Wer heute ein Haus oder eine Wohnung kauft, rechnet meistens nur mit dem Kaufpreis. Doch dann kommen die Nebenkosten ins Spiel, und die Maklercourtage ist oft einer der größten Posten. Viele Käufer sind überrascht, dass es in Deutschland kein einheitliches „Preisschild“ für die Vermittlung gibt. Je nachdem, ob Sie in München, Hamburg oder einem kleinen Dorf in Niedersachsen suchen, zahlen Sie einen völlig anderen Betrag. Das ist ärgerlich, wenn man sein Budget plant.
Seit dem 23. Dezember 2020 gibt es zwar eine wichtige gesetzliche Regelung zur Verteilung der Kosten, aber die absolute Höhe der Provision bleibt regional extrem unterschiedlich. Wer will, dass er nicht zu viel bezahlt, muss wissen, was in seiner Region als „ortsüblich“ gilt. In diesem Artikel schauen wir uns an, wie viel Provision 2025 wirklich gezahlt wird und wo Sie eventuell verhandeln können.
Die Grundlagen: Wer zahlt was?
Früher war es oft so, dass der Käufer die gesamte Provision tragen musste. Das hat sich geändert. § 656c BGB ist die gesetzliche Grundlage, die bei selbst genutztem Wohnraum eine Teilung der Maklerkosten vorschreibt . Das bedeutet konkret: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, müssen Käufer von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen höchstens 50 Prozent der Provision übernehmen, sofern sie den Vertrag nicht alleine unterschrieben haben.
Wichtig ist hierbei: Die Provision wird erst fällig, wenn der Notartermin erfolgreich war und der Kaufvertrag beurkundet wurde. Die Berechnung erfolgt immer auf Basis des im Vertrag festgelegten Kaufpreises. Wenn Sie also eine Immobilie für 400.000 Euro kaufen, wird die Prozentzahl direkt auf diesen Betrag angewendet.
Regionale Unterschiede: Wo ist es teuer, wo günstig?
Die Provisionen in Deutschland sind ein Flickenteppich. Die meisten Angaben, die Sie in Exposés sehen, sind Bruttobeträge, also inklusive der 19 Prozent Umsatzsteuer. Ein Nettoanteil von 6 Prozent wird so zu den bekannten 7,14 Prozent.
In Süd- und Westdeutschland herrscht oft das „Maximalmodell“. In Bundesländern wie Bayern, Baden-Württemberg oder Nordrhein-Westfalen liegen die Gesamtkosten meistens bei 7,14 Prozent. Wenn Sie in München ein Objekt suchen, ist dieser Satz fast schon Gesetz, da die Nachfrage riesig ist.
Andere Regionen sind deutlich entspannter. In Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern liegt die Provision oft bei 5,95 Prozent. Das klingt nach einem kleinen Unterschied, aber bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sparen Sie in Bremen im Vergleich zu Baden-Württemberg etwa 2.925 Euro. Hamburg nimmt eine Sonderrolle ein und liegt mit etwa 6,25 Prozent genau dazwischen.
| Region / Bundesland | Gesamtprovision (Brutto inkl. MwSt.) | Netto-Provision |
|---|---|---|
| Bayern, BW, NRW, Berlin, Sachsen etc. | 7,14 % | 6,0 % |
| Hamburg | 6,25 % | 5,25 % |
| Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | 5,0 % |
| Niedersachsen (ländlich) | ab 4,76 % | ab 4,0 % |
Warum schwanken die Preise so stark?
Die Antwort liegt in der Marktdynamik. In sogenannten „Übervermietungsmärkten“ wie Berlin oder München gibt es kaum Leerstand. Makler wissen, dass die Käufer bereit sind, fast jeden Preis zu zahlen, um überhaupt eine Wohnung zu bekommen. Hier ist die Verhandlungsbasis gleich null.
Ganz anders sieht es in ländlichen Regionen aus, zum Beispiel in Teilen Brandenburgs. Dort gibt es oft einen höheren Leerstand, was bedeutet, dass Makler länger brauchen, um einen Käufer zu finden. In solchen Fällen können Sie tatsächlich über den Preis verhandeln. Es gibt Berichte, dass in ländlichen Gebieten Niedersachsens Provisionen von 4,76 Prozent möglich sind, während man in der Stadt den vollen Satz zahlt.
Auch die Art der Immobilie spielt eine Rolle. Bei sehr aufwendigen Objekten, wie einem historischen Gebäude in München, rechtfertigen Makler die 7,14 Prozent oft mit dem enormen Vermittlungsaufwand und der Exklusivität.
Alternativen zum Prozentmodell
Die klassische Prozent-Provision wird immer mehr hinterfragt. Vor allem jüngere Käufer unter 35 Jahren bevorzugen zunehmend Pauschalpreise. Digitale Makler wie HomeDay ist ein modernes Immobilienportal, das oft mit fixen Pauschalen statt prozentualen Provisionen arbeitet , bieten Modelle an, bei denen man je nach Objektgröße einen festen Betrag (oft zwischen 3.500 und 7.900 Euro) zahlt. Das macht die Planung der Nebenkosten viel einfacher, da man nicht mehr rechnen muss, ob die Provision bei einem höheren Kaufpreis plötzlich das Budget sprengt.
Zudem gibt es Bestrebungen der Bundesregierung, eine gesetzliche Obergrenze von 6,5 Prozent für die Gesamtprovision einzuführen. Das würde vor allem in den teuren süddeutschen Bundesländern zu einer spürbaren Entlastung führen.
Praktische Tipps: So vermeiden Sie Kostenfallen
Damit Sie am Ende nicht mehr zahlen als nötig, sollten Sie ein paar Dinge beachten. Erstens: Verhandeln Sie die Provision grundsätzlich, wenn der Kaufpreis unter 500.000 Euro liegt. Viele Makler lassen mit sich reden, wenn sie merken, dass der Käufer fundiert informiert ist.
Zweitens: Halten Sie alles schriftlich fest. Mündliche Absprachen über einen Provisionsnachlass führen oft zu Streit vor Gericht. Wenn der Makler Ihnen am Telefon sagt „Wir machen das günstiger“, lassen Sie sich das unbedingt in einer E-Mail oder einem Vertrag bestätigen.
Drittens: Prüfen Sie die Dokumentation. Viele regionale Makler geben keine klaren Sätze an. Fragen Sie gezielt nach der „ortsüblichen Vergütung“. Wenn ein Makler ausweichend antwortet, ist das oft ein Zeichen dafür, dass er versucht, das Maximum aus dem Deal herauszuholen.
Die Zukunft der Maklergebühren bis 2030
Die Experten sind sich einig: Die regionalen Unterschiede werden schrumpfen. Durch die Digitalisierung und den Einsatz von KI-gestützten Bewertungstools wird es für Makler schwieriger, willkürlich hohe Sätze in bestimmten Städten durchzusetzen. Transparenzregister, die ab 2026 erwartet werden, könnten die Provisionsstrukturen endgültig offener machen.
Es ist zu erwarten, dass wir uns bis 2030 auf einen Durchschnittswert zwischen 6,2 und 6,7 Prozent zubewegen werden. Die Zeit, in der man in einem Bundesland fast 3.000 Euro mehr für die gleiche Vermittlungsleistung zahlte als im Nachbarbundesland, neigt sich langsam dem Ende zu.
Wer muss die Maklerprovision 2025 bezahlen?
Bei Immobilien, die vom Käufer selbst genutzt werden (Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser), werden die Kosten in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. In der Praxis zahlt jede Partei maximal 50 Prozent der Gesamtprovision, sofern der Verkäufer den Makler beauftragt hat.
Wie wird die Maklercourtage genau berechnet?
Die Provision berechnet sich prozentual aus dem notariell beurkundeten Kaufpreis. Beispielsweise bedeutet eine Provision von 7,14 %, dass 7,14 % des Kaufpreises als Vergütung an den Makler fließen. Diese Summe beinhaltet bereits die gesetzliche Mehrwertsteuer von 19 %.
Ist die Maklerprovision in jedem Bundesland gleich?
Nein, es gibt starke regionale Unterschiede. Während in Bayern, Baden-Württemberg und NRW oft 7,14 % verlangt werden, liegen die Sätze in Hessen oder Bremen häufig bei 5,95 %. In ländlichen Gebieten Niedersachsens können sie sogar bei 4,76 % liegen.
Kann man über die Höhe der Provision verhandeln?
Ja, das ist möglich, hängt aber stark vom Markt ab. In Städten mit extrem hoher Nachfrage (z. B. München) ist die Chance gering. In Regionen mit höherem Leerstand oder bei Immobilien unter 500.000 Euro Kaufpreis besteht jedoch oft Spielraum für Nachlässe.
Wann muss die Courtage bezahlt werden?
Die Provision wird erst nach dem erfolgreichen Abschluss des Kaufvertrags fällig. Das bedeutet, erst wenn der Notartermin stattgefunden hat und der Vertrag beurkundet wurde, kann der Makler seine Vergütung einfordern.