Baukosten-Explosion 2025: So planen Sie Ihr Modernisierungsbudget realistisch

Warum Ihr Modernisierungsplan jetzt auf dem Prüfstand steht

Im Jahr 2025 ist es kein Geheimnis mehr: Wer eine Wohnung modernisieren will, muss mit Kosten rechnen, die weit über dem liegen, was er vor zwei Jahren noch für möglich hielt. Ein Heizungstausch, der 2023 noch 25.000 Euro kostete, liegt heute bei 36.000 Euro. Eine Fassadendämmung, die vor fünf Jahren 80 Euro pro Quadratmeter verschlang, kostet jetzt über 130 Euro. Das ist keine kurzfristige Preisschaukel - das ist die neue Realität. Die Baukosten sind nicht nur gestiegen, sie sind explodiert. Und das hat direkte Folgen für jeden, der seine Wohnung sanieren möchte.

Was genau treibt die Kosten so stark nach oben?

Es ist nicht nur eine Frage von teureren Ziegelsteinen oder mehr Beton. Die Preise für technische Gewerke - also Heizung, Sanitär, Elektro und Lüftung - haben sich in den letzten 25 Jahren fast vervierfacht. Laut einer Studie des Mieterbunds aus April 2025 machen diese Gewerke heute mehr als 60 Prozent der Gesamtkosten einer Modernisierung aus. Und sie werden immer teurer: Elektroinstallationen stiegen innerhalb von sechs Monaten um 22,4 Prozent, Sanitärarbeiten um 18,7 Prozent. Das ist kein Zufall. Es liegt an den gestiegenen Materialpreisen, an der hohen Nachfrage nach Fachkräften und an immer strengeren Vorschriften, die mehr Arbeit und mehr Zeit erfordern.

Zusätzlich steigen die Preise für Rohbauarbeiten um 2,2 % im Jahr, Dachdeckungen um 4,4 %, Zimmer- und Holzarbeiten sogar um 4,7 %. Das Statistische Bundesamt bestätigt: Die Baukosten liegen 92 Indexpunkte über der allgemeinen Inflation. Das bedeutet: Während der Durchschnittspreis für Lebensmittel oder Kleidung um 3 % steigt, steigen die Kosten für Ihre Sanierung um 3,1 % oder mehr - und das Jahr für Jahr. Und das, obwohl die Bauindustrie kaum mehr Kapazitäten hat. Zwei Drittel der Wohnungsunternehmen konnten 2024 keine neuen Wohnungen bauen - 2025 sind es 70 Prozent. Die wenigsten Firmen haben noch Personal oder Zeit für Sanierungen.

Wie viel Geld sollten Sie wirklich einplanen?

Früher reichte eine Pufferreserve von 5 bis 10 Prozent. Heute ist das tödlich. Wer nur 10 Prozent über dem Budget bleibt, hat schon verloren. Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Über 85 Prozent aller Modernisierungsprojekte in 2025 überschreiten das Budget. Ein Nutzer aus Berlin, der 150.000 Euro eingeplant hatte, landete bei 198.500 Euro - eine Überschreitung von 32,3 Prozent. Ein anderer in München musste seine Heizungsmodernisierung von 28.500 auf 36.200 Euro hochschrauben - nur weil die Elektrofirma drei Monate später die Preise erhöhte.

Die einzige realistische Antwort: Planen Sie mindestens 25 Prozent Puffer ein. Das ist kein Luxus, das ist eine Notwendigkeit. Wer 100.000 Euro Budget hat, sollte 125.000 Euro als Ziel definieren. Wer 50.000 Euro hat, muss mit 62.500 Euro rechnen. Diese Reserve ist nicht für „etwas Schönes zusätzlich“ da - sie ist für das, was unvermeidlich kommt: Materialpreisanstiege, Lieferverzögerungen, unvorhergesehene Schäden hinter der Wand, höhere Löhne für Handwerker.

Was ist der größte Fehler bei der Budgetplanung?

Der größte Fehler: Alles auf einmal machen. Viele Hausbesitzer denken: Wenn ich schon sanieren muss, dann gleich alles auf einmal - Dach, Fenster, Heizung, Fassade, Elektro. Das klingt sinnvoll. Ist es aber nicht. Warum? Weil Sie dann alle Kosten in einem Jahr abbuchen müssen - und gleichzeitig mit allen Preissteigerungen gleichzeitig konfrontiert werden.

Ein besserer Weg: Phasenweise sanieren. Beginnen Sie mit dem, was am dringendsten ist. Wenn die Heizung aus dem Jahr 1995 ständig kaputt geht, dann tauschen Sie die Heizung als Erstes aus. Danach warten Sie ein Jahr. In dieser Zeit können Sie beobachten, wie sich die Preise entwickeln. Vielleicht sinken die Kosten für Dachdeckung, weil die Nachfrage nach Neubauten nachlässt. Vielleicht gibt es eine Förderung für Wärmepumpen, die Sie dann nutzen können. Die Wohnungsbaugenossenschaft in Stuttgart hat das vorgemacht: Sie hat ihre Sanierungen über drei Jahre verteilt und erreichte eine Kostenüberschreitung von nur 8,2 Prozent - deutlich unter dem Branchendurchschnitt von 21,5 Prozent.

Wie bekommen Sie mehr Kontrolle über die Preise?

Ein langfristiger Rahmenvertrag mit einem Handwerksbetrieb ist heute der wichtigste Schutz. Statt jedes Mal neu zu verhandeln, vereinbaren Sie mit einem seriösen Unternehmen: „Wir führen in den nächsten drei Jahren alle Arbeiten bei Ihnen durch - zu festgelegten Preisen, die jährlich nur um maximal 2 % steigen dürfen.“ Das ist kein Wunschtraum - es ist möglich. Nur wenige Hausbesitzer machen es, aber diejenigen, die es tun, sparen Tausende.

Und: Bestellen Sie Materialien früh. Wenn Sie wissen, dass Sie in 10 Monaten die Fenster wechseln wollen, dann kaufen Sie sie jetzt - auch wenn die Montage erst später stattfindet. Viele Baustoffhändler bieten Lagerung an. Das ist nicht teuer, aber es sichert Ihnen den heutigen Preis. Ein Fenster, das heute 1.200 Euro kostet, könnte in einem Jahr 1.400 Euro kosten. Wer jetzt bestellt, spart 200 Euro pro Fenster - und bei 15 Fenstern sind das 3.000 Euro.

Wie lange dauert es heute, eine Sanierung zu genehmigen?

Ein weiterer Kostentreiber ist die Zeit. Die Genehmigungsverfahren für Modernisierungen dauern heute durchschnittlich 6,8 Monate - 38 Prozent länger als 2020. Warum? Weil die Bauämter unterbesetzt sind. Die Folge: Sie warten monatelang, während die Preise weiter steigen. Und während Sie warten, müssen Sie weiterhin Miete oder Zinsen zahlen - ohne dass die Wohnung besser wird.

Planen Sie deshalb mindestens sechs Monate für die Genehmigung ein. Rechnen Sie nicht mit drei Monaten. Rechnen Sie mit acht. Und fragen Sie frühzeitig beim Bauamt nach, welche Unterlagen genau nötig sind. Viele Anträge scheitern nur an einem fehlenden Formular - und das kostet Zeit und Geld.

Was können Sie tun, wenn das Budget nicht reicht?

Wenn Sie merken, dass Ihre Sanierung nicht mehr finanzierbar ist: Dann ändern Sie den Plan. Nicht aufgeben. Umbauen. Reduzieren. Priorisieren. Eine Fassadendämmung ist teuer - aber eine Innendämmung mit modernen Platten kostet nur halb so viel und bringt 70 Prozent der Wirkung. Ein neues Heizsystem ist teuer - aber eine intelligente Thermostate und eine gute Isolierung der Heizungsrohre können Ihre Heizkosten um 20 Prozent senken, ohne dass Sie 30.000 Euro investieren.

Und: Nutzen Sie Förderungen. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gibt es immer noch - aber sie wird immer komplizierter. Holen Sie sich Hilfe von einem Energieberater. Die Beratung kostet meist 100 bis 200 Euro - aber die Förderung kann bis zu 15.000 Euro bringen. Das ist ein echter Gewinn.

Was bleibt - und was wird sich ändern?

Die gute Nachricht: Die Preise steigen nicht mehr so schnell wie 2022 und 2023. Die schlechte Nachricht: Sie steigen immer noch. Und sie werden das mindestens bis 2030 tun, sagt das ifo Institut. Die Baukrise ist nicht vorbei - sie hat sich nur verlagert. Es geht nicht mehr um die Explosion, sondern um die langsame, stetige Belastung.

Das bedeutet: Wer heute plant, plant für die nächsten zehn Jahre. Wer sich auf ein „schnelles, billiges“ Projekt verlässt, wird enttäuscht. Wer aber realistisch plant - mit Puffer, mit Phasen, mit langfristigen Verträgen - der kann auch in 2025 eine Modernisierung erfolgreich durchführen. Es ist nicht leicht. Aber es ist möglich. Und es lohnt sich. Denn eine gut modernisierte Wohnung ist nicht nur komfortabler - sie ist auch wertvoller. Und das ist das Einzige, was zählt, wenn die Preise überall steigen.