Willst du deine Wohnung oder ein Extra-Zimmer über Airbnb vermieten? Das klingt nach einem schnellen Weg zu passivem Einkommen. Aber Vorsicht: Die Regeln in Deutschland haben sich 2026 drastisch verschärft. Wer hier falsch liegt, riskiert nicht nur Bußgelder von bis zu 500.000 Euro, sondern auch steuerliche Nachzahlungen. Mit der neuen EU-Verordnung 2024/1028, die am 20. Mai 2026 in Kraft tritt, wird es keinen Platz mehr für illegale Angebote geben. Plattformen dürfen keine Buchungen mehr ohne gültige Registrierungsnummer zulassen. Hier erfährst du, wie du legal vermietest, welche Steuern du zahlst und ob die Rendite den Aufwand wirklich wert ist.
Die neue Realität: EU-Verordnung und Registrierungspflicht
Seit dem 20. Mai 2026 gilt ein neues Kapitel für die Kurzzeitvermietung. Die EU-Verordnung 2024/1028 schafft einen einheitlichen Rahmen für ganz Europa. Das Ziel? Den Wohnraum für Einheimische schützen und gleichzeitig legale Vermieter entlasten. In der Praxis bedeutet das: Jede Unterkunft braucht eine zentrale Registrierungsnummer. Diese Nummer wird von den Bundesländern vergeben, aber technisch abwickelt sie die Bundesnetzagentur.
Warum ist das wichtig für dich? Weil Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder Wimdu jetzt verpflichtet sind, monatlich strukturierte Daten an die Behörden zu senden. Dazu gehören die Anzahl der Nächte, die Adresse und die Buchungszahlen. Ohne diese Nummer erscheint dein Angebot einfach nicht. Es gibt also keine "Grauzone" mehr. Illegale Vermietungen werden automatisch aus den Systemen gefiltert. Schätzungen des ifo Instituts sagen voraus, dass dies bis 2027 zu einer Reduktion illegaler Angebote um 30 % führen wird.
- Zentrale Registrierung: Ab Mai 2026 zwingend erforderlich.
- Datentransparenz: Plattformen melden Buchungen direkt an Behörden.
- Konsequenz: Kein Angebot ohne Nummer = Keine Sichtbarkeit.
Lokale Gesetze: Berlin, München und der Rest
Auch wenn die EU-Regeln gelten, darfst du die lokalen Vorschriften nicht ignorieren. Deutschland hat kein einheitliches Bundesgesetz für Kurzzeitmietungen, daher regeln die Städte selbst. Und da gibt es große Unterschiede.
In Berlin gilt seit 2014 das Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwVbG). Du brauchst eine Genehmigung, um eine Wohnung komplett touristisch zu vermieten. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro geahndet werden. Ja, das ist ernst gemeint. In Berlin wurden 2025 etwa 50.000 Ferienwohnungen registriert. Wer das vergisst, landet schnell vor Gericht.
München ist noch strenger. Dort darfst du eine Wohnung maximal 8 Wochen pro Jahr touristisch vermieten. Alles darüber hinaus gilt als gewerbliche Nutzung und erfordert eine andere Genehmigung. In Hamburg gibt es seit 2022 eine Genehmigungspflicht für die vollständige Umwidmung einer Wohnung. In kleineren Städten unter 100.000 Einwohnern sieht es anders aus: Nur 22 % der Kommunen haben spezifische Regelungen. Prüfe also immer zuerst die Satzung deiner Stadt.
| Stadt | Regelung / Limit | Gefahr bei Verstößen |
|---|---|---|
| Berlin | Genehmigungspflichtig (ZwVbG) | Bußgelder bis 500.000 € |
| München | Max. 8 Wochen/Jahr | Zweckentfremdungssatzung |
| Hamburg | Genehmigung bei Vollumwidmung | Behördliche Anordnung |
| Köln/Düsseldorf | Doppeltes Verfahren (Bauamt + Zweckentfremdung) | Verfahrensverzögerungen |
Steuerrecht: Was musst du abführen?
Geld rein, Geld raus. Aber wie viel bleibt übrig? Die Steuerpflicht beginnt bei der ersten Übernachtung. Du hast zwei Hauptposten: Umsatzsteuer und Einkommensteuer.
Für private Vermieter ist die Umsatzsteuer oft der erste Hürde. Der Standardsatz liegt bei 19 %. Aber Achtung: Wenn deine Einnahmen im Kalenderjahr unter 22.000 Euro liegen (§ 19 UStG), kannst du die Kleinunternehmerregelung nutzen. Dann zahlst du keine Umsatzsteuer, darfst sie aber auch nicht vorabrechnen. Viele Vermieter machen hier Fehler, weil sie die Grenze überschreiten oder vergessen, sich als Kleinunternehmer ausweisen zu lassen.
Dann kommt die Einkommensteuer. Dein Gewinn muss versteuert werden. Der Grundfreibetrag lag 2025 bei 9.744 Euro. Alles darüber hinaus wird besteuert. Zum Glück kannst du Kosten absetzen. Typische Werbungskosten sind:
- Reinigung: Durchschnittlich 25-35 Euro pro Buchung.
- Plattformgebühren: Airbnb nimmt 3-14 % vom Buchungspreis.
- Werbungskosten: Internet, Handtücher, Reinigungsmittel.
- Abschreibungen: Auf das Gebäude und Möbel.
Tipp: Führe ein genaues Buch. Eine Umfrage des Bundesverbands der Steuerberater ergab, dass 42 % der Kleinvermieter professionelle Hilfe bei der Umsatzsteuervoranmeldung brauchen. Investiere in eine gute Buchhaltungssoftware oder einen Steuerberater, bevor das Finanzamt anfängt zu fragen.
Rendite vs. Langfristmiete: Lohnt es sich?
Das ist die Millionen-Frage. Rechnet sich der Aufwand? Schauen wir uns die Zahlen an. In Berlin liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine langfristige Miete bei 11,80 Euro pro Monat. Bei einer 80 m² Wohnung sind das rund 944 Euro Miete im Monat, also ca. 11.328 Euro im Jahr.
Bei der Kurzzeitvermietung sieht es anders aus. Der Durchschnittspreis liegt bei 58,30 Euro pro Nacht in Berlin und 72,40 Euro in München. Wenn du deine Wohnung 200 Tage im Jahr vermietest, erreichst du in München einen potenziellen Umsatz von 14.480 Euro. Das klingt erstmal besser als die langfristige Miete. Aber: Du hast Ausfallzeiten, höhere Nebenkosten und mehr Arbeit.
Experten sprechen von einer Rendite von 2,5-4 % p.a. bei Kurzzeitvermietungen im Vergleich zu 1,8-2,5 % bei langfristigen Verträgen. Der Vorteil liegt klar auf der Seite der Flexibilität und des höheren Cashflows. Der Nachteil? Der Verwaltungsaufwand. Laut einer Umfrage des Deutschen Vermieterbunds verbringst du durchschnittlich 4-6 Stunden pro Woche pro Objekt mit Kommunikation, Reinigungskontrolle und Schlüsselübergabe. Hast du Zeit dafür?
Schritt-für-Schritt: So startest du legal
Wenn du überzeugt bist, hier ist dein Fahrplan für 2026:
- Eigentümerzustimmung: Vermietest du eine Mietwohnung? Dann brauchst du die schriftliche Erlaubnis deines Vermieters. Ohne sie droht die Kündigung.
- Lokale Prüfung: Schau auf der Website deiner Stadt nach der Zweckentfremdungssatzung. Gibt es ein Limit (wie in München)? Brauchst du eine Genehmigung (wie in Berlin)?
- Antrag stellen: In vielen Städten wie Leipzig, Düsseldorf oder Köln musst du zwei Ämter kontaktieren: Das Bauamt (Nutzungsänderung) und das Zweckentfremdungsamt. Rechne mit Wartezeiten von 4 bis 12 Wochen.
- Registrierung: Melde dich über die zentrale Plattform der Bundesnetzagentur an, sobald das System live geht. Hole dir deine Registrierungsnummer.
- Steuererklärung vorbereiten: Setze dich mit deinem Steuerberater zusammen. Kläre, ob die Kleinunternehmerregelung für dich infrage kommt.
- Gästedokumentation: Achte auf § 19 Meldegesetz. Du musst die Identität deiner Gäste prüfen und dokumentieren. Airbnb hilft dabei teilweise automatisch, aber die Verantwortung liegt bei dir.
Fazit: Chance oder Risiko?
Kurzzeitvermietung ist kein reiner Spaziergang mehr. Die Zeiten, in denen man einfach Fotos hochgeladen und Geld verdient hat, sind vorbei. Mit der EU-Verordnung 2024/1028 wird der Markt transparenter und sicherer - sowohl für die Behörden als auch für ehrliche Vermieter. Wenn du bereit bist, den administrativen Ballast zu tragen, kann die Rendite attraktiv sein. Wenn du jedoch wenig Zeit hast oder in einer streng regulierten Stadt wie Berlin wohnst, könnte die langfristige Miete die stressfreiere Option sein. Informiere dich genau, halte dich an die Regeln und genieße die Vorteile des Tourismusmarktes - legal und sicher.
Was passiert, wenn ich ohne Registrierungsnummer vermiete?
Ab dem 20. Mai 2026 dürfen Plattformen wie Airbnb keine Angebote ohne gültige Registrierungsnummer mehr anzeigen. Deine Wohnung wäre also nicht sichtbar. Zudem drohen hohe Bußgelder durch die lokalen Behörden, insbesondere in Städten mit Zweckentfremdungsverboten wie Berlin oder München.
Wie lange darf ich meine Wohnung in München vermieten?
In München ist die touristische Vermietung auf maximal 8 Wochen (56 Nächte) pro Jahr beschränkt. Alles darüber hinaus erfordert eine spezielle Genehmigung und fällt unter strenge Gewerberegulierungen.
Brauche ich einen Steuerberater für Airbnb?
Nicht zwingend, aber empfohlen. Besonders bei der Umsatzsteuer und der richtigen Zuordnung von Werbungskosten (wie Reinigung und Plattformgebühren) helfen Experten. 42 % der Kleinvermieter benötigen laut Studie professionelle Unterstützung bei der Voranmeldung.
Welche Gebühren verlangt Airbnb?
Airbnb berechnet Gastgebergebühren zwischen 3 % und 14 % des Buchungspreises, je nach Modell und Serviceleistungen. Diese Kosten sind als Werbungskosten von der Steuer abzusetzen.
Gilt die EU-Verordnung auch für Privatvermieter?
Ja. Die EU-Verordnung 2024/1028 betrifft alle Anbieter von Kurzzeitunterkünften, egal ob gewerblich oder privat. Jeder benötigt eine Registrierungsnummer, um auf Plattformen gelistet zu werden.