Checkliste für Kostennachweise bei der Immobilienfinanzierung: Was Banken wirklich verlangen

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland ist die Finanzierung oft der entscheidende Schritt - und hier kommt die Kostennachweise-Checkliste ins Spiel. Viele Kreditanträge scheitern nicht an der Kreditwürdigkeit, sondern an fehlenden oder unvollständigen Unterlagen. Banken in Deutschland verlangen eine klare, lückenlose Aufstellung aller Kosten, Einkünfte und Vermögenswerte. Es geht nicht um „vielleicht“ oder „ich denke, das reicht“. Es geht um Nachweise. Und diese Nachweise müssen aktuell, vollständig und korrekt sein.

Was genau verlangen Banken bei den Kostennachweisen?

Wenn du eine Immobilie finanzieren willst, musst du nicht nur sagen, wie viel du ausgeben willst - du musst beweisen, dass du es auch bezahlen kannst. Die Bank will wissen: Wie viel kostet das Haus wirklich? Woher kommt das Geld? Was ist schon bezahlt? Und was bleibt noch zu zahlen?

Die wichtigste Unterlage ist die Kostenaufstellung und Finanzierungsplan. Hier listest du alle Kosten auf - nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten. Dazu gehören:

• Notargebühren (ca. 1,5-2 % des Kaufpreises)
• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %)
• Registrierungsgebühren für das Grundbuch
• Immobilienmaklercourtage (wenn zutreffend)
• Kosten für die Baufinanzierungsberatung

Für Neubauten oder Renovierungen brauchst du Kostenvoranschläge von Handwerkern und Baufirmen. Ein einfaches „ich schätze, es kostet 150.000 Euro“ reicht nicht. Du brauchst konkrete Rechnungen oder schriftliche Angebote für jede Gewerke - Elektriker, Klempner, Dachdecker, Heizungsbauer. Jeder einzelne Schritt muss dokumentiert sein. Auch deine Eigenleistungen musst du aufschreiben: „Ich habe die Wände selbst verputzt, Wert: 4.200 €“. Das zählt als Eigenkapital.

Wie wird der Wert der Immobilie festgestellt?

Die Bank will nicht nur wissen, was du bezahlst - sie will wissen, was die Immobilie wirklich wert ist. Deshalb verlangen viele Institute ein Bewertungsgutachten von einem anerkannten Gutachter. Das ist kein Luxus, sondern Standard. Ohne dieses Gutachten wird die Kreditlinie oft begrenzt. Denn die Bank gibt dir maximal 60-80 % des Wertes der Immobilie als Kredit - je nach Risiko.

Dazu brauchst du auch:

• Einen aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Maßstabsgetreue Grundrisse mit Bemaßung
• Flurkarte oder amtlicher Lageplan (nicht älter als 6 Monate)
• Berechnung der Wohn- und Nutzfläche (nach DIN 277)

Wenn du eine Wohnung kaufst, musst du auch die Teilungserklärung vorlegen. Das ist das Dokument, das festlegt, wer was besitzt - deine Wohnung, dein Keller, dein Stellplatz. Ohne das ist kein Kredit möglich.

Wie beweist du dein Einkommen?

Banken prüfen dein Einkommen mit dem gleichen Detailgrad wie deine Kosten. Du musst zeigen, dass du monatlich mehr verdienst als du ausgibst - und das über Jahre hinweg.

Für Angestellte reichen:

• Die letzten 3 Gehaltsabrechnungen
• Ein unbefristeter Arbeitsvertrag
• Der Einkommensteuerbescheid vom Vorjahr

Für Selbstständige ist es härter. Hier brauchst du:

• Die Jahressteuerbescheide der letzten 2 Jahre
• Eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)
• Unterschriebene Gewinn- und Verlustrechnung oder Einnahmen-Überschuss-Rechnung

Und was, wenn du Nebeneinkünfte hast? Mieteinnahmen? Kindergeld? Elterngeld? Auch das musst du nachweisen. Eine Mietvertragskopie, der Bescheid über Kindergeld, der Nachweis über Elterngeld - alles zählt. Die Bank will sehen, dass dein Einkommen stabil ist - nicht nur in diesem Monat, sondern auch im nächsten Jahr.

Was ist mit Vermögen und Eigenkapital?

Die Bank will nicht nur wissen, wie viel du verdienst - sie will wissen, wie viel du hast. Eigenkapital ist dein größter Vorteil. Je mehr du selbst einbringen kannst, desto günstiger wird der Zins.

Als Nachweis für dein Eigenkapital reichen:

• Kontoauszüge der letzten 3 Monate
• Sparbücher und Sparbriefe
• Depotauszüge von Aktien oder Fonds
• Bausparverträge mit Auszahlungsplänen
• Lebensversicherungen mit Rückkaufswert
• Nachweise über abbezahlte Immobilien (z. B. eine zweite Wohnung, die du verkaufst)
• Schenkungsurkunden oder Erbschaftsnachweise

Wichtig: Die Bank prüft nicht nur den Kontostand. Sie schaut auf die Historie. Hat dein Konto regelmäßig Geld eingegangen? Hast du große, unerklärliche Einzahlungen? Dann fragen sie nach. Jede Zahlung muss nachvollziehbar sein.

Was brauchst du für die Immobilie selbst?

Die Immobilie ist die Sicherheit für den Kredit. Deshalb muss sie genau beschrieben sein.

• Energieausweis - muss aktuell sein (gültig bis 2030, wenn er nach 2020 ausgestellt wurde)
• Aktuelle Fotos der gesamten Immobilie - von außen und innen
• Exposé mit allen technischen Details (Baujahr, Heizung, Fenster, Dach, etc.)
• Für Altbauten: Alt- und Baulastenauskunft - zeigt, ob Lasten wie Wegerechte oder Sanierungsverpflichtungen bestehen
• Für Denkmalschutz-Immobilien: Nachweis über den Denkmalschutzstatus
• Für Eigentumswohnungen: Hausgeldabrechnung der letzten 12 Monate und Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
• Auflistung bekannter Mängel - ja, du musst sie nennen. Wer nichts sagt, riskiert später eine Kreditstornierung.

Wenn du baust, brauchst du außerdem die Baugenehmigung und die Baupläne. Ohne diese Unterlagen wird die Bank nicht zahlen - egal wie gut dein Einkommen ist.

Was ist mit Krediten und Versicherungen?

Banken prüfen nicht nur, was du verdienst - sie schauen auch, was du schon schuldest. Hast du noch einen Autokredit? Eine Studienfinanzierung? Eine Kreditkarte mit hohem Limit? Alles muss aufgelistet werden.

• Kreditverträge mit Tilgungsplänen
• Aktuelle Kontostände aller Kredite
• Nachweise über Instandhaltungsrücklagen (für Eigentumswohnungen)
• Belege für Versicherungsbeiträge: private Krankenversicherung, Pflegeversicherung, Lebensversicherung

Warum? Weil die Bank berechnet: Wenn du jeden Monat 1.200 € Miete, 400 € Kreditrate und 150 € Versicherung zahlst - wie viel bleibt dann für deine neue Hypothek übrig? Wenn es weniger als 500 € sind, wird sie skeptisch.

Was brauchst du noch?

Du brauchst:

• Kopie deines Personalausweises oder Reisepasses
• Eine aktuelle SCHUFA-Selbstauskunft (nicht älter als 3 Monate)
• Die von der Bank bereitgestellte Selbstauskunft - ausfüllen, unterschreiben, einreichen

Die SCHUFA zeigt, ob du in den letzten Jahren pünktlich gezahlt hast. Ein einzelner Zahlungsverzug kann den Kredit gefährden - besonders wenn er in den letzten 12 Monaten lag.

Was unterscheidet verschiedene Banken?

Nicht jede Bank verlangt das Gleiche. Die Commerzbank, die Sparkasse und die Deutsche Bank haben ähnliche, aber nicht identische Listen. Einige verlangen digitale Unterlagen, andere nur Originalkopien. Einige akzeptieren Kostenvoranschläge per E-Mail, andere nur unterschriebene Papierdokumente.

Der beste Tipp: Kontaktiere deine Bank vorab. Frag: „Welche Unterlagen brauche ich genau? Gibt es eine Checkliste? Kann ich die Unterlagen digital hochladen?“ Viele Banken bieten mittlerweile Online-Portale an, wo du deine Unterlagen hochladen kannst - oft schon vor dem Termin mit dem Berater.

Einige Banken, wie DKB oder Interhyp, haben sogar digitale Checklisten, die du ausfüllen kannst. Sie prüfen dann automatisch, ob alles da ist. Das spart Zeit - und verhindert böse Überraschungen.

Was passiert, wenn etwas fehlt?

Wenn du einen Kreditantrag einreichst und eine Unterlage fehlt, passiert Folgendes:

• Die Bank hält den Antrag an - nicht abgelehnt, sondern „ausgesetzt“.
• Du bekommst eine Liste, was noch fehlt.
• Du hast meist 14 Tage Zeit, die Unterlagen nachzureichen.
• Wenn du nicht nachreichst, wird der Antrag abgelehnt.

Das ist kein Versehen. Das ist Standard. Und es kostet dich Zeit - und oft Geld. Denn wenn du den Kaufvertrag unterschrieben hast und der Kredit nicht kommt, kannst du den Kauf nicht abschließen. Und dann zahlst du eventuell Schadensersatz.

Wie du den Prozess beschleunigst

Die meisten Menschen brauchen 6-8 Wochen, um alle Unterlagen zusammenzutragen. Das ist zu lange.

So machst du es schneller:

1. Erstelle eine eigene Checkliste - basierend auf diesem Artikel.
2. Starte mit den schwersten Dokumenten: SCHUFA, Steuerbescheide, Grundbuchauszug.
3. Frage bei deinem Notar, deinem Bauträger und deinem Vermieter (wenn du mietest) an, ob sie dir Kopien schicken können.
4. Scanne alles - und speichere es digital. Nutze einen Ordner auf deinem Computer mit klaren Namen: „01_SCHUFA“, „02_Gehaltsabrechnungen“, etc.
5. Reiche alles in der richtigen Reihenfolge ein - nicht „wenn ich Zeit habe“.

Wer gut vorbereitet ist, bekommt den Kredit schneller - und oft auch einen besseren Zins. Denn die Bank sieht: Du bist organisiert. Du bist seriös. Du willst es richtig machen.