Bewertung in Schrumpfungsregionen: So berücksichtigen Sie Demografie und Leerstand richtig

Warum herkömmliche Bewertungen in schrumpfenden Regionen scheitern

Wenn Sie eine Immobilie in einer Stadt wie Dessau, Görlitz oder Altmark Salzwedel bewerten, dürfen Sie nicht einfach den letzten Verkaufspreis aus dem Nachbarort übernehmen. Die alten Methoden, die auf Wachstum basieren, funktionieren hier nicht mehr. In Regionen mit anhaltendem Bevölkerungsrückgang sinkt die Nachfrage - nicht nur langsam, sondern strukturell. Das bedeutet: Selbst gut erhaltene Häuser verlieren an Wert, nicht weil sie kaputt sind, sondern weil es immer weniger Menschen gibt, die sie kaufen oder mieten wollen. Die Deutsche Wohnen, die Bausparkassen und selbst große Privatinvestoren haben das längst erkannt. Doch viele Gutachter tun noch immer so, als wäre alles wie vor 20 Jahren.

Ein Beispiel: Ein Einfamilienhaus in einem sächsischen Dorf mit 12 Prozent Leerstand in der Nachbarschaft. Der Gutachter setzt 180.000 Euro an, weil das Haus vor drei Jahren für 175.000 Euro verkauft wurde. Aber die Nachbarn ziehen weg. Die Schule schließt. Der Supermarkt ist seit zwei Jahren zu. In 18 Monaten wird das Haus für 87.000 Euro versteigert - weil niemand sonst will. Die Bewertung war falsch. Nicht weil sie schlecht gemacht wurde, sondern weil sie die Realität ignorierte.

Was genau ist eine Schrumpfungsregion?

Schrumpfungsregionen sind Gebiete, in denen die Bevölkerung seit mindestens zehn Jahren kontinuierlich abnimmt. Das passiert nicht durch einen Einzelereignis wie einen Betriebsstillstand, sondern durch eine Kombination aus niedrigen Geburtenraten, jungen Menschen, die wegziehen, und einer immer älter werdenden Bevölkerung. Im Osten Deutschlands ist das besonders stark: In Sachsen-Anhalt liegt die Leerstandsquote bei 12,6 Prozent, in Sachsen und Thüringen bei 10 Prozent. Im Bundesdurchschnitt sind es gerade mal 5,8 Prozent. Das ist kein Zufall. Das ist System.

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) klassifiziert Gemeinden anhand von fünf Indikatoren. Demografie zählt doppelt so stark wie Wirtschaft. Eine Gemeinde mit 6-10 Punkten gilt als „schrumpfend“, mit 0-5 Punkten als „überdurchschnittlich schrumpfend“. In Ostdeutschland sind 37 Prozent aller Gemeinden in diesen Kategorien. In Westdeutschland sind es nur 19 Prozent. Das bedeutet: Die Probleme, die heute in Leipzig oder Halle auftreten, werden morgen in Dortmund oder Kassel auftreten.

Leerstand ist kein Nebenprodukt - er ist der Kern der Bewertung

Ein Leerstand von 3 Prozent gilt als normal. Darüber beginnt das Problem. Wenn in einer Straße fünf von zehn Wohnungen leer stehen, dann ist das kein Zufall. Das ist ein Signal. Und dieses Signal muss in die Bewertung einfließen. Der GEWOS-Methodenbericht sagt klar: Ein Leerstand über 3 Prozent deutet auf strukturelle Probleme hin. Das heißt: Nicht nur das Haus, sondern das ganze Quartier ist betroffen.

Ein Gutachter aus dem Landkreis Bautzen berichtet, dass er seit 2022 bei allen Bewertungen in ländlichen Schrumpfungsregionen automatisch einen jährlichen Wertverlust von 5 Prozent ansetzt. Warum? Weil er gesehen hat, wie oft die ursprünglichen Schätzungen sich als falsch erwiesen haben. In einem Fall aus Altmark Salzwedel wurde ein Objekt mit 150.000 Euro bewertet. Nach 18 Monaten Vermarktung wurde es für 78.000 Euro verkauft. Die Differenz? Nicht durch Renovierung verloren. Sondern durch die Realität: Es gab einfach keine Käufer mehr.

Demografie ist kein Statistik-Problem - sie ist ein Wertproblem

Die Bevölkerungsentwicklung ist kein abstraktes Thema für Kommunalplaner. Sie ist der entscheidende Faktor für den Immobilienwert. Wenn in einer Stadt die 30- bis 45-Jährigen wegziehen, dann sinkt die Nachfrage nach Familienwohnungen. Wenn die 65-Jährigen sterben und nicht durch jüngere Menschen ersetzt werden, dann steigt der Leerstand in Ein- und Zweifamilienhäusern. Das ist kein theoretisches Szenario. Das ist heute Realität in Herne, Bottrop, Ennepe-Ruhr-Kreis und vielen Orten in Mecklenburg-Vorpommern.

Das Statistische Bundesamt und die kommunalen Meldeämter liefern die Daten. Aber viele Gutachter nutzen sie nicht. Sie schauen nur auf die letzten drei Verkäufe. Sie ignorieren die Prognose für die nächsten zehn Jahre. Dabei hat das BBSR 2022 nachgewiesen: Wenn man die 10-Jahres-Bevölkerungsprognose in die Bewertung einbezieht, steigt die Vorhersagegenauigkeit um durchschnittlich 23 Prozent. Das ist kein kleiner Bonus. Das ist der Unterschied zwischen einem realistischen und einem katastrophalen Wert.

Was ändert sich seit 2023? Neue Regeln, neue Pflichten

Seit Januar 2023 ist es in Sachsen-Anhalt Pflicht: Bei jeder Bewertung von Wohnimmobilien in Gemeinden mit über 5 Prozent Leerstand muss die 10-Jahres-Bevölkerungsprognose dokumentiert werden. Das ist kein Vorschlag. Das ist eine Regel. Und es wird sich durchsetzen. Die Bundesregierung hat 2022 eine Expertenkommission eingesetzt, die bis 2024 einen bundesweiten Leitfaden entwickeln soll. Das ist kein Zufall. Das ist eine Reaktion auf jahrelange Fehlentscheidungen.

Die ARL (Akademie für Raumforschung und Landesplanung) sagt es klar: Wir müssen vom Wachstumsgedanken weg und hin zum Umbaugedanken. Das bedeutet: Bewertungen müssen nicht mehr nur sagen, was das Haus heute wert ist. Sie müssen sagen: Was ist es in fünf Jahren wert? Was passiert, wenn die Nachbarschaft weiter leer wird? Gibt es Sanierungs- oder Rückbaupläne? Ist die Infrastruktur noch tragfähig? Diese Fragen waren früher optional. Heute sind sie zwingend.

Die größten Fehler - und wie man sie vermeidet

• Fehler 1: Vergleichsobjekte aus wachsenden Regionen verwenden. Ein Haus in Berlin-Neukölln hat nichts mit einem Haus in Zschopau gemeinsam.
• Fehler 2: Leerstand ignorieren. Wenn fünf von zehn Wohnungen leer sind, dann ist das kein „Problem der Vermieter“. Das ist ein strukturelles Marktversagen.
• Fehler 3: Nur den baulichen Zustand prüfen. Ein neues Dach zählt nichts, wenn die Straße leer ist.
• Fehler 4: Keine Szenarien berechnen. Eine Bewertung ohne Mindest-, Mittel- und Maximalszenario ist ein Glücksspiel.
• Fehler 5: Daten nicht abfragen. Die kommunalen Meldeämter, das BBSR, das Statistische Bundesamt - die Daten liegen da. Aber sie werden nicht genutzt.

Was tun? Praktische Schritte für realistische Bewertungen

1. Daten holen: Nutzen Sie die Quartalsberichte des BBSR. Dort finden Sie die aktuelle Klassifizierung Ihrer Gemeinde - schrumpfend, überdurchschnittlich schrumpfend oder stabil.
2. Leerstandsquote prüfen: Fragt die Gemeinde nach der Leerstandsquote in der Straße, im Viertel, in der gesamten Gemeinde. Ein Wert über 3 Prozent ist ein Warnsignal.
3. Demografie analysieren: Schaut euch die Altersstruktur an. Wie viele Menschen sind 65+? Wie viele unter 30? Wenn die Alten sterben und keine Jungen kommen, dann sinkt der Wert.
4. Szenarien berechnen: Setzt drei Szenarien an: 0% Wertverlust (unrealistisch), 3% jährlich (realistisch), 5% jährlich (wenn die Region stark schrumpft).
5. Verkaufszeit berücksichtigen: In Schrumpfungsregionen dauert der Verkauf oft 12-24 Monate. Das muss sich im Wert widerspiegeln - nicht nur als „lange Vermarktung“, sondern als „reduzierter Marktwert“.

Was kommt als Nächstes?

Die Schrumpfungsphänomene werden sich nach Westen ausbreiten. Das ifo Institut Dresden warnt: Was heute in Sachsen passiert, passiert morgen in Nordrhein-Westfalen. Die Ruhrgebietsstädte, ländliche Regionen in Niedersachsen, Teile Brandenburgs - sie alle werden in den nächsten zehn Jahren ähnliche Herausforderungen sehen. Die Gutachter, die heute lernen, wie man in Schrumpfungsregionen bewertet, werden morgen die einzigen sein, die noch arbeiten.

Die Bundesregierung hat über 6,2 Milliarden Euro in den Stadtumbau Ost investiert. Warum? Weil sie wusste: Wer nicht anpasst, verliert. Und das gilt nicht nur für Städte. Es gilt auch für Immobilienbewerter. Wer weiterhin wie vor 2010 bewertet, der wird nicht nur falsche Zahlen liefern. Er wird seine Kunden in die Insolvenz treiben.