Einfluss von Energieeffizienz auf den Immobilienwert: Daten und Studien 2026

Was macht eine Immobilie heute wirklich wertvoll? Lage, Größe, Ausstattung - das war früher das Standardrezept. Doch seit 2023 hat sich das Spiel grundlegend geändert. Die Energieeffizienz ist nicht mehr nur ein Bonus, sie ist zum entscheidenden Faktor für den Verkaufspreis geworden. Wer heute eine Wohnung oder ein Haus verkaufen will, muss sich fragen: Welche Klasse hat mein Energieausweis? Denn die Antwort darauf bestimmt, ob der Käufer bereit ist, mehr zu zahlen - oder ob das Objekt am Markt liegen bleibt.

Wie stark beeinflusst die Energieeffizienz den Preis?

Eine umfassende Studie von ImmobilienScout24 aus dem Jahr 2024 hat 155.000 Immobilien in Deutschland analysiert - und das Ergebnis ist eindeutig: Gebäude mit hoher Energieeffizienz erzielen durchschnittlich 23 % höhere Verkaufspreise als ihre ineffizienten Vergleichsobjekte. Das ist kein kleiner Bonus, das ist eine echte Wertsteigerung. Besonders auffällig: Wohnungen mit den höchsten Klassen A+ und A verkaufen sich deutlich schneller und zu deutlich höheren Preisen. Laut Pandion Service liegt der Kaufpreis pro Quadratmeter bei diesen Objekten rund 650 Euro höher als bei Immobilien der Klassen D oder E. In Berlin hat Wüest Partner nach der Auswertung von 766 Mehrfamilienhaus-Käufen zwischen 2022 und 2025 festgestellt, dass energieeffiziente Gebäude 4,7 % über dem Marktdurchschnitt liegen. Das entspricht einem Preis von 2.672,85 Euro pro Quadratmeter - und mehr als 100 Euro pro Quadratmeter über dem Durchschnitt der schlecht sanierten Häuser.

CO2-Emissionen: Der neue Preisbremsen-Faktor

Es geht nicht nur um den Energieausweis, sondern um die tatsächlichen Emissionen. Wüest Partner hat einen klaren Zusammenhang nachgewiesen: Je mehr CO2 ein Gebäude pro Quadratmeter und Jahr ausstößt, desto niedriger ist sein Preis. Im Jahr 2022 war dieser Zusammenhang noch kaum messbar. Doch 2024 zeigt sich ein klarer Trend: Jedes zusätzliche Kilogramm CO2 pro Quadratmeter und Jahr senkt den Preis um 36 Cent. Das ist kein Zufall. Es ist ein Marktphänomen. Käufer denken heute nicht mehr nur an Stromkosten, sondern an Klimaschutz, an zukünftige Gesetze und an die Abschreibung von Altimmobilien. Wer ein Haus mit 200 kg CO2 pro Quadratmeter und Jahr besitzt, zahlt heute bereits einen Preisabschlag von 72 Euro pro Quadratmeter - und das wird sich weiter verschärfen.

Regionale Unterschiede: Wo lohnt sich die Sanierung am meisten?

Nicht überall ist die Wertsteigerung gleich groß. Die größten Preisaufschläge gibt es im ländlichen Raum: Hier erzielen energieeffiziente Einfamilienhäuser bis zu 31 % höhere Verkaufspreise. Noch extremer ist die Situation bei Altbauten in Großstädten. Häuser, die vor 1949 gebaut wurden und danach saniert wurden, steigern ihren Wert um bis zu 44 %. In München könnte die energetische Sanierung des gesamten Immobilienbestands bis zur Klasse D einen Gesamtwertzuwachs von 3,3 Milliarden Euro bringen. In Hamburg liegt der potenzielle Wertzuwachs sogar bei 3,7 Milliarden Euro. Aber: Nach Abzug der Sanierungskosten bleibt in München noch ein Nettogewinn von 2 Milliarden Euro übrig - das entspricht einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 6,9 %. In Hamburg hingegen bleibt nur noch ein Gewinn von 0,3 Milliarden Euro, weil die Sanierungskosten dort deutlich höher sind. Das zeigt: Sanieren lohnt sich, aber nicht überall gleich. In Großstädten mit hohen Immobilienpreisen und alten Gebäuden ist die Rendite am höchsten.

Die Zahlen hinter den Klassen

Der Energieausweis ist kein bloßes Papier. Er ist ein Preisindikator. Eine Klasse A+ bringt im Vergleich zur mittleren Klasse D einen Preisvorteil von 16 %. Eine Klasse H hingegen führt zu einem Abschlag von fast 14 %. Das bedeutet: Wer ein Haus mit Klasse H hat, verliert mehr als 10 % seines Wertes - nur wegen der Energiebilanz. Und das ist kein theoretisches Szenario. In Deutschland haben nur 13 % aller Immobilien einen Energieausweis mit den Klassen A, A+ oder B. Das heißt: 87 % der Gebäude sind im unteren Bereich - und damit potenziell wertmäßig benachteiligt. Besonders betroffen sind Altbauten aus den 60er- und 70er-Jahren, die oft mit Einzellüftung, alten Fenstern und schlecht gedämmten Wänden ausgestattet sind. Diese Objekte verlieren nicht nur an Attraktivität - sie verlieren auch an Wert.

Warum ändert sich das so schnell?

Die Ursachen liegen in drei Faktoren: Energiepreise, Gesetze und Käuferverhalten. Seit Ende 2023 gilt das neue Energieeffizienzgesetz, das die Anforderungen an neue und bestehende Gebäude deutlich verschärft. Gleichzeitig sind die Strom- und Heizkosten in den letzten Jahren explodiert. Wer heute ein Haus mit Klasse D kauft, rechnet mit monatlichen Heizkosten von 200 Euro - wer ein Haus mit Klasse A+ erwirbt, zahlt nur 80 Euro. Das ist ein Unterschied von 1.440 Euro pro Jahr. Käufer denken heute nicht mehr nur über den Kaufpreis nach, sondern über die Lebenskosten. Und sie wissen: Die Politik wird weiter nachziehen. Die geplante Überarbeitung des Heizungsgesetzes soll flexibler werden - aber nicht weniger streng. Die nächste Generation von Gesetzen wird vermutlich den Verkauf von Gebäuden mit Klasse F oder schlechter verbieten. Wer heute nicht sanieren lässt, riskiert, dass sein Objekt in einigen Jahren nicht mehr verkauft werden kann - oder nur noch zum Schleuderpreis.

Was passiert, wenn man nichts tut?

Die Warnung ist klar: Immobilien mit schlechter Energieeffizienz verlieren an Wert - und zwar schnell. Eine Analyse von ntv, die auf mvn.energy zitiert wird, sagt: In den kommenden Jahren drohen Preisabschläge von 20 bis 30 Prozent für Häuser und Wohnungen mit den Klassen F, G oder H. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat zwar noch 2021 festgestellt, dass schlecht sanierte Objekte sogar besser abschnitten als energieeffiziente - aber das war damals. Die Zeiten haben sich gedreht. Die Marktdaten von 2024 zeigen eindeutig: Der Trend ist umgekehrt. Die Energieeffizienz ist kein Trend mehr, sie ist ein Standard. Wer heute nicht nachrüstet, verliert nicht nur Kunden - er verliert seinen Markt.

Was tun? Sanieren - aber klug

Sanierung ist kein Luxus, sondern eine Investition. Und sie lohnt sich - wenn man sie richtig angeht. Die FUB IGES und PriceHubble-Studie zeigt: In München lohnt sich die Sanierung bis zur Klasse D mit einem Nettogewinn von 2 Milliarden Euro. In Hamburg hingegen ist die Rechnung weniger positiv. Warum? Weil die Sanierungskosten dort höher sind. Die Regel ist einfach: Sanieren Sie in Großstädten mit hohen Preisen - besonders bei Altbauten. Priorisieren Sie Dämmung, Fenster und Heizung. Eine moderne Wärmepumpe, neue Fenster mit Dreifachverglasung und eine gute Außenwanddämmung bringen die größten Renditen. Vermeiden Sie unnötige Luxusmaßnahmen wie Smart-Home-Systeme, wenn die Grundausstattung fehlt. Der Wert kommt nicht vom Smart-Home, sondern von der Energiebilanz.

Was kommt als Nächstes?

Der Trend ist unumkehrbar. In fünf Jahren wird die Energieeffizienzklasse A+ nicht mehr das Top-Modell sein - sie wird der Standard sein. Die Politik wird weiter nachziehen, die Energiepreise werden weiter volatil bleiben, und Käufer werden immer sensibler für CO2-Emissionen. Die Studien zeigen: Die Korrelation zwischen Emissionen und Kaufpreisen hat sich von 2022 bis 2024 verdreifacht. Das ist kein Zufall. Das ist eine neue Marktwahrheit. Wer heute eine Immobilie besitzt, die nicht mindestens Klasse D hat, sollte nicht warten. Jedes Jahr, das vergeht, ohne Sanierung, ist ein Jahr, in dem der Wert sinkt. Und in fünf Jahren könnte es zu spät sein.