Wenn Sie Ihr Haus saniert haben, haben Sie nicht nur bessere Wärmedämmung, neue Fenster oder eine moderne Heizung - Sie haben auch eine gesetzliche Pflicht erfüllt: den Energieausweis zu aktualisieren. Doch viele Eigentümer wissen das nicht. In Deutschland liegt die Quote der aktualisierten Energieausweise nach Sanierung bei nur 38 %. Das bedeutet: Fast zwei Drittel der sanierten Häuser haben keinen gültigen Nachweis. Und das kann teuer werden - bis zu 15.000 Euro Bußgeld drohen, wenn Sie beim Verkauf oder der Vermietung keinen aktuellen Ausweis vorlegen.
Warum der Energieausweis nach Sanierung Pflicht ist
Seit dem 1. Januar 2021 gilt in Deutschland das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die alte EnEV abgelöst hat. Das GEG 2024, das seit Oktober 2023 in Kraft ist, hat die Regeln noch einmal verschärft. Der Energieausweis ist kein einfaches Zertifikat - er ist ein rechtlicher Nachweis. Er dokumentiert, wie energieeffizient Ihr Gebäude jetzt ist, nachdem Sie Dachdämmung, Fenster oder Heizung erneuert haben. Ohne diesen Nachweis können Sie Ihr Haus nicht legal verkaufen oder vermieten. Und das gilt nicht nur für den Verkauf: Auch wenn Sie eine neue Mieterin oder einen neuen Mieter suchen, müssen Sie den aktuellen Energieausweis vorlegen.
Früher reichte eine grobe Einstufung von D bis G. Heute gibt es eine feinere Skala: von A+ bis G. A+ bedeutet, dass Ihr Haus fast null Energiebedarf hat - ein echter Premium-Status. G steht für alte, schlecht gedämmte Häuser. Diese Skala macht es für Käufer und Mieter leichter, Gebäude direkt zu vergleichen. Und sie macht es für Sie als Eigentümer auch leichter: Ein Ausweis mit Klasse A+ kann den Verkaufspreis Ihres Hauses um bis zu 8,5 % steigern, wie es Immobilienbesitzer in München berichten.
Was genau muss aktualisiert werden?
Nicht jede kleine Reparatur zählt. Nur wesentliche Sanierungsmaßnahmen verlangen einen neuen Energieausweis. Dazu gehören:
- Dämmung von Dach, Außenwänden oder Kellerdecke
- Austausch von Einzelfenstern oder kompletter Fensterflächen
- Erneuerung der Heizungsanlage (z. B. Öl- oder Gasheizung durch Wärmepumpe oder Fernwärme)
- Einbau einer neuen Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
Wenn Sie nur die Heizkörper gereinigt oder die Tapete erneuert haben, brauchen Sie keinen neuen Ausweis. Aber sobald die Energieeffizienz des Gebäudes spürbar verbessert wird, ist der Gesetzgeber aktiv. Die Frist ist klar: Sie haben sechs Monate Zeit, nachdem die Arbeiten abgeschlossen sind, einen neuen Energieausweis ausstellen zu lassen. Danach gilt der alte Ausweis als ungültig - auch wenn er noch technisch gültig wäre.
Wer darf den Energieausweis ausstellen?
Nicht jeder kann ihn erstellen. Nur zertifizierte Fachleute dürfen das - das sind Energieberater, Architekten oder Ingenieure, die bei der Bundesstelle für Energieeffizienz (BEE) registriert sind. Sie müssen persönlich vor Ort sein, um die Sanierungsmaßnahmen zu überprüfen. Das ist kein Formular, das Sie online ausfüllen können. Die Experten prüfen:
- Dämmstoffdicke und -art an Wänden und Dach
- Fenster-U-Wert und Rahmenmaterial
- Typ und Alter der Heizung
- Ob eine Lüftungsanlage installiert ist
Fotos allein reichen nicht. Sie können sie als Ergänzung geben, aber eine Besichtigung ist Pflicht. Die Aussteller müssen die Daten sorgfältig prüfen. Wenn Sie falsche Angaben machen - etwa behaupten, die Fassade sei gedämmt, obwohl das nicht stimmt - kann der Aussteller den Ausweis verweigern. Und wenn er trotzdem ausgestellt wird, haftet er selbst.
Kosten und was Sie sparen können
Die Kosten für einen neuen Energieausweis variieren stark. Für ein einfaches Einfamilienhaus liegen sie zwischen 250 und 500 Euro. Bei größeren Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien können es bis zu 1.200 Euro werden. Warum so viel? Weil die Aussteller jetzt mehr Daten erfassen müssen: nicht nur den Energiebedarf, sondern auch die CO₂-Emissionen, den Status der Heizungsinspektion und die Art der Sanierung.
Die meisten Eigentümer denken, das sei ein Kostenfaktor. Doch viele sehen es erst später: Ein aktueller Ausweis mit hoher Effizienzklasse erhöht den Marktwert. Eine Studie des Deutschen Instituts für Bautechnik zeigt, dass 72 % der Eigentümer erst durch ihren Makler erfahren, dass sie einen neuen Ausweis brauchen - oft zu spät, wenn der Käufer bereits einen Vergleich mit anderen Immobilien angestellt hat. Ein Haus mit Klasse A+ verkauft sich schneller - und oft zu einem besseren Preis.
Was passiert, wenn Sie es vergessen?
Wenn Sie beim Verkauf oder der Vermietung keinen aktuellen Energieausweis vorlegen, drohen Bußgelder. Bis 2024 waren es bis zu 10.000 Euro. Ab 2025 wird das Gesetz noch strenger: Experten rechnen mit Bußgeldern bis zu 25.000 Euro. Das ist kein theoretisches Risiko. In München und Berlin gab es bereits mehrere Fälle, in denen Mieter wegen fehlender oder veralteter Ausweise Mietminderungen von bis zu 15 % durchgesetzt haben. Ein Mieterverein in Hamburg dokumentierte einen Fall, bei dem ein Vermieter nach drei Jahren ohne aktualisierten Ausweis 18.000 Euro an Mietrückzahlungen zahlen musste.
Und es kommt noch schlimmer: Wenn ein Haus verkauft wird und der Energieausweis nicht aktuell ist, kann der neue Eigentümer vom Alteigentümer verlangen, die Sanierung nachzuholen - und die Kosten dafür zu übernehmen. Das ist kein Mythos. Das steht im GEG 2024, Paragraph 13. Sie haben also nicht nur eine Verwaltungsstrafe, sondern eine mögliche Sanierungspflicht auf dem Hals.
Wie Sie es richtig machen: 5 Schritte
- Planen Sie früh: Bevor Sie mit der Sanierung beginnen, fragen Sie einen Energieberater: Welche Maßnahmen müssen dokumentiert werden? Welche Unterlagen braucht er später?
- Dokumentieren Sie alles: Machen Sie Fotos von der Dämmung, der Heizung, den Fenstern. Bewahren Sie Rechnungen, Garantiepapiere und Baupläne auf. Alles, was mit der Sanierung zu tun hat.
- Warten Sie nicht bis zum Verkauf: Sobald die Arbeiten abgeschlossen sind, vereinbaren Sie einen Termin mit einem zertifizierten Energieberater. Sechs Monate klingen lang - aber oft dauert es Wochen, bis ein Termin verfügbar ist.
- Überprüfen Sie den Ausweis: Prüfen Sie, ob alle Sanierungsmaßnahmen korrekt eingetragen sind. Wenn etwas fehlt, lassen Sie ihn sofort korrigieren.
- Halten Sie ihn bereit: Geben Sie den Ausweis Ihrem Makler, Ihren zukünftigen Mietern und Ihrem Notar. Und speichern Sie eine digitale Kopie - für den Fall, dass Sie ihn später erneut brauchen.
Was kommt ab 2025?
Die Bundesregierung plant für 2025 eine weitere Novelle des GEG, das sogenannte Gebäudeenergieeffizienzgesetz (GEEG). Dann wird es noch strenger: Die Energieeffizienz-Anforderungen für neue Energieausweise werden höher, die Dokumentationspflichten erweitert, und die Bußgelder sollen auf bis zu 25.000 Euro ansteigen. Außerdem wird ab 2026 ein digitaler Energieausweis eingeführt - ein elektronisches Dokument, das direkt in einer zentralen Datenbank gespeichert wird. Wer jetzt nicht aufpasst, läuft Gefahr, mit alten Papierausweisen plötzlich nicht mehr handlungsfähig zu sein.
Was Mieter und Käufer wissen sollten
Als Mieter haben Sie das Recht, den Energieausweis einzusehen - und wenn er fehlt, können Sie Miete mindern. Als Käufer sollten Sie nicht nur auf den Preis achten, sondern auf die Energieklasse. Ein Haus mit Klasse C mag günstiger wirken - aber die Heizkosten in 10 Jahren könnten 20.000 Euro mehr betragen als bei einem Haus mit Klasse A. Fragen Sie nach dem Ausweis, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben. Und lassen Sie sich eine Kopie aushändigen.
Brauche ich einen neuen Energieausweis, wenn ich nur die Heizung erneuert habe?
Ja. Der Austausch der Heizungsanlage ist eine wesentliche Sanierungsmaßnahme. Selbst wenn Sie keine Dämmung vorgenommen haben, ändert sich die Energieeffizienz des Gebäudes. Sie müssen daher innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss der Arbeiten einen neuen Energieausweis erstellen lassen.
Kann ich den Energieausweis selbst ausstellen?
Nein. Nur zertifizierte Energieberater, Architekten oder Ingenieure, die bei der Bundesstelle für Energieeffizienz registriert sind, dürfen Energieausweise ausstellen. Selbst wenn Sie die Daten genau kennen, ist eine Eigenleistung rechtlich nicht zulässig.
Was passiert, wenn ich das Haus verkaufe, aber keinen aktuellen Ausweis habe?
Der Kaufvertrag ist nicht automatisch ungültig. Aber der Käufer kann den Vertrag mit der Begründung anfechten, dass er nicht über die energetische Qualität des Gebäudes informiert wurde. Sie riskieren nicht nur ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro, sondern auch eine Klage wegen Untreue oder Betrug, wenn Sie bewusst falsche Angaben gemacht haben.
Gilt der alte Energieausweis noch, wenn ich die Fenster ausgetauscht habe?
Nein. Der Austausch von Fenstern verändert die energetische Kennzahl des Gebäudes. Selbst wenn der alte Ausweis noch gültig ist (z. B. vor 8 Jahren ausgestellt), müssen Sie nach einer wesentlichen Sanierung einen neuen erstellen. Die Gültigkeit des alten Ausweises endet mit der Sanierung, nicht mit dem Ablaufdatum.
Wo finde ich einen zertifizierten Energieberater?
Die Bundesstelle für Energieeffizienz (BEE) führt eine öffentliche Liste aller zertifizierten Berater. Diese Liste ist online verfügbar und nach Postleitzahlen durchsuchbar. Sie können auch beim örtlichen Handwerksverband oder bei Ihrer Energieberatungsstelle nachfragen. Achten Sie darauf, dass der Berater explizit für Energieausweise berechtigt ist - nicht jeder Energieberater darf auch Ausweise ausstellen.