 bis 2.000 Euro als Puffer. Irgendetwas kommt immer unerwartet.
Regionale Unterschiede: Warum du nicht einfach nach Bayern ziehen solltest
Ein Käufer in Bayern zahlt weniger Grunderwerbsteuer - das stimmt. Aber er zahlt oft mehr für den Makler. In München liegt die Provision durchschnittlich bei 3,57 Prozent, in kleineren Städten wie Erfurt oder Leipzig bei bis zu 6 Prozent. In Berlin sind die Grunderwerbsteuern hoch, aber die Maklerkosten oft niedriger. Die Gesamtkosten sind nicht einfach "niedriger in Bayern". Ein Immobilienkauf in Nordrhein-Westfalen kann teurer sein als in Sachsen - nur weil die Maklerprovision höher ist. Nutze Online-Rechner von Finanztip oder Baufi-Deutschland. Die zeigen dir genau: Was kostet ein Haus mit 300.000 Euro in deiner Stadt? Vergleiche mindestens drei Standorte. Nicht nur den Kaufpreis - die Gesamtkosten.
Was du jetzt tun musst
Die Zeit, in der du einfach einen Kredit beantragst und hoffst, dass das Geld reicht, ist vorbei. Die Bundesregierung hat die Transparenzregeln verschärft, aber du bist immer noch derjenige, der den Überblick behalten muss. Hier sind deine nächsten Schritte:
- Rechne sofort: Nimm deine Checkliste, setze die Zahlen ein - und rechne die Gesamtkosten aus. Schreibe sie auf ein Blatt Papier.
- Prüfe dein Eigenkapital: Hast du den Betrag wirklich zur Verfügung? Oder hast du nur den Kaufpreis gespart? Die Nebenkosten sind kein Bonus - sie sind Pflicht.
- Frage den Makler: "Welche Nebenkosten fallen an? Wer zahlt was? Geben Sie mir das schriftlich."
- Finde einen unabhängigen Berater: Ein Finanzierungsberater von einer Sparkasse oder VR Bank kann dir helfen, die Zahlen zu überprüfen. Lass dich nicht von deinem Makler beraten - das ist ein Interessenkonflikt.
- Verzichte nicht auf den Gutachter: Ein Gutachten kostet 1.000 Euro. Eine kaputte Heizung kostet 8.000 Euro. Das ist keine Ausgabe - das ist Risikovermeidung.
Was passiert, wenn du es nicht tust
Wenn du die Nebenkosten ignorierst, passiert eines von zwei Dingen: Entweder du musst den Kauf absagen - und hast Zeit, Geld und Nerven verschwendet. Oder du nimmst einen höheren Kredit auf, um die Kosten zu decken. Dann hast du eine höhere Monatsrate, weniger finanziellen Spielraum, und du kannst keine Renovierung mehr machen. Ein Käufer in Freiburg berichtete: "Ich hatte 10 Prozent eingeplant. Es waren 13,5 Prozent. Ich musste die neue Küche aufschieben - und die alte funktioniert nicht mehr richtig." Das ist kein Einzelfall. Die Deutsche Bundesbank sagt: Wer Nebenkosten richtig plant, reduziert das Risiko eines Finanzierungsabbruchs um 18 Prozent. Das ist kein kleiner Vorteil - das ist der Unterschied zwischen Erfolg und Misserfolg.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Deutschland an?
Beim Immobilienkauf in Deutschland fallen fünf Hauptkosten an: Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (1,0 % bis 2,0 %), Maklerprovision (3 % bis 7 %), Finanzierungskosten wie Grundschuldeintragung und Bewertung (0,5 % bis 1,0 % des Kreditbetrags) sowie Gutachterkosten (500 € bis 1.500 €). Zusätzlich können Reparaturen und Sanierungen bis zu 10.000 Euro kosten.
Wie hoch sind die Nebenkosten bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro?
Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro liegen die Nebenkosten typischerweise zwischen 25.000 und 35.000 Euro. Beispiel: Grunderwerbsteuer (6,5 % in Berlin = 19.500 €), Notarkosten (1,5 % = 4.500 €), Maklerprovision (5 % = 15.000 €), Finanzierungskosten (0,75 % = 1.500 €), Gutachter (1.000 €) - das ergibt insgesamt 41.500 €. In Bayern mit 3,5 % Grunderwerbsteuer sinkt der Betrag auf etwa 27.000 €.
Wird die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis mit oder ohne Maklerprovision berechnet?
Die Grunderwerbsteuer wird immer nur auf den reinen Kaufpreis berechnet - nicht auf den Kaufpreis plus Maklerprovision. Das ist in der Bundesfinanzministerium-Rundschreiben vom 15. Februar 2022 klar geregelt. Viele Käufer irren sich hier - und rechnen fälschlicherweise die Provision mit ein, was zu einer überzogenen Schätzung führt.
Kann ich die Nebenkosten mit dem Baufinanzierungskredit finanzieren?
Nein. Die Banken finanzieren nur den Kaufpreis der Immobilie, nicht die Nebenkosten. Diese müssen aus deinem Eigenkapital bezahlt werden. Wenn du kein Eigenkapital hast, musst du den Kauf verschieben oder eine günstigere Immobilie suchen. Ein Kredit für Nebenkosten ist in der Regel nicht möglich - und würde deine Monatsrate unnötig erhöhen.
Warum ist die Maklerprovision so unterschiedlich in verschiedenen Städten?
Die Maklerprovision variiert, weil sie nicht gesetzlich festgelegt ist, sondern verhandelbar. In Großstädten mit hohem Nachfrage (z. B. München, Berlin) sind die Provisionen oft niedriger, weil viele Makler konkurrieren. In kleineren Städten oder ländlichen Gebieten gibt es weniger Anbieter - da können Makler höhere Sätze verlangen. Auch die Vertragsform spielt eine Rolle: Manchmal zahlt nur der Käufer, manchmal der Verkäufer, manchmal beide. Das muss vorab schriftlich geklärt werden.
Gibt es eine bundesweite Regelung für Nebenkosten?
Nein. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache - jedes Bundesland legt seinen eigenen Satz fest. Auch die Maklerprovision ist nicht bundeseinheitlich. Die neue MaBV von 2022 schreibt nur vor, dass alle Kosten vor Vertragsabschluss transparent dargestellt werden müssen. Eine bundesweite Vereinheitlichung wird von der Bundesregierung geprüft - aber bis 2025 wird es keine einheitliche Regelung geben.
Wie kann ich die Nebenkosten am besten berechnen?
Nutze einen verlässlichen Online-Rechner wie den von Finanztip oder Baufi-Deutschland. Gib den Kaufpreis ein, wähle dein Bundesland und deine Finanzierungsart. Die Rechner berücksichtigen die aktuellen Sätze und zeigen dir eine detaillierte Aufschlüsselung. Danach prüfe die Ergebnisse mit deinem Notar oder Finanzberater. Nie nur auf Schätzwerte vertrauen - immer rechnen, dokumentieren, prüfen.
Julia SocialJulia
November 19, 2025 AT 01:05Nico NG
November 20, 2025 AT 01:14Anton Uzhencev
November 20, 2025 AT 16:42Andreas Wille
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Dezember 2, 2025 AT 21:46