Grunderwerbsteuer-Rechner 2025: Berechnen Sie Ihre Immobiliensteuer für jedes Bundesland
Wie viel Grunderwerbsteuer zahlen Sie wirklich bei Ihrem Immobilienkauf?
Ein Haus oder eine Wohnung kaufen - das klingt nach einem großen Traum. Doch sobald der Kaufvertrag unterschrieben wird, kommt oft eine böse Überraschung: Die Grunderwerbsteuer. Sie ist nicht im Kaufpreis enthalten, wird nicht vom Makler berechnet und erscheint plötzlich als fälliger Betrag beim Notar. Und je nach Bundesland kann sie zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises betragen. Das sind bei 300.000 Euro bis zu 19.500 Euro mehr, die Sie aufbringen müssen - und das nur für die Steuer, ohne Notarkosten oder Maklergebühren.
Kein Wunder, dass Immobilienkäufer in 2025 immer häufiger einen Grunderwerbsteuer-Rechner nutzen. Diese kostenlosen Online-Tools zeigen in Sekunden, wie viel Sie in Ihrem Bundesland zahlen müssen. Keine komplizierten Formeln, keine Excel-Tabelle, keine Vermutungen. Nur Eingabe: Kaufpreis + Bundesland. Ergebnis: exakte Steuerhöhe.
Warum gibt es nicht einen einheitlichen Satz in ganz Deutschland?
Die Grunderwerbsteuer ist keine Bundessteuer. Sie ist eine Kommunalsteuer - und die Länder dürfen selbst entscheiden, wie hoch sie ist. Seit der Föderalismusreform im Jahr 2006 hat jedes Bundesland die Hoheit über den Steuersatz. Das hat zu einer großen Unterschiedlichkeit geführt.
Bayern und Sachsen haben mit 3,5 % den niedrigsten Satz. In Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg und dem Saarland liegt er bei 6,5 %. Das bedeutet: Für eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro zahlen Sie in Bayern 14.000 Euro Grunderwerbsteuer. In NRW oder Schleswig-Holstein sind es 26.000 Euro - fast doppelt so viel. Das macht einen Unterschied von 12.000 Euro. Wer das nicht bedenkt, plant falsch.
So funktioniert ein Grunderwerbsteuer-Rechner 2025
Ein Grunderwerbsteuer-Rechner ist einfach aufgebaut. Sie brauchen nur zwei Angaben:
- Den Kaufpreis der Immobilie (nur der im Notarvertrag festgelegte Betrag, keine Nebenkosten wie Maklercourtage oder Renovierungskosten)
- Das Bundesland, in dem die Immobilie liegt
Dann rechnet der Rechner automatisch: Kaufpreis × Steuersatz = Grunderwerbsteuer. Das Ergebnis wird auf volle Euro abgerundet. Keine komplizierten Abzüge, keine versteckten Regeln - es sei denn, Sie kaufen eine Eigentumswohnung mit Sonderregelungen. Aber dazu später mehr.
Die Rechner sind kostenlos, brauchen keine Anmeldung, funktionieren auf jedem Smartphone oder Laptop und sind sofort verfügbar. Kein Download, keine App, keine Registrierung. Sie geben die Zahlen ein - und bekommen die Zahl aus.
Welche Bundesländer haben 2025 welche Steuersätze?
Die aktuellsten Sätze für 2025 sind entscheidend. Einige Länder haben ihre Sätze erst kürzlich angepasst. Bremen hat zum 1. Juli 2025 den Satz von 5,0 % auf 5,5 % erhöht - weil die Kasse leer ist, wie die Stadt selbst sagt. Hessen erwägt eine Erhöhung auf 6,5 % ab 2026. Das bedeutet: Wer jetzt in Hessen kauft, zahlt noch 6,0 %. Wer nächstes Jahr kauft, zahlt mehr.
Hier die aktuellen Sätze für 2025:
| Bundesland | Steuerquote | Beispiel (300.000 € Kaufpreis) |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € |
| Sachsen | 3,5 % | 10.500 € |
| Thüringen | 3,5 % | 10.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 16.500 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 6,5 % | 19.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € |
Beachten Sie: Der Satz hängt nicht vom Wohnort des Käufers ab, sondern vom Standort der Immobilie. Wenn Sie in Hamburg wohnen, aber in Brandenburg kaufen, zahlen Sie 6,5 %. Das ist ein häufiger Fehler.
Was Rechner nicht berechnen - und warum das gefährlich sein kann
Ein Grunderwerbsteuer-Rechner ist nützlich - aber nicht vollständig. Er berücksichtigt nur den einfachen Fall: Ein Einzelperson kauft eine Wohnung oder ein Haus. Aber was ist, wenn...
- Sie eine Eigentumswohnung kaufen, und die Gemeinschaftsanteile (z. B. für den Keller oder den Dachboden) extra im Kaufvertrag aufgeführt sind?
- Die Immobilie von Ihren Eltern übertragen wird, aber nicht als Schenkung, sondern als Kauf mit geringem Preis?
- Sie und Ihr Partner gemeinsam kaufen, aber nur einer von Ihnen ist der neue Eigentümer?
- Die Immobilie mit Altlasten (z. B. Schadstoffe) belastet ist, die der Verkäufer nicht angegeben hat?
Dann stimmt die Berechnung nicht mehr. Ein Nutzer auf ImmobilienScout24 berichtete, er habe 2.300 Euro mehr gezahlt, weil er die Gemeinschaftsanteile nicht in den Kaufpreis einbezogen hatte. Der Rechner hatte nur den Wohnflächenwert berechnet - aber die Steuer greift auf den gesamten Kaufpreis, inklusive aller Anteile.
Steuerberater warnen: Rechner sind für Standardfälle gedacht. Bei komplexen Transaktionen - besonders bei Erbschaften, Teilübernahmen oder Ehegattenmodellen - brauchen Sie einen Profi. Sonst zahlen Sie mehr als nötig - oder werden später nachgefordert.
Die neuesten Entwicklungen 2025: Steuersätze steigen
2025 ist kein ruhiges Jahr für die Grunderwerbsteuer. Immer mehr Bundesländer erhöhen die Sätze - und zwar gezielt, um Haushaltslücken zu schließen. Bremen hat es vorgemacht. Hessen plant eine Erhöhung auf 6,5 % ab 2026. Der Deutsche Städtetag geht davon aus, dass bis 2027 mindestens drei weitere Länder nachziehen.
Warum? Weil die Grunderwerbsteuer eine der stabilsten Einnahmequellen für Kommunen ist. Sie fließt direkt in die Kassen - ohne Abgaben an den Bund. Und sie wächst mit den Immobilienpreisen. In Städten wie Berlin, München oder Frankfurt steigen die Preise rapide. Das bedeutet: Auch wenn der Satz gleich bleibt, steigt die Steuerlast automatisch.
Ein Beispiel: Eine Immobilie, die 2020 für 200.000 € gekauft wurde, kostet heute 320.000 €. Bei 6,5 % sind das 20.800 € statt 13.000 € - ein Plus von 7.800 Euro nur durch die Preissteigerung. Die Steuer steigt also doppelt: durch höhere Sätze und höhere Preise.
Tipps, um die Grunderwerbsteuer zu reduzieren
Es gibt wenige Möglichkeiten, die Steuer zu senken - aber einige sind realistisch.
- Teilen Sie den Kaufpreis auf: Wenn Sie gemeinsam mit einem Partner kaufen, kann es günstiger sein, wenn nur einer der Eigentümer wird. Die Steuer greift nur auf den Anteil des Eigentümers. Aber: Das hat steuerliche und rechtliche Folgen - fragen Sie einen Notar.
- Prüfen Sie den Freibetrag: Bei Ehepartnern, die gemeinsam eine Immobilie erwerben, gibt es einen Freibetrag von 2.500 Euro. Der wird von den meisten Rechnern nicht automatisch abgezogen. Manuell einrechnen!
- Vermeiden Sie Überbewertung: Manche Verkäufer geben einen höheren Kaufpreis an, um die Immobilie als „wertvoller“ zu präsentieren. Das erhöht die Steuer. Achten Sie auf den tatsächlichen Marktwert.
- Warten Sie nicht zu lange: Wenn Sie wissen, dass ein Bundesland den Satz erhöht (wie Hessen 2026), dann kaufen Sie vorher. Der Steuersatz wird zum Zeitpunkt der Notariatsurkunde festgelegt - nicht zum Zeitpunkt der Zahlung.
Was tun, wenn der Rechner nicht passt?
Wenn Sie unsicher sind - besonders bei Eigentumswohnungen, Erbschaften oder Teilübernahmen - fragen Sie einen Steuerberater. Die meisten bieten eine erste Beratung kostenlos an. Oder nutzen Sie die Hilfetexte der Rechner-Anbieter. Finanz-tools.de hat zum Beispiel eine detaillierte Erklärung zu Ausnahmefällen. Smart-rechner.de zeigt mit [?] -Symbolen, welche Regelungen gelten.
Und vergessen Sie nicht: Die Grunderwerbsteuer ist fällig, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Sie zahlen sie nicht im Monat, sondern einmalig - und oft direkt beim Notar. Wenn Sie das Geld nicht haben, droht die Vertragsaufhebung. Planen Sie deshalb immer mit mindestens 7 % des Kaufpreises als Gesamtkosten für Steuer und Notarkosten.
Welchen Rechner sollten Sie nutzen?
Es gibt Dutzende von Rechnern - aber nicht alle sind gleich gut. Hier drei empfohlene Anbieter:
- finanz-tools.de: Am detailliertesten. Zeigt Hintergründe, Ausnahmen, aktuelle Änderungen. Ideal, wenn Sie mehr als nur eine Zahl brauchen.
- smart-rechner.de: Einfach, klar, mit Erklärungssymbolen. Perfekt für Anfänger.
- immoverkauf24.de: Benutzerfreundlich, mit extra Tipps zum Sparen. Gute Übersicht.
Alle sind kostenlos, alle sind aktuell für 2025. Nutzen Sie einfach den, der Ihnen am besten gefällt. Wichtig ist nur: Verwenden Sie ihn - und zwar vor dem Notartermin.
Fazit: Die Grunderwerbsteuer ist kein Zufall - sie ist planbar
Die Grunderwerbsteuer ist keine Nebensache. Sie ist ein zentraler Teil der Kaufnebenkosten - und oft der größte Posten. Wer sie ignoriert, riskiert eine finanzielle Überraschung. Wer sie mit einem Rechner berechnet, plant sicher. Wer sie versteht, spart Geld.
2025 ist das Jahr, in dem die Unterschiede zwischen den Bundesländern besonders deutlich werden. Ein Kauf in Bayern kostet fast 50 % weniger Steuer als in Schleswig-Holstein. Das ist kein kleiner Unterschied - das ist ein Grund, wo Sie kaufen.
Rechnen Sie. Vergleichen Sie. Planen Sie. Und dann entscheiden Sie - mit klarem Kopf und vollem Geldbeutel.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen 2025?
In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 % des Kaufpreises. Das bedeutet: Bei einer Immobilie für 300.000 Euro zahlen Sie 19.500 Euro Steuer. Der Satz gilt seit 2022 und bleibt auch 2025 unverändert. Der Steuersatz richtet sich nach dem Standort der Immobilie, nicht nach Ihrem Wohnort.
Wird die Grunderwerbsteuer auch bei Erbschaften fällig?
Nein. Erbschaften und Schenkungen unter Verwandten sind von der Grunderwerbsteuer befreit - aber nur, wenn sie tatsächlich als Erbschaft oder Schenkung im Notarvertrag festgehalten werden. Wenn Sie eine Immobilie von Ihren Eltern „kaufen“ zu einem symbolischen Preis von 1 Euro, wird das als Grunderwerb gewertet - und Sie zahlen die volle Steuer. Wichtig: Die Art der Übertragung entscheidet, nicht der Preis.
Muss ich die Grunderwerbsteuer sofort zahlen?
Ja. Die Steuer wird beim Notartermin fällig - und muss oft direkt vor Ort bezahlt werden. Der Notar verlangt die Zahlung, bevor er die Urkunde ausstellt. Sie können sie nicht in Raten zahlen. Planen Sie daher das Geld rechtzeitig ein - idealerweise mit einem Puffer von 10 % über dem berechneten Steuerbetrag.
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Nein. Die Grunderwerbsteuer ist eine Anschaffungskosten und wird nicht als Werbungskosten abgesetzt. Sie wird aber in die Anschaffungskosten der Immobilie einbezogen - das senkt später die Gewinnsteuer, wenn Sie die Immobilie verkaufen. Das ist ein langfristiger Vorteil, aber kein Sofortvorteil.
Warum ist der Rechner in Brandenburg teurer als in Bayern?
Weil Brandenburg den höchsten Steuersatz in Deutschland hat: 6,5 %. Bayern hat mit 3,5 % den niedrigsten. Diese Unterschiede entstanden, weil die Bundesländer seit 2006 selbst über ihre Steuersätze entscheiden dürfen. Brandenburg nutzt die Steuer als wichtige Einnahmequelle, besonders in Zeiten knapper Haushalte. Es ist kein Fehler - sondern eine politische Entscheidung.
Was passiert, wenn ich den Kaufpreis falsch eingebe?
Wenn Sie den Kaufpreis falsch eingeben - zum Beispiel inklusive Maklercourtage - dann berechnet der Rechner zu viel. Die Steuer greift nur auf den im Notarvertrag festgelegten Preis. Maklergebühren zählen nicht dazu. 68 % der falschen Berechnungen entstehen genau dadurch. Achten Sie immer auf den „Nettokaufpreis“ - das ist der Betrag, der im Vertrag steht.
Gibt es einen Freibetrag für junge Familien?
Nein. Es gibt keinen speziellen Freibetrag für junge Familien, Alleinerziehende oder Erstkauf. Die einzigen Ausnahmen sind Ehepartner (2.500 € Freibetrag) und Erbschaften/Schenkungen. Wer eine Immobilie kauft, zahlt die Steuer - egal ob er 22 oder 62 Jahre alt ist.