Im Jahr 2022 wurden in Deutschland über 2.800 Immobilien mit einem Nachhaltigkeitszertifikat ausgezeichnet - ein neuer Rekord. Das ist kein Zufall. Die Nachfrage nach nachhaltigen Gebäuden wächst nicht nur, weil es gut für die Umwelt ist, sondern weil es auch wirtschaftlich klug ist. Banken, Investoren und Mieter verlangen zunehmend nachweisbare Nachhaltigkeit. Und das Zertifikat ist heute fast so wichtig wie die Hausnummer.
Was genau bedeutet „nachhaltig“ bei Immobilien?
Nachhaltigkeit bei Gebäuden geht nicht nur um Energieeffizienz. Es geht um das ganze Leben des Bauwerks: Von der Herstellung der Baustoffe über den Betrieb bis hin zur späteren Rückbau- und Recyclingfähigkeit. Ein Gebäude ist nachhaltig, wenn es nicht nur wenig Energie verbraucht, sondern auch gesundes Raumklima bietet, Ressourcen schonend nutzt, langfristig wirtschaftlich bleibt und sozial verträglich ist. Dafür gibt es keine einfache Formel. Deshalb gibt es Zertifizierungssysteme.DGNB: Der deutsche Marktführer
Die DGNB ist die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen, ein Zertifizierungssystem, das 2008 als privatwirtschaftliche Initiative gegründet wurde und seit 2009 offiziell in Deutschland eingesetzt wird. Heute ist DGNB in Neubauten mit über 80 Prozent Marktanteil unangefochten an der Spitze. Warum? Weil es genau auf deutsche Anforderungen zugeschnitten ist. Es bewertet Gebäude anhand von sechs Themenfeldern, die sich an den drei Säulen der Nachhaltigkeit orientieren: Ökologie, Ökonomie und Soziokulturelles. Dazu kommen noch technische Qualität und Prozessqualität.Die Zertifizierung erfolgt in vier Stufen: Bronze, Silber, Gold und Platin. Dafür werden bis zu 40 Kriterien geprüft - vom CO₂-Fußabdruck der Baustoffe über die Lebenszykluskosten bis hin zur Barrierefreiheit und der Nutzungsgestaltung. Ein Gebäude, das Platin erreicht, hat nicht nur eine hohe Energieeffizienz, sondern auch eine starke soziale Ausrichtung: etwa durch gute Lüftung, Tageslichtnutzung und flexible Raumkonzepte.
Wichtig: Die DGNB hat angekündigt, ihre Kriterien künftig vollständig an die EU-Taxonomie anzupassen. Das bedeutet: Ein DGNB-Zertifikat wird bald auch automatisch zeigen, ob ein Gebäude den europäischen Nachhaltigkeitsstandards entspricht. Das macht es für internationale Investoren attraktiver - und stärkt es als nationale Referenz.
BREEAM: Der internationale Star mit deutschem Touch
Während DGNB in Neubauten dominiert, ist BREEAM ist ein britisch-entwickeltes Zertifizierungssystem, das in Deutschland vor allem bei Bestandsimmobilien und Sanierungen am häufigsten eingesetzt wird. BREEAM hat neun Bewertungskategorien - mehr als DGNB - und bewertet über einen Lebenszyklus von 50 Jahren. Es ist international verbreitet, aber in Deutschland angepasst: TÜV SÜD vertritt BREEAM im DACH-Raum und bietet spezielle Versionen für Deutschland (BREEAM DE), Österreich (BREEAM AT) und die Schweiz (BREEAM CH).Ein großer Vorteil von BREEAM in Deutschland: Alle Unterlagen können auf Deutsch eingereicht werden. Das spart Zeit und reduziert Fehler. Außerdem ist BREEAM besonders gut für Bestandsimmobilien geeignet, weil es sanierungsorientierte Kriterien hat - etwa zur Verbesserung der Dämmung, zur Reduktion von Wärmebrücken oder zur Modernisierung von Heizungsanlagen.
Im Vergleich zu DGNB ist BREEAM etwas weniger detailliert in der sozialen und kulturellen Bewertung. Aber es hat eine starke Stärke: die klare Dokumentation. Wer mit BREEAM zertifiziert, hat eine lückenlose Spur von allen Maßnahmen - ideal für Mieter, die Transparenz wollen, oder für Banken, die Kredite vergleichen.
LEED und andere Systeme: Was zählt noch?
LEED ist ein US-amerikanisches Zertifizierungssystem, das in Deutschland vor allem von internationalen Unternehmen wie der Deutschen Bank genutzt wird, um ihre globalen Immobilien vergleichbar zu machen. LEED ist einfach, aber nicht immer optimal für den deutschen Markt. Es hat weniger Gewicht auf lokale Baustoffe, klimatische Anforderungen oder soziale Aspekte. Deshalb ist es bei rein deutschen Projekten eher die Ausnahme.Es gibt noch andere Systeme, die aber weniger verbreitet sind: BNB ist das Bewertungssystem für öffentliche Gebäude, das von der Bundesregierung entwickelt wurde und vor allem bei Behördenbauten gilt. Und QNG-Siegel ist ein staatlich anerkanntes Siegel, das nur vergeben wird, wenn ein Gebäude nach DGNB, NaWoh, BiRN oder BNB zertifiziert ist. Das QNG-Siegel ist besonders wichtig, weil es die Voraussetzung für die Förderstufe 2 der KfW ist. Ohne ein anerkanntes Zertifikat gibt es keine staatliche Förderung - und das ist ein entscheidender Punkt für viele Investoren.
Warum Zertifizierung heute unverzichtbar ist
Es geht nicht mehr nur um Umweltbewusstsein. Es geht um Risikominimierung. Immobilien ohne Zertifikat verlieren an Wert. Banken verlangen bei Krediten immer häufiger einen Nachweis. Mieter zahlen mehr für nachhaltige Wohnungen. Versicherungen bieten bessere Konditionen für zertifizierte Gebäude. Und die EU-Taxonomie wird ab 2027 alle großen Unternehmen zur Offenlegung ihrer Nachhaltigkeitsleistung verpflichten - inklusive ihrer Immobilien.Das bedeutet: Wer heute nicht zertifiziert, wird morgen nicht mehr verkaufen können - oder nur zu einem deutlich niedrigeren Preis. Ein Zertifikat ist heute kein Luxus, sondern eine Voraussetzung für den Marktzugang.
Was kommt als Nächstes?
Die Zukunft der Zertifizierung liegt in der Digitalisierung. BIM (Building Information Modeling) wird zunehmend genutzt, um die Zertifizierung automatisiert und datengestützt durchzuführen. Statt Papierakten werden digitale Modelle ausgewertet - schneller, genauer, transparenter.Zudem wird die Kreislaufwirtschaft immer wichtiger. Zukünftige Zertifikate werden prüfen, wie viel Material recycelbar ist, ob Bauteile wiederverwendet werden können, und wie der Abbau erfolgt. Biodiversität wird ebenfalls ein neues Kriterium: Wer Dächer begrünt, Fassaden mit Insektenhotels ausstattet oder Grünflächen erhält, bekommt mehr Punkte.
Experten prognostizieren: Bis 2030 werden über 70 Prozent aller Neubauten in Deutschland ein Nachhaltigkeitszertifikat haben. Das ist kein Traum - das ist die Realität, die heute schon beginnt.
Was ist der richtige Weg für Sie?
Wenn Sie ein Neubauvorhaben planen: Fokussieren Sie auf DGNB. Es ist der Standard, es ist der sicherste Weg zur Förderung, und es ist der, den die meisten Investoren kennen.Wenn Sie eine Bestandsimmobilie sanieren: BREEAM ist oft die bessere Wahl. Es ist speziell auf Sanierungen ausgelegt, und die deutsche Version macht es einfach.
Wenn Sie international tätig sind: Denken Sie an LEED - aber nur, wenn Sie globale Vergleichbarkeit brauchen. Für den deutschen Markt allein ist es meist überflüssig.
Und vergessen Sie nicht: Ein Zertifikat ist kein einmaliger Akt. Es braucht Dokumentation, Nachweise und manchmal auch Nachaudits. Wer das nicht tut, verliert den Status. Und dann ist das Zertifikat nur noch ein schönes Bild an der Wand.
Welches Zertifizierungssystem ist für Neubauten in Deutschland am besten?
Für Neubauten in Deutschland ist DGNB das am häufigsten verwendete und am besten geeignete System. Es hat einen Marktanteil von über 80 Prozent und ist die Voraussetzung für staatliche Förderungen der KfW. DGNB bewertet Gebäude umfassend - von der Energieeffizienz über die soziale Qualität bis zur Kreislaufwirtschaft. Es ist auch die einzige Zertifizierung, die vollständig an die EU-Taxonomie angepasst wird, was für zukünftige regulatorische Anforderungen entscheidend ist.
Warum ist BREEAM bei Bestandsimmobilien beliebter als DGNB?
BREEAM ist speziell für Sanierungen und Bestandsgebäude optimiert. Es hat Kriterien, die sich gut auf bestehende Baustrukturen anwenden lassen - etwa zur Verbesserung der Dämmung, zur Reduzierung von Wärmebrücken oder zur Modernisierung von Heizungsanlagen. Außerdem können alle Unterlagen auf Deutsch eingereicht werden, was den Prozess einfacher und schneller macht. DGNB ist zwar auch für Sanierungen verfügbar, aber BREEAM hat sich in der Praxis als flexibler und benutzerfreundlicher erwiesen, besonders bei älteren Gebäuden.
Kann ich ohne Zertifizierung eine Immobilie verkaufen?
Technisch ja - aber praktisch wird es immer schwerer. Banken verlangen zunehmend einen Nachweis der Nachhaltigkeit für Kredite. Mieter zahlen mehr für zertifizierte Wohnungen. Versicherungen gewähren bessere Konditionen. Und ab 2027 müssen Unternehmen gemäß der EU-Taxonomie ihre Immobilien in Nachhaltigkeitsberichten offenlegen. Eine Immobilie ohne Zertifikat verliert an Wert, wird schwerer verkäuflich und ist für Investoren unattraktiv. In der Praxis ist ein Zertifikat heute fast eine Voraussetzung für einen fairen Marktpreis.
Was ist das QNG-Siegel und warum ist es wichtig?
Das QNG-Siegel (Qualitätssiegel nachhaltiges Gebäude) ist ein staatlich anerkanntes Siegel, das nur vergeben wird, wenn ein Gebäude nach einem der vier anerkannten Systeme zertifiziert ist: DGNB, NaWoh, BiRN oder BNB. Es ist wichtig, weil es die Voraussetzung für die Förderstufe 2 der KfW ist. Ohne QNG-Siegel gibt es keine staatliche Förderung für nachhaltige Sanierungen oder Neubauten. Das macht es für viele Bauherren und Investoren unverzichtbar - und erhöht die Bedeutung von DGNB als führendem System.
Wie beeinflusst die EU-Taxonomie die Zertifizierung in Deutschland?
Die EU-Taxonomie legt fest, welche wirtschaftlichen Aktivitäten als nachhaltig gelten. DGNB hat angekündigt, alle zukünftigen Entwicklungen seines Systems an diese Kriterien anzupassen. Das bedeutet: Ein DGNB-Zertifikat wird künftig automatisch zeigen, ob ein Gebäude den europäischen Standards entspricht. Das macht es für internationale Investoren verständlicher und erhöht die Vergleichbarkeit. Es wird auch die Basis für die Pflichtberichterstattung nach CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) bilden - ein wichtiger Schritt zur Regulierung des Immobilienmarkts in Europa.
Die Zukunft der Immobilien ist nachhaltig - und sie ist zertifiziert. Wer heute nicht mitzieht, verliert nicht nur den Markt - er verliert auch den Wert.