Der deutsche Logistikimmobilienmarkt ist eine Assetklasse, die auch in unsicheren Zeiten stabil wächst und hohe Nachfrage nach modernen Lagerflächen aufweist. Während Büros leerstehen und Einzelhandel kämpft, boomt die Logistik. Das Jahr 2025 war ein Wendepunkt: Trotz geopolitischer Spannungen und wirtschaftlicher Unsicherheiten verzeichnete der Markt einen deutlichen Aufschwung. Für Investoren und Nutzer bedeutet das: Die Chance auf stabile Erträge und sichere Flächen ist größer denn je - aber nur an den richtigen Orten.
Kernfakten im Überblick
- Nachfrage: Prognostiziertes Fertigstellungsvolumen von 5,17 Millionen Quadratmetern für 2025 (+20,5 %).
- Renditen: Stabil bei ca. 4,75 % in Top-Standorten, regional stark differenziert.
- Top-Standorte: Frankfurt, Berlin, Hamburg und München führen mit starken Zuwächsen an.
- Treiber: E-Commerce-Wachstum, chinesische Online-Händler und Nearshoring.
- Risiko: Leerstände in spekulativen Neubauten in Berlin und Mitteldeutschland.
Warum Logistikimmobilien im Boom sind
Die Zahlen sprechen eine klare Sprache. Laut der gemeinsamen Studie „Logistik und Immobilien 2025“ von bulwiengesa, BREMER SE, GARBE Industrial und Savills hat sich diese Assetklasse als eine der gefragtesten etabliert. Christian Kah von Colliers erklärt es direkt: Der Markt wächst besonders im Südwesten Deutschlands. Aber warum?
Es geht nicht mehr nur um Paketzustellung. Strukturelle Trends treiben die Nachfrage. Die Digitalisierung verändert unser Kaufverhalten, und E-Commerce expandiert weiter. Gleichzeitig sehen wir einen Trend zum Nearshoring: Unternehmen verlagern Produktion und Lager näher an den Endkunden, um Lieferketten resilienter zu machen. Das schafft echten Bedarf nach modernen, gut angebundenen Logistikzentren.
| Stadt | Umsatzvolumen (m²) | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|
| Frankfurt | 399.000 | +31 % |
| Berlin | 320.000 | +48 % |
| Hamburg | 276.000 | +55 % |
| München | 198.000 | +72 % |
| Köln | 118.000 | -42 % |
Diese Tabelle zeigt deutlich: Nicht jeder Standort profitiert gleichmäßig. Köln fällt zurück, während München extrem stark zulegt. Das ist ein wichtiges Signal für Investoren.
Standortanalyse: Wo liegt das Geld?
Wenn du in Immobilien investierst oder Lagerfläche suchst, zählt der Standort alles. Die Analyse von Cushman & Wakefield und CBRE macht klar: Die Top-8-Regionen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München) sind Treiber des Marktes. Zusammen erreichten sie knapp 1,8 Millionen m² Umsatz - ein Plus von 27 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Aber Achtung: Es gibt Fallen. In Frankfurt/Rhein-Main, Stuttgart und München gibt es kaum noch freie Flächen. Der Wettbewerb ist hart. Im Raum Berlin und Mitteldeutschland hingegen steigen die Leerstände - aber nicht im alten Bestand. Hier wurden spekulativ Neubauten errichtet, die noch keine Mieter haben. Das drückt auf die Preise und Renditen in diesen spezifischen Gebieten.
Christian Kah prognostiziert ein Mietwachstum von bis zu 3,5 Prozent in den Top-Regionen bis Ende 2025. Besonders Stuttgart, München und der Niederrhein profitieren davon. Wenn du also nach Rendite suchst, konzentriere dich auf diese Ballungsräume.
Renditen und Transaktionen: Was bringt die Investition?
Stabile Renditen von 4,75 Prozent klingen im Vergleich zu anderen Anlageklassen attraktiv. Doch was steckt dahinter? Der Transaktionsmarkt erholt sich deutlich vom schwachen Vorjahr. BNP Paribas Real Estate meldet für die ersten drei Quartale 2025 einen Flächenumsatz von 4,3 Millionen m² - das ist rund zehn Prozent mehr als im Vorjahr.
Interessant ist die Zusammensetzung der Käufer. Eigennutzer machen nur noch etwa 20 Prozent aus. Das bedeutet: Institutionelle Investoren und Fonds dominieren. Sie suchen nach sicheren Häfen. Allerdings sinkt die Anzahl der Neubauprojekte aufgrund steigender Baukosten und strengerer ESG-Anforderungen (Environmental, Social, Governance). Das verknappt das Angebot weiter und stützt die Preise für bestehende, hochwertige Objekte.
Wer treibt die Nachfrage? Neue Akteure am Markt
Früher waren es vor allem klassische Transportunternehmen. Heute sieht die Landschaft anders aus. CBREs Statistik für Q3 2025 zeigt:
- Transport- und Logistikunternehmen: 38 % (plus 9 Punkte)
- Produktionsunternehmen: 28 % (minus 8 Punkte)
- Handel/E-Commerce: 26 % (minus 4 Punkte)
Zwar ist der Handel prozentual leicht zurückgegangen, aber absolut bleibt er enorm wichtig. Ein neuer Faktor ist der Einfluss chinesischer E-Commerce-Anbieter. Sie drängen verstärkt in den deutschen Markt und brauchen lokale Lagerkapazitäten, um schnelle Lieferzeiten zu garantieren. Zudem gewinnt der Verteidigungssektor an Bedeutung - ein oft übersehener Nachfragetreiber, der laut BUILDINX 2025 relevant wird.
Herausforderungen: Kosten und ESG
Nicht alles ist rosé. Markus Schrapers weist darauf hin, dass Neubauprojekte rückläufig sind. Warum? Weil Baukosten steigen und die Anforderungen an Nachhaltigkeit (ESG) härter werden. Alte Lagerhallen reichen oft nicht mehr aus. Sie müssen energetisch saniert, mit Photovoltaik ausgestattet und automatisiert werden. Das kostet Geld.
Für Investoren heißt das: Bestandsimmobilien ohne Modernisierungspotenzial verlieren an Wert. Wer heute kauft, muss die Kosten für Revitalisierung und Gebäudeertüchtigung einkalkulieren. Andererseits bieten genau diese Maßnahmen langfristige Sicherheit und höhere Mieteinnahmen.
Ausblick 2026: Was kommt als Nächstes?
Die Prognosen für das Gesamtjahr 2025 liegen bei 5,2 bis 6 Millionen Quadratmetern. Für 2026 erwarten Experten weiterhin Robustheit. Die strukturellen Treiber - E-Commerce, resiliente Lieferketten, Nearshoring - bleiben bestehen. Wichtig wird die Balance zwischen Neubau und Nachfrage sein. Da weniger neu gebaut wird, gewinnen vorhandene, qualitätvolle Objekte an Attraktivität.
Automatisierung spielt eine immer größere Rolle. Moderne Logistikimmobilien sind nicht einfach nur große Hallen. Sie sind hochtechnisierte Zentren mit Robotik und KI-gestützter Lagerverwaltung. Investoren sollten daher Objekte bevorzugen, die solche Technologien unterstützen können.
Welche Städte sind die besten Standorte für Logistikimmobilien?
Frankfurt, München, Hamburg und Berlin gehören zu den Top-Standorten. Frankfurt führt mit 399.000 m² Umsatz, München zeigt das stärkste Wachstum (+72 %). Achte jedoch auf regionale Unterschiede: In Berlin gibt es Leerstände bei Neubauten, während im Süden fast alles vermietet ist.
Wie hoch sind die Renditen bei Logistikimmobilien?
In den Top-Regionen liegen die Renditen stabil bei etwa 4,75 %. In ländlicheren Regionen oder bei Objekten mit hohem Sanierungsbedarf kann die Rendite unter Druck geraten. Mietwachstum von bis zu 3,5 % in Top-Standorten unterstützt die Erträge.
Warum steigt die Nachfrage nach Logistikflächen?
Haupttreiber sind das Wachstum des E-Commerce, insbesondere durch neue chinesische Anbieter, sowie der Trend zum Nearshoring. Unternehmen wollen ihre Lieferketten kürzer und sicherer gestalten. Zusätzlich benötigen Produktionsfirmen mehr Lagerkapazitäten für Zwischenlagerung.
Gibt es Risiken beim Investieren in Logistikimmobilien?
Ja. Spekulativ gebaute Neubauten in einigen Regionen wie Berlin stehen leer. Außerdem steigen die Bau- und Sanierungskosten. ESG-Anforderungen zwingen Eigentümer zur Modernisierung. Ohne entsprechende Investitionen können alte Objekte an Wert verlieren.
Wie wirkt sich Automatisierung auf den Markt aus?
Automatisierung erhöht den Wert moderner Logistikimmobilien. Mieter suchen nach Gebäuden, die Robotik und KI integrieren können. Alte Hallen ohne technische Voraussetzungen werden weniger attraktiv. Investoren sollten auf Zukunftsfähigkeit achten.