Steuern sind oft der größte Kostenfaktor beim Immobilienbesitz. Doch viele Eigentümer übersehen ein mächtiges Instrument, das direkt im Gesetz verankert ist: die Absetzung für Abnutzung (AfA). Sie ermöglicht es Ihnen, den Wertverlust Ihres Gebäudes steuerlich geltend zu machen und so Ihre Steuerlast deutlich zu senken. Die Frage ist nicht, ob Sie abschreiben dürfen, sondern wie Sie die aktuellen Abschreibungstabellen optimal für sich nutzen.
Die Regeln haben sich in den letzten Jahren stark gewandelt. Besonders seit dem Inkrafttreten des Steuervergünstigungsmodernisierungsgesetzes im Oktober 2023 gibt es neue Chancen für Neubauten, während Bestandsimmobilien weiterhin nach alten Prinzipien bewertet werden. Ein Fehler bei der Berechnung kann teuer kommen - eine Nachzahlung durch das Finanzamt mit Zinsen ist schnell passiert. Hier erfahren Sie, wie Sie Grundstück und Gebäude korrekt trennen, welche Sätze gelten und wann die degressive Abschreibung wirklich Sinn macht.
Grundlagen: Was genau wird abgeschrieben?
Dies ist die häufigste Stolperfalle. Wenn Sie ein Haus für 500.000 Euro kaufen, können Sie diese Summe nicht einfach mit einem festen Prozentsatz multiplizieren. Sie müssen zunächst ermitteln, welcher Teil dieser Summe auf das Gebäude entfällt und welcher auf das Grundstück. Laut einer Studie des RWI Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung aus dem Jahr 2023 profitieren über 8 Millionen private Vermieter in Deutschland von dieser Regelung. Im Durchschnitt reduziert die korrekte Anwendung der AfA die steuerpflichtigen Mieteinnahmen um 12 bis 18 Prozent.
Die Basis für die Berechnung sind die Anschaffungskosten. Dazu gehören nicht nur der Kaufpreis, sondern auch alle notwendigen Nebenkosten:
- Maklerprovision
- Notarkosten
- Grunderwerbsteuer
- Einmalige Sanierungskosten bei der Erstübernahme
Das Finanzamt NRW betont in seinen Leitfäden vom März 2024, dass diese Kosten ebenfalls anteilig aufgeteilt werden müssen. Nur der gebäudebezogene Anteil fließt in die Abschreibungsrechnung ein.
Die richtigen Sätze: Baujahr entscheidet alles
Nicht jedes Gebäude wird gleich behandelt. Das deutsche Einkommensteuergesetz (§ 7 EStG) definiert spezifische Nutzungsdauern und damit verbundene lineare Abschreibungssätze, abhängig davon, wann das Gebäude fertiggestellt wurde. Diese Werte finden Sie in den offiziellen AfA-Tabellen des Bundesministeriums der Finanzen.
| Fertigstellungsjahr | Nutzungsdauer | Jährlicher AfA-Satz |
|---|---|---|
| Vor dem 01.01.1925 | 40 Jahre | 2,5 % p.a. |
| Zwischen 01.01.1925 und 31.12.2022 | 50 Jahre | 2,0 % p.a. |
| Nach dem 31.12.2022 (Neubau) | 33 Jahre | 3,0 % p.a. |
Die Änderung für Neubauten ist ein direkter Effekt des Steuervergünstigungsmodernisierungsgesetzes 2023. Wer ein modernes Gebäude erwirbt, profitiert also von einer kürzeren Nutzungsdauer und einem höheren jährlichen Abschreibungssatz. Dies führt dazu, dass der Buchwert des Gebäudes schneller sinkt und die steuerliche Entlastung in den ersten Jahren höher ist als bei älteren Objekten.
Lineare vs. Degressive AfA: Die Wahl für Neubauten
Bis vor kurzem war die lineare Abschreibung der Standardweg. Dabei bleibt der Betrag jedes Jahr gleich. Seit dem 1. Oktober 2023 hat sich jedoch das Bild für Investoren in Neubauwohnungen geändert. Es gibt nun die Möglichkeit, die degressive AfA zu wählen.
Wie funktioniert das? Für Wohnungen, deren Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 abgeschlossen wird, können Sie im Anschaffungsjahr eine Sonderabschreibung von bis zu 5 Prozent des Gebäudewerts geltend machen. In den folgenden Jahren beträgt der Satz 5 Prozent des noch bestehenden Restbuchs. Dieser Vorteil klingt verlockend, besonders wenn Sie einen hohen persönlichen Steuersatz haben.
Allerdings gibt es einen Haken, den Prof. Dr. Wolfgang Scherf von der Universität Mannheim hervorhebt: Die Entscheidung ist bindend. Ein Wechsel zurück zur linearen Abschreibung ist später nicht mehr möglich. Die Deutsche Steuerberaterkammer warnt explizit vor der sogenannten „5-Prozent-Falle“. Zwar ist die Entlastung am Anfang hoch, aber über die gesamte Lebensdauer des Gebäudes gesehen, kann die lineare Methode langfristig vorteilhafter sein, insbesondere wenn Sie die Immobilie sehr lange halten und Ihre Steuersätze im Ruhestand sinken könnten.
Eine grobe Daumenregel lautet: Wählen Sie die degressive AfA, wenn Sie kurzfristig hohe Verluste gegen andere Einkünfte verrechnen wollen oder planen, die Immobilie innerhalb weniger Jahre weiterzuveräußern. Halten Sie sie langfristig als Altersvorsorge, ist die lineare AfA oft sicherer und einfacher zu handhaben.
Der kritische Schritt: Aufteilung von Grund und Boden
Ohne eine klare Trennung von Grundstückswert und Gebäudewert geht nichts. Der Bundesfinanzhof (BFH) urteilte im November 2021 (Az. IX R 25/20), dass eine plausible Aufteilung zwingend erforderlich ist. Viele Kaufverträge nennen leider nur einen Gesamtpreis.
In der Praxis setzen Gutachter und Steuerberater häufig einen Gebäudeanteil von 60 bis 80 Prozent an, je nach Lage und Zustand des Objekts. Aber Schätzungen reichen vor dem Finanzamt oft nicht aus. Eine Umfrage der IHK München aus Januar 2024 ergab, dass in 41 Prozent der Fälle Probleme auftreten, weil die Aufteilung im Vertrag fehlt oder unklar ist.
Ihre Optionen zur Sicherung:
- Kaufvertrag prüfen: Besteht bereits eine explizite Nennung der Einzelwerte? Wenn ja, nutzen Sie diese.
- Erwerbszeitpunkt-Gutachten: Lassen Sie sich zum Zeitpunkt des Kaufs ein amtliches Verkehrswertgutachten erstellen, das beide Werte separat auflistet.
- Rückwirkende Ermittlung: Falls kein Vertrag vorliegt, können Sie später ein Gutachten beibringen, das auf den Erwerbszeitpunkt zurückrechnet. Dies ist jedoch komplexer und teurer.
Steuerberater Thomas Weber empfiehlt, alle Unterlagen sorgfältig zu dokumentieren. Im Falle einer Prüfung durch das Finanzamt müssen Sie nachweisen können, warum Sie beispielsweise 70 Prozent des Kaufpreises dem Gebäude zugeordnet haben.
Wann beginnt die Abschreibung wirklich?
Ein weiterer häufiger Fehler betrifft den Startzeitpunkt. Die AfA beginnt nicht automatisch mit dem Datum der Unterschrift unter dem Notarvertrag. Maßgeblich ist der sogenannte „Übergang von Nutzen und Lasten“.
In der Regel ist dies der Tag, an dem Sie die Schlüssel erhalten und faktisch über die Immobilie verfügen können. Wurden noch wesentliche Baumaßnahmen durchgeführt, bevor Sie das Objekt bezogen haben, kann sich der Beginn verschieben. Das Finanzamt NRW klärt hier eindeutig: Ohne Besitzübergabe gibt es keine Abschreibung. Dokumentieren Sie den Übergabetag genau, etwa durch einen Protokollbogen oder E-Mails mit dem Verkäufer oder Bauträger.
Häufige Fehler und wie man sie vermeidet
Laut einer Analyse von Steuerkurse.de aus dem Jahr 2024 machen fast sieben von zehn Eigentümern mindestens einen gravierenden Fehler bei der AfA-Berechnung. Die drei größten Problemfelder sind:
- Abschreibung des Grundstücks (32% der Fehler): Denken Sie immer daran: Boden wird nie abgeschrieben. Nur das, was darauf steht.
- Falsches Startdatum (27% der Fehler): Beginnen Sie nicht zu früh oder zu spät. Der Schlüsselübergabetag ist Ihr Kompass.
- Fehlende Dokumentation der Aufteilung (24% der Fehler): Ohne Nachweis für die Trennung von Grund und Gebäude riskieren Sie Ablehnungen durch das Finanzamt.
Einen konkreten Fall berichtete ein Nutzer im Forum r/Immobilien im Februar 2024: Aufgrund fehlender klarer Aufteilung im Kaufvertrag lehnte das Finanzamt eine Abschreibungshöhe von 12.000 Euro ab. Der Investor hätte sich stattdessen auf ein professionelles Gutachten stützen sollen.
Fazit: Professionelle Hilfe lohnen sich
Die richtige Nutzung der Abschreibungstabellen ist kein Selbstläufer. Mit den neuen Regeln für Neubauten und der strikten Trennung von Grund und Gebäude wird die Materie komplexer. Während 58 Prozent der Privatanleger laut Institut für Steuerwesen einen Steuerberater hinzuziehen, versuchen 15 Prozent alles selbst. Das Risiko ist hoch.
Besonders bei der Wahl zwischen linearer und degressiver AfA sollten Sie keine Entscheidungen treffen, ohne die langfristigen Auswirkungen berechnet zu haben. Ein guter Steuerberater hilft Ihnen nicht nur bei der Berechnung, sondern sichert auch die nötigen Nachweise für eventuelle Prüfungen. Am Ende zahlt sich die Mühe aus: Die AfA bleibt eines der wenigen wirksamen Mittel, um die Rendite Ihrer Immobilieninvestition netto zu verbessern.
Kann ich das Grundstück mitsamt dem Haus abschreiben?
Nein, das ist steuerlich nicht erlaubt. Nur der Wert des Gebäudes unterliegt der Absetzung für Abnutzung (AfA). Der Boden gilt als nicht abnutzbar und muss vom Kaufpreis getrennt werden, bevor Sie die Abschreibung berechnen.
Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA?
Bei der linearen AfA schreiben Sie jedes Jahr denselben Betrag ab (z.B. 2 % des ursprünglichen Gebäudewerts). Bei der degressiven AfA rechnen Sie mit einem festen Prozentsatz (z.B. 5 %) auf den jeweils noch vorhandenen Restbuchwert. Das führt in den ersten Jahren zu höheren Abschreibungsbeträgen, die dann sukzessive sinken.
Für welche Neubauten gilt die 3 %-Regelung?
Die 3 %-lineare Abschreibung gilt für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden. Diese Regelung stammt aus dem Steuervergünstigungsmodernisierungsgesetz 2023 und verkürzt die Nutzungsdauer auf 33 Jahre.
Muss ich für die Aufteilung von Grund und Boden ein Gutachten machen lassen?
Wenn im Kaufvertrag keine separate Bewertung von Grundstück und Gebäude erfolgt ist, empfiehlt es sich dringend, ein Gutachten anzufertigen. Das Finanzamt verlangt eine plausible Begründung für die Aufteilung. Fehlt diese, kann die gesamte Abschreibung abgelehnt werden.
Kann ich später von der degressiven zur linearen Abschreibung wechseln?
Nein, die Wahl der degressiven AfA ist bindend. Sobald Sie sich für diese Methode entscheiden, können Sie nicht mehr zurück zur linearen Abschreibung wechseln. Überlegen Sie daher gut, ob die kurzfristigen Vorteile Ihren langfristigen Zielen entsprechen.