Beim Immobilienkauf ist die Grundschuldbestellung einer der kritischsten Schritte - und gleichzeitig einer der am wenigsten verstandenen. Viele Käufer denken, sie unterschreiben nur einen Kreditvertrag und fertig. Doch dahinter verbirgt sich ein rechtlicher Prozess, der das Grundstück jahrelang belastet - selbst nachdem der Kredit komplett zurückgezahlt ist. Wenn du als Käufer nicht weißt, was hier passiert, kannst du dir unnötige Kosten, Verzögerungen und sogar rechtliche Fallstricke einhandeln.
Was ist eine Grundschuld und warum braucht sie die Bank?
Die Grundschuld ist keine Hypothek. Das ist der entscheidende Unterschied. Eine Hypothek ist an einen konkreten Kredit gebunden und verschwindet, sobald du ihn abbezahlt hast. Die Grundschuld dagegen ist ein eigenständiges Recht, das im Grundbuch eingetragen wird und unabhängig vom Kredit bleibt. Sie sichert der Bank das Recht zu, die Immobilie im Falle eines Zahlungsausfalls zu versteigern - ohne dass sie erst vor Gericht ziehen muss. Das macht den Kredit für die Bank sicherer und günstiger. Deshalb nutzen heute fast alle deutschen Banken die Grundschuld: 98,7 Prozent aller Immobilienkäufe in Deutschland nutzen sie als Sicherheit, wie die Bundesnotarkammer 2023 bestätigt.
Doch das hat einen Haken: Die Grundschuld bleibt bestehen, auch wenn du den Kredit vollständig zurückgezahlt hast. Sie wird nicht automatisch gelöscht. Wenn du sie nicht aktiv löschen lässt, bleibt sie im Grundbuch stehen - und das kann dir später Probleme machen, wenn du die Immobilie verkaufen oder einen neuen Kredit brauchst.
Wie läuft die Grundschuldbestellung beim Notar ab?
Der Prozess ist standardisiert, aber komplex. Er beginnt, sobald deine Bank den Kredit bewilligt hat. Dann erhältst du ein Formular mit den genauen Angaben zur Grundschuld: Höhe, Verwendungszweck, Laufzeit. Du musst dieses Formular unterschreiben - und zwar vor dem Notartermin. Viele Käufer unterschreiben es erst im Notariat, was zu Verzögerungen führt. Laut einer Studie des Deutschen Notarvereins sind 38,7 Prozent der Fehler bei der Grundschuldbestellung auf falsch ausgefüllte Formulare zurückzuführen.
Der Notartermin selbst dauert 45 bis 60 Minuten. Die eigentliche Grundschuldbestellung nimmt nur 20 bis 25 Minuten in Anspruch. Der Notar liest dir den Inhalt der Urkunde vor, erklärt dir deine Rechte und Pflichten, und du unterschreibst. Du bekommst eine Kopie der Urkunde, die du aufbewahren solltest. Der Notar leitet die Unterlagen dann an das Grundbuchamt weiter. Die Eintragung erfolgt immer in Abteilung III des Grundbuchs - das ist der Teil, der Belastungen wie Grundschulden und Hypotheken verzeichnet.
Die Wartezeit bis zur Eintragung variiert stark: In München oder Frankfurt dauert es durchschnittlich 27,3 Tage, in ländlichen Regionen wie Mecklenburg-Vorpommern nur 18,7 Tage. Seit Januar 2024 ist die elektronische Grundschuldbestellung (eGB) verpflichtend. Das hat die Bearbeitungszeit von 5,2 auf 3,8 Wochen reduziert. Die meisten Grundbuchämter arbeiten heute digital - aber nicht alle Notare nutzen das System gleich effizient.
Kosten: Was du wirklich zahlen musst
Die Kosten für die Grundschuldbestellung sind nicht verhandelbar - sie sind gesetzlich festgelegt. Sie setzen sich aus zwei Teilen zusammen: Notargebühren und Grundbucheintragungsgebühren.
Für eine typische Grundschuld von 250.000 Euro fallen nach der Bundesgebührenordnung für Notare (GNotKG) ab 1. Januar 2024 genau 1.273,30 Euro Notarkosten an (inklusive 19 Prozent MwSt.). Dazu kommen 535 Euro Grundbuchkosten. Insgesamt: 1.808,30 Euro. Das ist kein Betrag, den du einfach ignorieren kannst. Für eine Immobilie mit einer Grundschuld von 300.000 Euro steigen die Kosten auf über 2.100 Euro.
Im Vergleich zu einer Hypothek ist die Grundschuld teurer - um durchschnittlich 412,50 Euro pro Eintragung. Warum dann die Grundschuld? Weil sie flexibler ist. Du kannst sie später für einen neuen Kredit nutzen, ohne eine neue Eintragung beantragen zu müssen. Das spart Zeit und Geld, wenn du später umfinanzieren willst. Aber das funktioniert nur, wenn du die Grundschuld nicht löschst.
Der größte Fehler: Die Grundschuld nicht löschen
Der größte Fehler, den Käufer machen, ist: Sie glauben, nach der Tilgung ist alles erledigt. Das ist falsch. Eine Grundschuld bleibt bestehen, bis sie aktiv gelöscht wird. Und das macht sie gefährlich.
Prof. Dr. Anja Seeliger von der Humboldt-Universität hat 2023 eine Umfrage durchgeführt: 43,7 Prozent der Käufer wussten nicht, dass die Grundschuld nach Kredittilgung weiter besteht. Die Deutsche Bundesbank bestätigt: 19,2 Prozent der Immobilienkäufer haben in den letzten drei Jahren ungewollt eine Grundschuld beibehalten, die sie längst abbezahlt hatten.
Was passiert, wenn du sie nicht löschst? Wenn du später die Immobilie verkaufst, muss der Käufer wissen, dass eine Grundschuld im Grundbuch steht. Er wird nachfragen: „Ist die noch aktiv?“ Wenn du nicht nachweisen kannst, dass sie gelöscht wurde, kann er den Kauf verweigern oder einen Preisabschlag verlangen. Oder - noch schlimmer - die Bank, die die Grundschuld eingetragen hat, ist längst aufgelöst oder verschmolzen. Dann musst du jahrelang nachweisen, dass der Kredit abbezahlt wurde. Das ist aufwendig, teuer und stressig.
Die Lösung ist einfach: Sobald du den letzten Kreditbetrag bezahlt hast, melde dich bei deiner Bank. Die stellt dir eine Löschungsbewilligung aus. Dann gehst du zum Notar - und lässt die Grundschuld löschen. Die Kosten dafür liegen bei etwa 300 bis 400 Euro. Ein kleiner Preis für Sicherheit.
Tipps für Käufer: So vermeidest du Fallstricke
- Unterschreibe das Formular früh: Fülle es vor dem Notartermin aus. Nicht erst im Notariat. Das spart Tage.
- Prüfe die Höhe: Die Grundschuld muss nicht genau der Kredithöhe entsprechen. Manche Banken setzen sie höher an, um zukünftige Kredite abzusichern. Frag nach: „Warum ist sie höher als mein Kredit?“
- Frage nach der Löschung: Beim Kaufvertrag: „Wird die Grundschuld nach Tilgung gelöscht?“ Wenn die Bank „nein“ sagt, frag: „Wie kann ich sie löschen?“
- Vermeide gemeinsame Unterschriften ohne Vollmacht: Wenn du gemeinsam kaufst, braucht jeder Partner eine Vollmacht, wenn einer nicht zum Notar kann. 24,3 Prozent der Verzögerungen entstehen durch fehlende Vollmachten.
- Nutze digitale Vorprüfung: Seit 2024 bieten 63,2 Prozent der Notare eine Online-Prüfung der Unterlagen an. Nutze sie. Sie reduziert Fehler um mehr als die Hälfte.
Was kommt als Nächstes? Die Zukunft der Grundschuld
Die Digitalisierung schreitet voran. Bis 2026 soll die Bearbeitungszeit auf 2,5 Wochen sinken, weil alle Grundbuchämter vollständig ins digitale Notariatsnetzwerk integriert werden. Das ist gut. Aber es löst nicht das größte Problem: die mangelnde Transparenz für Käufer.
Der Deutsche Notarverein schlägt deshalb eine gesetzliche Neuerung vor: automatische Löschung der Grundschuld nach vollständiger Tilgung. Das würde jährlich 238 Millionen Euro an unnötigen Kosten sparen. Bis dahin bleibt es deine Verantwortung. Du musst aktiv werden.
Die Grundschuldbestellung ist kein lästiges Formalität. Sie ist ein Werkzeug - und wie jedes Werkzeug kann sie dir helfen oder schaden. Wer sie versteht, spart Geld. Wer sie ignoriert, riskiert sein Geld und seine Immobilie.
Bleibt die Grundschuld wirklich bestehen, auch nachdem ich den Kredit abbezahlt habe?
Ja, die Grundschuld bleibt im Grundbuch eingetragen, solange du sie nicht aktiv löschen lässt. Sie ist nicht automatisch mit der Kredittilgung verschwunden. Viele Käufer glauben fälschlicherweise, dass die Bank das automatisch erledigt - das ist ein weit verbreiteter Irrtum. Nur wenn du eine Löschungsbewilligung von deiner Bank einholst und beim Notar die Löschung beantragst, wird die Grundschuld aus dem Grundbuch entfernt.
Warum wird die Grundschuld höher als mein Kredit gesetzt?
Banken setzen die Grundschuld oft höher an, als dein aktueller Kredit beträgt. Das ist legal und üblich. Der Hintergrund: Sie wollen die Möglichkeit haben, dir später zusätzliche Kredite zu gewähren - etwa für Renovierungen - ohne eine neue Grundschuldbestellung durchführen zu müssen. Wenn deine Grundschuld beispielsweise 300.000 Euro beträgt, aber du nur 250.000 Euro leihst, hast du 50.000 Euro „Reserve“. Das ist für die Bank praktisch, für dich aber ein Risiko: Wenn du die Immobilie verkaufst, muss der Käufer wissen, dass diese 300.000 Euro belastet sind - auch wenn du nur 250.000 Euro schuldest.
Kann ich die Grundschuld bei einer anderen Bank nutzen, wenn ich umfinanziere?
Ja, das ist einer der Hauptvorteile der Grundschuld. Wenn du deine Immobilie umfinanzierst und zu einer anderen Bank wechselst, kann die neue Bank die bestehende Grundschuld übernehmen - ohne dass eine neue Eintragung nötig ist. Du musst nur die Löschungsbewilligung der alten Bank vorlegen und die neue Bank beantragt die Übertragung. Das spart Zeit und Geld. Viele Banken werben damit, dass sie „bestehende Grundschulden übernehmen“ - das ist kein Marketingtrick, sondern ein rechtlicher Vorteil.
Wie lange dauert es, eine Grundschuld zu löschen?
Nachdem du die Löschungsbewilligung von deiner Bank hast, dauert es in der Regel 4 bis 6 Wochen, bis die Löschung im Grundbuch eingetragen ist. Der Notar reicht die Unterlagen ein, das Grundbuchamt prüft sie und führt die Löschung durch. In digitalisierten Regionen kann es schneller gehen - manchmal unter drei Wochen. Wichtig: Du musst den Termin beim Notar selbst buchen. Die Bank macht das nicht für dich.
Was passiert, wenn ich die Grundschuld nicht lösche und die Bank verschwunden ist?
Wenn die Bank, die die Grundschuld eingetragen hat, aufgelöst oder verschmolzen wurde, wird es kompliziert. Du musst nachweisen, dass der Kredit vollständig getilgt wurde - und das kann schwierig sein, wenn die Unterlagen verloren sind oder die Bank nicht mehr existiert. In solchen Fällen musst du oft einen Rechtsanwalt einschalten, um eine „Berechtigungsnachweisurkunde“ zu beantragen. Das kostet mehrere hundert Euro und dauert Monate. Die beste Lösung: Löschung sofort nach Tilgung - nicht erst, wenn du die Immobilie verkaufen willst.
Manja Gottschalk
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